大佬回西安豪赌文旅地产，华侨城砸千亿重金死守曲江项目
增资控股曲江文投的失败，恰似画龙无法点睛，无疑重创了华侨城进军西安的文旅大计。同时，2018年华侨城为钱奔波的状态并没有得到改变，华侨城A频繁发债。截至目前，累计发行95亿元公司债券用于偿还银行**。
作者 | 熊颖
编辑 | 刘武
在与西安市政府签署2380亿元合作大单一年之后，华侨城进军西部的文旅大计并没有像预期中一样顺利。增资控股曲江文投，从而间接控制曲江文旅的尝试失败，高调“回归”的段先念遭遇下马威。
6月8日，华侨城再次出击，与西安市政府官员相约深圳面谈。双方最终追加签署一份新的投资协议，华侨城拟追加投资300亿元，死守曲江文旅阵地的决心尽显。
追加300亿元死守曲江阵地
根据新的投资协议，华侨城新增300亿元投资涉及产业基金、城市配套、文化旅游类3个项目。华侨城董事长、爱委**段先念表示，华侨城投资西安的决心从未改变，力度只增不减。
在此之前，华侨城西安项目从万众瞩目到显出摇摇欲坠之势。
早在2017年6月19日，华侨城与西安市人民政府签署全面战略合作协议。华侨城将带着一系列大项目浩浩荡荡进军长安城，总投资预计2380亿元。这笔投资不仅是近年来西安市最大的**引资项目，也是华侨城有史以来最大手笔的投资。
华侨城与西安市签署的合作协议显示，未来五年，华侨城集团将以“周秦汉唐文化+现代化国际化大都市”为主线，实施“1+7”系列重大项目建设。
其中就包括华侨城与曲江文投进行资本合作，与曲江文旅、西安饮食进行深度合作等内容。事实上，在2380亿元战略合作尘埃落定之前，曲江文旅、西安饮食就以重大资产重组、重大事项等原因先后停牌。
随后，华侨城的野心渐渐浮出水面。一方面预计从西旅集团手中接过15%西安饮食股权和6.04%的表决权、提案权及参加股东大会的权利；另一方面计划以113.57亿元增资曲江文旅母公司曲江文投。
如若运作顺利，2家上市公司都将“易主”，而华侨城上市公司版图中将新增2员大将。
实际情况并非一帆风顺。2018年5月31日，华侨城增资曲江文旅母公司曲江文投宣告失败。曲江文旅称，母公司曲江文投自公告披露起6个月内，不再筹划类似增资扩股事项。
在“大意失荆州”后，华侨城没敢再掉以轻心。通过6月8日双方追加签署一份新的投资协议，华侨城以新增300亿元表示诚意。华侨城努力守住曲江阵地的意图明显。
陕西省委**、西安市委**王永康也表示，华侨城是西安的老朋友，希望联手打造“****”文化旅游产业新高地。
段先念“回归”遭下马威
事实上，与西安直接称得上“老朋友”的并非华侨城，而是华侨城现在的掌舵人段先念。
在加入央企华侨城，转战深圳之前，段先念一直在家乡西安任职，并且官至西安市人民政府爱组成员、副，西安曲江新区爱工委**。他与西安文化产业打交道超过10年，被认为是“曲江模式”的开创者。
一年前，华侨城宣布将带着2380亿元浩浩荡荡进军长安城。外界普遍认为，促成这一重大合作的主要功臣之一也正是段先念。
▲华侨城集团董事长段先念 图源 @视觉我国
就连段先念自己也曾开玩笑地说，“冥冥之中，我可能就是西安人民派来潜伏的**队员。”“三年来，我一刻也没有忘记魂牵梦绕的故乡。”
段先念毫不掩饰自己对西安的感情。
在与西安市签署的2380亿元投资协议中，华侨城准备实施“1+7”系列重大项目建设。并且“1+7”加的是7个大项目。
比如，西安市曲江新区投资平台及合作项目是其中的重头戏。华侨城表示，将与曲江文投进行资本合作，投资500亿元，打造汉长安城、凤凰池景区、楼观台、碑林和小雁塔历史文化街区等优质历史文化旅游项目。
再比如，在“丝路文化”项目中，华侨城将与曲江文旅、西安饮食深度合作，整合文化企业优质资源，将“丝路文化”打造成整个西部乃至全国极具竞争力的文化集团，并依托该上市平台投资300亿元。
然而，毕竟感情归感情，商业归商业。华侨城增资曲江文旅母公司曲江文投宣告失败即是插曲之一。
曲江文旅公告给出的原因是，本次增资扩股事项未获得陕西省人民政府的批复，公司收到曲江文投、曲江新区管委会和华侨城签订的《终止协议》。
▲华侨城官网于6月2日发布声明
华侨城在官网上迅速发表说明回应称，“增资控股曲江文投是华侨城与曲江新区合作的子项目之一。合作终止不影响与西安战略合作项目的推进。”华侨城还补充，其它大型项目正在积极推进中。
激活“曲江效应”存变数
“锦城仲夏时，段郎复又归。”西安市民相信前副的高调“回归”已是板上钉钉，2380亿项目投资也将给西安带来活力。
这一预期在西安突飞猛进的房价上也得到验证。2016年西安住房均价7012.75元/平方米；2017年上涨到8417元/平方米；2018年更是突破1万元大关。
一些楼盘甚至过几天就一个新**。从成交区域来看，华侨城即将重点布局的曲江成为了2017年最热销的区域之一。
▲华侨城在西安项目效果图
这一盛况与早前段先念亲手打造的“曲江效应”如出一辙。
2002年，时任西安曲江新区管委会主任的段先念抢先把“文化+地产”的概念运用在这片土地，主导开发了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大明宫国家遗址公园等一系列重大项目。文化资源推动地价升值，升值获取的利润再用来反哺文旅项目，循环往复。
即便是后来段先念加入华侨城，仍然带着深深的曲江印记。
华侨城以“旅游+地产”模式闻名。2017年财报显示，华侨城旅游综合行业、房地产行业分别创收185.3亿元、233.59亿元，占总营收的43.76%、55.17%。称其为一半旅游公司、一半地产公司也不为过。
其中，华侨城房地产业务毛利率高达55.24%，远高于其它房地产企业的毛利率水平。比如，乐居财经发布的2017上市房企毛利率排行TOP50显示，毛利率排名第一的上实城开也仅为46.87%，排名靠后的其它房地产企业毛利率在30%-40%之间诸多。
▲华侨城在我国 图源 @华侨城官网
华侨城高毛利率的秘诀在于其“旅游+地产”模式，通过旅游产业抬升地价、房价，自家的房地产业务也因此卖个好价钱。
问题或许正是出在“**”上。华侨城西安项目的第一次资本运作尝试即宣告失败，与曲江文旅失之交臂。
易观智库房产中心研究总监严跃进告诉市界（ID：newsseeker），“华侨城收购此类项目失败，或在很大程度上是因为文旅板块的价值提升，西安市场房价和地价都在上涨，双方在**上谈不拢。”
中房商学院研究员邓明政并不认同这一观点。他告诉市界（ID：newsseeker），“公对公的合作，**并不是最重要的，考验的是关系。”他认为，明星项目重组往往格外引人关注，除了流程合规外，地方主要官员的支持至关重要。
高调回归的段先念，能否重新激发新一轮“曲江效应”？
华侨城资金压力骤增
“曲江效应”能否重新激发，也取决于华侨城的实力。对于华侨城来说，要想松一口气，目前仍然为时尚早。
除了进军西安不如预期顺利之外，华侨城计划5年投入2380亿元的资金压力也已凸显。
比如，华侨城A是华侨城的上市公司版图中尤为重要的一家。2016年，华侨城A还保有44亿元的经营活动产生的现金流量净额，2017年变为-77亿元，骤降274.85%。造成这一巨大变化的，正是华侨城A因大规模买地而支付的300多亿元的土地价款。
与此同时，投资活动产生的现金流量净额-93亿元，同比减少25.64%。华侨城A表示，原因是公司进入快速发展阶段，加快新项目投资所致。
华侨城A想要快马加鞭、加快发展速度，而隐藏其后的是并不轻松的资金支援。由于****规模增大，2017年华侨城A筹资活动现金流入1037.25亿元，是2016年的2.86倍。其中，短期借款127.58亿元，长期借款447.06亿元。
除了华侨城A，华侨城旗下的上市公司还包括华侨城亚洲、深康佳和云南旅游。为了缓解周转压力，2017年华侨城卖掉不少优质资产。
比如，8月-11月期间，华侨城分2次出手北京丰台地王，变现108.6亿元；11月13日，华侨城亚洲发布公告，公司以13.95亿元**重庆公司51%股权；11月14日，深康佳以69.8亿元的**转让康侨佳城项目70%股权。
2018年，华侨城为钱奔波的状态并没有得到改变，只不过换了种方式。这一年，华侨城A开始频繁发债。截至目前，累计发行95亿元公司债券用于偿还银行**。
一位地产资深从业者告诉市界（ID：newsseeker），“我不看好（华侨城的）西安项目。人口能支撑吗？经济能支撑吗？”在他看来，要想将西安项目打造城下一个深圳华侨城很难。
▲华侨城深圳总部
作为十三朝古都的西安，现如今也是西部地区重要的中心城市。曲江则是西安乃至陕西省的文旅新名片，地位不可**。间接控制曲江文旅的失败，恰似画龙无法点睛，无疑重创了华侨城2380亿元入驻西安的文旅大计。
深知曲江重要性的华侨城自然不敢再次掉以轻心，死守阵地的决心尽显。在新增300亿元投资以表诚意之时，段先念更表态称华侨城投资西安的决心从未改变，力度只增不减。
然而，高调“回归”的段先念能否率领华侨城在西安重启“曲江效应”存在不小的变数。
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