文 / 抱虎，原文首发于商业模式事务所（BM_firm）

谈到张江高科，具体指位于上海的张江高科科技园，占地79.7平方千米，最早的商业模式就是科技地产开发和土地批租，张江高科做“房东”，卖房子和卖地。

显然，这是一盘死棋，因为地总有卖完的那一天，地卖完了张江高科也就over了。

然而，从2015年开始，张江高科换了一套商业模式，马上又把死棋下活。简单讲，就是从房地产商转型为“科技投行”。

张江高科利用园区开发***的优势，选择其中的优质企业进行股权投资——为企业提供融资，有利于吸引优质企业入驻园区，张江高科赚租金；优质企业获得成长，甚至上市，张江高科从中赚投资收益。

转型后，张江高科的主营业务仍然由房地产销售、租金和***构成，但不再是利润的主要贡献者。相反，近年来张江高科的主营业务有时甚至是亏损状态，正是来自“科技投行”的投资收益冲抵了这些亏损，把净利润“扳正”。

反映在财报中，张江高科资产负债表中的长期股权投资和可供**金融资产显眼，其中主要包括括直接投向实体企业的投资和投向母基金的投资。

比如，2016年，张江高科直接投资的康德莱，以及由全资子公司张江浩成通过子基金投资的步长制药，都已在上海主板IPO。

财报显示，2016-2018年，张江高科可供**金融资产的规模在20亿元左右，长期股权投资的规模在30亿元左右。

如果把投资收益分为持有收益（持有公司股权获得红利）和处置收益（**股权获得的收益）两部分，再由公式：

处置收益=处置长期股权投资产生的投资收益+处置可供**金融资产取得的投资收益；

持有股权收益=权益法核算的长期股权投资收益+可供**金融资产等取得投资收益。

我们可以发现，张江高科2014-2015年的处置收益高于持有收益，从2016年开始持有收益开始超过处置收益。

这标志着，张江高科与一般的VC、PE也不同，以长期持有股权取得收益为投资理念，更贴近于产业投资机构的风格，注重长期持有而不是短期变现。

从房地产商转型为科技投行，张江高科完成公司气质上的脱胎换骨。同时也为我国香港迟迟不能从房地产增长转向科技增长而感到惋惜——

我国香港，少了像张江高科这样的商业模式，否则**、阿里就在维多利亚港安家了。

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