斑马消费 杨柘

一边是存货压在手里不能及时变现，另一边加大土地储备，光明地产无疑背着“包袱”在奔跑。

就在昨日，公司发行20亿元中期**获准。虽然在短期内可为公司解围，但这终究不是长久之计。

对于公司来说，眼下重要的工作是加快周转，将手中存货及时变现。

2018年业绩陡降的趋势仍在延续，公司预计2019年归母净利润同比下降4至6成。

业绩两连降

2月11日，光明地产（600708.SH）披露，其全资子公司农**（集团）有限公司与柳州金卓柳房地产开发有限公司、佛山高明区美的房地产发展有限公司，签署柳州同鑫房地产开发有限公司增资协议，共同投资开发广西柳州市P（2019）32号地块，该地块土地出让金3.98亿元。农**集团、柳州金卓柳、佛山美的按照各自出资，分别持有项目33%、33%和34%股份。后二者系金科股份（000656.SZ）、美的置业（03990.HK）旗下公司。

公司大本营在上海，一直精耕重点一线城市，没想到对三线城市房地产市场也有兴趣。

公司回应称，这是加大对全国重点准入城市的土地储备力度，符合公司战略发展布局与整体经营需要。

光明地产是光明食品集团旗下4大上市企业之一，另外一个赫赫有名的兄弟企业即是光明乳业（600597.SH）。

2015年底，光明食品集团参与海博股份重组，将旗下农**地产（集团）有限公司100%股权和上海农房25%股权置入，公司名称更名为光明地产。

在此之后，光明地产驶上一条发展的“高速路”，公司业绩开始大幅攀升。

数据显示，2016年至2017年分别实现归母净利润分别为10.11亿元、19.46亿元，同比分别增长98.15%和92.55%。

重组完成后，公司即着手加大土地储备。2017年至2019年前三季度，公司分别新增土地储备94.25万平方米、144.25万平方米和166.94万平方米，同比分别增长78.67%、53.34%和107.8%。其中，2019年第三季度，公司新增土储44.03万平方米，同比新增高达938.4%。

开发销售速度跟不上拿地速度，以及限购政策影响，2018年，公司开始走下坡路，当年，营业收入和归母净利润分别实现204.94亿元和14.18亿元，同比分别减少1.53%和27.17%。

这一下降趋势在2019年延续，当年前三季度，公司实现营业收入和归母净利润分别为85.23亿元和5.73亿元，同比分别减少9.33%和43.34%。

公司预计，2019年实现归母净利润约为4.89亿元至7.70亿元， 同比减少45.70%至65.51%。

公司解释，主要受到市场环境影响、销售产品结构、公司开发投资周期以及开拓新市场、培育新业态等因素影响。

债务压顶

斑马消费梳理发现，光明地产的销售规模增速已逐年放缓，特别是最近两年的增长已呈个位数。

数据显示，2016年至2019年，分别实现销售金额189.3亿元、236.5亿元、244.6亿元和266.38亿元，同比增速分别为49.41%、24.93%、3.42%和8.91%。

销售增速放缓直接导致公司的存货升高：从2016年的368.39亿元增至2019年三季度末的581.17亿元。

2016年至2018年，公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，这一数字升至2282.67天。

房地产企业的存货大部分是房子和土地等，变现周期拉长，直接导致公司债务规模陡升。

斑马消费注意到，公司债务压力最大的一年是2018年，当年，公司短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元，同比分别增长51.19%和108.41%，公司资产负债率升至79.21%。2018年，公司总负债达到613.1亿元，同比增长41.66%。

到了2019年，公司债务压力仍在加大，截至2019年9月末，公司短期债务合计143.52亿元，当期货币资金81.06亿元，在手资金尚难覆盖。截止三季度末，公司总负债规模升至682.2亿元，资产负债率升至82.32%。

公司不得不四处找钱，就在2月12日，公司披露，向我国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过20亿元中期**，已获交易商协会同意。

数据显示，从2016年至2017年，公司相继发行20亿、15亿元中期**，2018年完成两期合计12.5亿元中期**。

001299美能能源估值分析及打新申购建议

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