Q1签约面积金额双降！毛利率走低，金地集团经营压力何解？丨公司汇
近年来，金地集团的销售毛利率处于下滑态势，2021年已是其连续下滑的第三年，为21.18%
《投资时报》研究员 吕贡
权益土储占比持续下滑，接连遭到股东频繁减持的金地（集团）股份有限公司（下称金地集团，600383.SH），毛利率何时才能转降为增？
日前，金地集团披露2022年一季度业绩报告。数据显示，该公司一季度营收净利双双实现增长。其中，营收同比增长82.18%至133.54亿元，归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）同比增长10.82%至6.26亿元。
而金地集团此前披露的2021年业绩报告数据不甚理想，在营收同比实现18.16%增长的情况下，归母净利润较上年同期下降9.50%，为94.10亿元。三大主业增收不增利，销售毛利率也出现大幅下滑，时至2022年一季度，该公司的销售毛利率进一步降至20%以下，仅有19.72%。
还需要注意的是，近年来金地集团在总土储规模不断增长的背景下，权益土储占比逐年下滑。进入2022年后，该公司一季度实现的签约面积和签约金额同比均有回落。此外，自2021年9月以来，金地集团接连遭到股东大家人寿的减持。
毛利率下滑
公开资料显示，金地集团1988年初创于深圳，2001年在上交所上市。该公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
近日，金地集团公布了2021年业绩报告，该公司在报告中表示，“2021年，面对充满挑战的行业环境，公司抓住了有利的销售窗口，灵活供货，在下行阶段及时调整销售策略，最终实现了全年销售规模的逆势增长。全年公司累计实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%；实现签约金额2867.1亿元，同比增长 18.15%，增幅位于TOP20房企前列。
在全年销售规模逆势增长的背景下，金地集团2021年营收同比实现18.16%幅度的增长，达到992.32亿元。不过受市场下行及年内疫情影响，该公司同年的项目结算规模和结算毛利率不及预期，实现的归母净利润同比下降9.50%至94.10亿元，增收不增利。
具体从主营业务分行业情况来看，金地集团的三项主营业务房地产开发、物业管理、物业出租及其他的营收分别较上年同期增长17.54%、29.31%和14.47%，而这三项业务营业成本的同比增速则分别为42.13%、28.55%和25.80%。可见，除物业管理以外，金地集团其他两项业务（房地产开发、物业出租及其他）2021年的营业成本同比增速均超过营收。
再来看毛利率。数据披露，金地集团2021年销售毛利率出现大幅下滑，仅有21.18%，相较于上年同期的32.86%已降超10个百分点。其中，公司核心业务房地产开发的毛利率仅有19.65%，较上年同期降低13.91个百分点，而物业出租及其他业务的毛利率也较上年同期降低4.47个百分点至50.40%。
分地区来看，金地集团除西部地区毛利率实现5.50%幅度的增长外，其他6个地区的毛利率同比均有不同程度的下滑，且降幅在8.47%至21.80%区间不等。
《投资时报》研究员注意到，2021年已是金地集团连续第三年出现销售毛利率下滑的情况。数据披露，该公司2018年至2020年的销售毛利率分别为42.68%、40.50%和32.86%。进入2022年后，金地集团毛利率持续下滑的趋势仍未得到扭转，一季度的销售毛利率进一步降至20%以下，仅有19.72%。
权益土储占比下探
《投资时报》研究员梳理金地集团近年来财报数据注意到，无论是总土地储备规模，还是权益土地储备面积，该公司均处于逐年增长态势。其中，土地储备规模由2019年的5233万平方米一路增长至2020年的6036万平方米、2021年的6398万平方米；权益土地储备面积则由2019年的2802万平方米增至2021年的2923万平方米。
与此同时，金地集团权益土地储备的占比则呈现逐年下滑趋势，即从2019年的53.54%一路下滑至2020年的53.06%，时至2021年，仅有45.69%，几年时间已降超7个百分点，占比已不足五成。
还需要注意的是，据金地集团最新披露的销售及获取项目情况公告显示，进入2022年后，该公司的销售情况开局不够理想，前三月各月实现的签约面积和签约金额同比双双下滑。
在日前公布的一季报中，金地集团表示，2022年一季度公司新获取6个项目，其中2个项目通过公开市场招拍挂方式获取，其余4个项目通过非公开方式获取。总投资额约为78亿元，权益投资额约为32亿元；新增土地储备54万平方米，其中权益土地储备22万平方米。
而关于一季度的房地产开发和销售情况，金地集团则表示，2022年一季度公司累计完成新开工面积约148万平方米，较上年同期下降49%，累计完成竣工面积约106万平方米，同比下降12%；累计实现签约面积同比下降38%至183万平方米，累计实现签约金额同比下降34%至455亿元。
金地集团总土地储备规模及权益土地储备占比情况
数据来源：公司财报
股东频频减持
截至2021年9月2日，大家人寿持有金地集团普通股股票累计达到约9.22亿股，占该公司总股本的20.43%。作为金地集团持股5%以上的股东之一，大家人寿自2021年9月以来，频频减持其所持有的该公司股份。
具体来看，2021年9月3月至9月9日，大家人寿通过集中竞价累计减持金地集团股份约4504.92万股，占该公司总股本的0.99%；同月14日，大家人寿通过大宗交易减持该公司股份6054万股，占该公司总股本的1.34%。
而自9月16日至9月末，大家人寿通过**竞价方式转让1052.86万股，占金地集团总股本的0.23%；10月、11月，通过**竞价方式分别转让约960.78万股和970万股，占该公司总股本的0.21%和0.21%；11月亦通过大宗交易方式转让约9030.35万股，占该公司总股本的2%。
截至2021年12月24日，大家人寿所持有的金地集团的股份比例已降至5.43%。相较于此前的20.43%，持股比例已减少15个百分点。
在披露的股东减持提示性公告中，金地集团表示，上述权益变动均不触及要约收购，不涉及公司控制权变化。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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