新大正的公建物业生意经
本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道
重庆新大正物业集团股份有限公司（002968.SZ，以下简称“新大正”）近日发布2020年度报告。数据显示，公司2020年营业总收入13.18亿元，同比增长25.01%。归属母公司股东的净利润1.31亿元，相较上年同期增长25.61%。
《我国经营报》记者查询了解到，作为专注于机场、政府机构、学校等大型公建物业服务的物业管理企业，新大正的合同金额远高于住宅物业管理企业，较高的履约保证金也迅速推升该公司近年的应收账款余额。
不过，与招投标相关法规中履约保证金不超过合同金额10%的规定不同，新大正部分重大合同中的履约保证金远高于10%，部分项目履约保证金达到了14%。新大正方面未说明这些履约保证金远高于法律规定水平的必要性及合理性。
高于上限的履约保证金
与市场中绝大部分物业公司聚焦住宅物业不同，新大正的主营业务为公建物业，如公共物业、学校物业、园区物业等，其已有客户中不乏重庆市**局、重庆市***等政府机构。
最近一期机构调研活动中，新大正方面表示，目前国内的物业发展分为地产类物业住宅和专业化公司，市场占比各50%。但目前国内80%的公司聚焦于地产类物业住宅，仅有20%如新大正一样聚焦于专业类物业，未来公司发展空间较大。
2020年，新大正主营业务五大业态中，学校物业比例相较2019年有所降低，但业务收入仍保持8.25%的增长；办公物业方面则得益于收购四川民兴物业管理有限公司（以下简称“民兴物业”），在管项目、营业收入等方面均实现大幅增加，其办公物业在2020年占主营业务收入的比重由2019年的21.29%增长至24.84%。
全国公共资源交易平台数据显示，2021年1月至今，新大正通过招投标新获取的政府采购项目超过10个，总中标金额超过6410万元。但这对新大正来讲并非“大单”，近年来，公司凭借向各类机场提供航空物业服务，取得全新业务增长点。
自2016年拿下重庆江北国际机场业务至今，新大正航空物业业务扩张明显。截至目前，已经拿下包括昆明长水国际机场、杭州萧山国际机场、北京大兴国际机场在内的多地机场业务。年报显示，2020年度新大正航空物业业务收入较上年同期增长55.65%。2020年度航空物业所占公司主营业务收入的比重从2019年的10.04%提升至12.50%，在管数量从9个提升至16个。
记者查阅部分新大正方面所获航空物业招投标投标人资格要求，其中皆对公司过往获得单个合同面积有所要求，要求面积在5万平方米到20万平方米不等。
而新大正方面自2016年便与重庆江北国际机场合作，该项目服务建筑面积约为21万平方米。这也意味着，“重庆江北国际机场T3A航站楼保洁一标段及旅客行李手推车服务”，或正是新大正拿下其他机场合同的敲门砖。
重庆江北国际机场项目投标人资格要求中提及，投标人在2014年1月1日至2017年3月间需具有建筑物保洁服务项目单个合同面积达10万平方米以上的物业保洁服务项目。记者未能在公开渠道及新大正招股书中查询到符合当时招投标资格的相关项目。
但记者查询了解到，新大正部分大额中标项目的履约保证金高于平均水平。
新大正方面此前披露，截至2019年11月，北京大兴国际机场项目为公司最大在管项目。招股书数据显示，2019年6月30日至2021年8月31日的合同期内，北京大兴国际机场方面以北京首都机场物业管理有限公司为主体，向新大正采购合同金额为7398.01万元的“北京大兴国际机场航站楼开荒保洁服务项目及日常保洁服务项目（第一小标段）”服务。
新大正2020年年报披露，来自北京首都机场物业管理有限公司的履约保证金金额为1075.57万元，占新大正其他应收款期末余额的比例为11.51%。
以年报中披露的履约保证金余额1075.57万元和项目总合同金额7398.01万元相比，则该笔履约保证金占合同金额的比例达14.54%，高于规定比例。
《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十八条显示：“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。”
一位行业人士表示，一般来说，履约保证金信用风险较小。另一位招投标行业相关人士则表示，现在履约保证金基本都是保函，很少涉及资金划转。
新大正在年报中披露，该笔履约保证金账龄较短，为1年内，但公司仍按照5%的比例对此计提了53.78万元的坏账准备。
记者查询的几个项目同样出现履约保证金超过合同金额10%的情况。
招股书中披露，来自昆明长水国际机场有限责任公司的项目共有2个，总合同金额为2279.9万元，而在2020年报中，来自昆明长水国际机场有限责任公司的履约保证金及其他金额达到343.45万元。来自重庆市轨道交通（集团）有限公司的合同共3个，合同金额分别为1062.53万元、504.22万元、524.55万元，合计2091.3万元，而2020年报中，来自重庆市轨道交通（集团）有限公司的履约保证金金额达到450.68万元。
新大正在招股书中仅披露合同金额超过500万元的项目。目前无法确定新大正与上述3家公司间是否还存在其他金额较小的交易。
记者就履约保证金比例超过法律规定的必要性、合理性等问题向新大正方面求证，截至发稿，公司方面未就该问题进行回复。
数据显示，新大正的大部分其他应收款主要是履约保证金。截至2020年末，公司履约保证金余额达到7133.46万元，占其他应收款比例达到76.20%。
按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款也皆为履约保证金，总额达2584.33万元，计提坏账准备比例约为5.85%。
收购前标的资产大幅缩水
为扩大公司规模，新大正去年底发起了一笔大额收购。
2020年10月14日，新大正发布公告称，将以9700万元收购民兴物业。该笔收购于2021年3月31日完成。
据悉，新大正此笔收购资金来自上市时募集的资金。公司于2020年10月13日召开董事会及监事会，同意变更原募投项目“停车场改造及投资建设”募集资金用途，从中调出募集资金9700万元用于收购民兴物业100%股权。
新大正方面披露的信息显示，上述收购资金本用于停车场改造及投资建设，但自公司2019年11月上市至2020年10月收购前，仅在该承诺投资项目上投资51万余元，投资进度为0.46%。截至2020年末，该项目累计投资进度为3.31%。
民兴物业主要财务数据显示，截至2019年12月31日，公司资产总额1.47亿元；而在2020年9月，其资产总额则缩水至8793.51万元，净资产则从8307.11万元降至4157.25万元，缩水近一半。
新大正方面未详细披露民兴物业的财务状况，无法确认资产缩减的详细科目。一位行业人士告诉记者，此种情况通常是标的公司在被收购前进行现金分红导致净资产减少。
穿透民兴物业股权关系，其股东为三位自然人：董事长陈勇和股东邓晓琼、高兴吾。记者就新大正收购民兴物业的具体情况向新大正方面求证，截至发稿，未获得对方回复。
新大正方面虽然于2020年10月公告收购，但却以2019年12月31日为收购基准日，接受了民兴物业资产总额的大幅削减。
深交所曾对募集资金使用情况和这笔收购的定价是否公允下发关注函，新大正方面回复称，该笔交易的具体定价，以上年实现净利润和平均合同周期相乘得出，且考虑到民兴物业的稀缺性和未来成长性。
具体定价方式为本次交易以民兴物业2019年实现净利润3113万元为基数，按照公建类物业项目中标3年左右的合同平均周期进行计算。即交易**=上年实现净利润×平均合同周期（3113万元×3）。
以此来看，对民兴物业的收购市盈率仅为3倍，远低于物业行业常见的15倍市盈率收购。
与新大正类似，民兴物业同样深耕公建物业领域多年。民兴物业在管项目中超过半数为各地区建设银行及其分行，除此之外，还包括中行、国开行、农发行等在各地的分行。而民兴物业董事长陈勇早年间曾在建设银行四川省分行任职。
新大正此前曾就该笔收购披露，预计本次交易形成的商誉金额为3000万～3500万元。事实上，该笔收购形成的最终商誉略高于预计，为3689.1万元。除此之外，并购民兴物业还给新大正带来了一笔179.3万元的坏账，但没披露坏账明细。该笔坏账高于上市公司本身在2020年计提的坏账金额。
自2020年11月并表，民兴物业已经为上市公司带来699.1万元效益。同时，新大正在四川地区的在管项目由2019年的31个达到2020年的57个，在四川区域的营收也由2391.5万元升至8297.1万元。
新大正方面表示，民兴物业项目数量因按照公司管理架构要求，按照公司要求以项目管理部实施管理，故项目数量增长平缓；同时因并购时间较短，故进入公司并表金额较少。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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