地金网丨“不差钱”也“焦虑”的中交地产
相比于同样有着央企背景的保利、中海、华润置地等房企，中交地产显然逊色一些，不管是规模还是效益。当然，执着于千亿目标的中交地产也很焦虑。中交地产的焦虑，从主帅一年一换，我们就可以窥见一斑半点了。
此前不久，中交在一周内**了数则与钱有关的公告。
这几则“不差钱”公告，也牵扯出了两组数据。
一、截止2020年11月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额821,821.61万元，占2019年末归母净资产的300.53%；
二、截至2020年11月30日，中交地产累计对外提供财务资助余额为63.2亿元，其中对有股权关系的房地产项目公司提供股东借款余额为55.4亿元。
这两组数据指向一个结论，“有形”风险可控，“**”风险提升，一旦子公司或者关联公司出现逾期和坏账，这些融资风险就都由中交来买单了。
而就在这几则公告发布前的一周，中交集团提出中交地产重点在控资产负债率，特别强调融资提款事项一事一议，资产负债率一周一测，净利润努力提升。要落实“两保一争”、“过紧日子”、“以业绩论英雄”、“一切成本皆可控”的管理要求。
踩中两条红线后的焦虑，跃然纸上。
不 差 钱
截至今年6月底，中交地产账面现金121.96 亿元，短期债务约89.12 亿元，现金短债比为 1.37。
中交地产三季度报显示，前三季度，中交地产总资产931.27亿元，较上年末增加95.15%；实现营业收入80.27亿元，同比增长74.82%。
再加上“截至2020年11月30日，中交地产累计对外提供财务资助余额为63.2亿元”这组数据，我们可以看到中交地产的“不差钱”，也get到中交能够资助子公司以及有股权关系的房地产项目公司的底气。
但，另外两条红条，中交却是稳稳地踩着，尤其是高达86.26%的资产负债率，被行业认为是最难“及格”的指标。
截止今年 6 月底，中交地产的净负债率达到 238.86%，其中长期及短期债务规模合计 330.84 亿元，股东权益 87.45亿元，如果不踩“红线”，中交需要减少有息负债约 121.43 亿元。同期，其剔除预收款后的资产负债率为 86.26%，距离低于70%的目标还差16个百分点。
盈利能力下降
李永前于2019年7月重新回到阔别5年的中交地产，任董事长，同时又将2019年的销售目标定在了350亿元，但最后只完成了290.87亿元，仅完成目标的83.96%。
2019年，中交地产实现营收140.63亿元，同比上升57.16%，净利润11.22亿元，同比减少2.62%；毛利率为25.36%，同比减少5.52个百分点；净利率7.98%，同比减少4.9个百分点；归母净利润5.43亿元，同比下降33.01%。此外，少数股东权益由2018年的2.37亿元增加至2019年的5.79亿元，已经超过了归母净利润。
其实，从历年数据来看，中交地产的盈利水平是呈下降趋势的。据年报，财务费用等三费大增、信用减值损失、资产减值损失等，是导致中交地产增收不增利的几大主要因素。
融资步伐加快
据公开报道，中交地产在2019年间曾多次高溢价拿地，最高溢价率达95.98%。
2019年，中交的拿地力度增大，全年共拿地15块，新增计容建筑面积229.54万平方米。土地购置总价款181.59亿元，权益价款118亿元。
进入2020年，中交的拿地力度进一步增大。
据观点指数公布的《1-10月我国房企新增土地储备报告》，2020年1-10月，中交地产新增全口径土储745.89万平方米，权益土储568.6万平方米，拿地权益金额312亿元，新增货值1494.4亿元。
仅今年前十月，该公司土地储备就大幅超过去年全年，新增货值更是接近去年两倍。
业内人士认为，这是中交对规模的渴望。在房企受疫情影响而谨慎拿地的2020年，有中交集团在背后托底、资金压力并不大的央企中交地产，怎能不来个抄底和弯道超车？
当然，拿地增加的背后，中交地产对资金的需求也在不断增加。
2019年，中交地产分别于2月和8月分别发行为期三年的公司债，总额为17亿元，用于偿还“16中房私”和“16中房02”的本金和利息。此外，中交还曾多次向其控股股东借款。据统计，中交地产及其控股子公司期内已先后借入53.4亿元的款项。
2019年末，中交地产的有息负债余额达132.07亿元，同比增加20.3%。伴随着负债的不断增加，中交地产的利息费用也同比增加54.48%至4.14亿元。
2020年，中交地产的融资步伐加快。
2月发布公告称，拟公开发行公司债券，募集资金不超过7亿元。另拟向我国银行间市场交易商协会申请注册发行非公开定向债务融资工具，发行规模不超过30亿元。
4月发布公告，拟发行按揭购房尾款资产支持专项计划，规模不超过30亿元，同时还拟向多家信托公司融资合计26.9亿元。
9月初发布公告，称，为拓宽融资渠道，盘活存量资产，拟开展不超过40亿元的供应链金融资产证券化业务。
9月中又发布公告称，拟公开发行33亿元公司债券。
债务增多之后，中交的债务结构也令人生忧。据披露，今年上半年信托融资突破30%，超过了银行**所占比重，信托平均融资成本为7%-9.5%，远高于银行**。根据其近期发布的新增借款公告，今年前10个月累计新增316.96亿元，占去年末净资产506.25%。
当然，拿地与融资的增多，都在表明中交地产对国模扩张和业绩的诉求。
“**跳”背后的焦虑
中交对于规模的渴望由来已久。
2017年10月的品牌发布会喊出挺进“央企前二”的口号。后来，“央企前二”变成了“央企前三”。
李永前回归之后，提出了“**跳”目标，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。
总结来说，中交的主旋律就是，闯入千亿阵营、做到央企前三。
然而“**跳”的第一个目标，就折戟了。
实现央企前三的目标，更是艰难重重了。央企一哥保利的2019年的年销售额是4618亿元，大约是中交的16倍。目前央企第三的是华润置地，2019年的销售额是2425亿元。
要到达华润置地的位置，中交还要跨过**蛇口、华侨城等央企……
对于频繁进行人事更换，令外界有所担忧的中交来说，千亿之路，何其漫长？何其艰难？
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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