破浪2020｜京投发展：深耕TOD多年，如今迈入4.0时代
这两年，国内TOD项目建设浪潮涌起。政策支持、市场空间大、综合回报较高、场景打造的无限可能性、生活方式的多样性等诸多优势，令众多企业开始布局这一蓝海市场。
在其他企业纷纷进入这一赛道时，深耕十多年的京投发展，已经对TOD模式提出新的思考，尤其是疫情之下，对于户外空间营造和业主居家需求进行深入研究和创新探索。如今，京投发展的“TOD智慧生态圈”产品已经到了4.0时代，将关注点和核心能力的培养点，逐渐从轨道的技术、地铁的衔接开始向盖上的运营、空间的营造、客户的需求不断进化，为人们打造集约化、高效率、有幸福感的一站式生活。
TOD蓝海与先行者
11月份出炉的《2020我国城轨TOD指数报告》指出，我国城轨TOD指数体系分为交通、物业、发展、幸福四个维度。其中，幸福维度包括的站点绿化及公共空间面积、医疗服务、教育文体设施、商业生活服务设施等数据。
也就是说，TOD改变的不只是交通方式，也在逐渐改变人们的生活方式，尤其是幸福感。这是TOD模式自身的优势所在。
TOD，作为一种以公共交通为导向的开发模式，以地铁、公交干线等枢纽站点为中心，以400-800米为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。
业内人士指出，TOD的理念通过对城市土地的综合开发、空间的复合利用、区域品质的提升以及交通能源消耗的减少，来实现城市可持续、高质量的发展，同时创造高品质的生活方式，以满足居民多元化的生活需求。
尤其在当下，城市发展到一定阶段，不可避免出现土地利用率低、交通拥堵、环境污染、公共设施相对不足、生态空间被侵蚀等“城市病”，人们的生活质量受到影响，幸福指数也随之发生变化。而TOD模式，与目前推崇的低碳城市、绿色城市、紧凑型城市等理念不谋而合，不仅能够解决部分“城市病”，还能增强城市活力，提高居民生活的幸福指数。
能够解决城市发展过程中的诸多问题，并伴随着我国轨道交通运营线路的大幅增长，TOD项目建设获得政策支持，并逐渐成为浪潮。有数据显示，仅2019这一年，全国城市轨道交通在建物业开发面积2269万平方米，同比增长近80%。另据易居研究院2020年城市轨道交通TOD监测统计数据，今年前9个月，全国累计成交的TOD地块超过30宗，成交总面积近247万平方米。
京投发展股份有限公司总裁高一轩表示，去年以来，有不少企业是第一次涉足该领域，这说明TOD是一个非常**的市场，已经有了适度竞争。
不过，当其他企业意识到这一蓝海市场并进入这一赛道时，深耕多年的京投发展，已经对TOD模式提出新的思考并落地到实践中。
公开资料显示，京投发展从十多年前开始入局轨道交通物业开发，率先提**道交通与住宅社区“无缝连接”的理念。经过多年发展，京投发展于2018年提出“TOD智慧生态圈”开发理念，在以城市轨道物业开发为代表的综合开发范围内，将智慧思维和科技作为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环**；本质是以人为本，重视客户的需求，不断提升产品的适配性，为城市、地铁和市民提供可持续的服务，提升人们获得幸福的效率。
如今，京投发展的“TOD智慧生态圈”产品已经到了4.0时代，关注点和核心能力的培养点，逐渐从轨道的技术、地铁的衔接开始向盖上的运营、空间的营造、客户的需求不断进化。
4.0版本与幸福升级
对于TOD产品、需求、服务的探索，体现在京投发展的一个个项目中。
位于北京海淀区的京投发展·岚山项目，是京投发展“TOD智慧生态圈”4.0产品升级力作。据了解，项目从多方面进行了优化提升，为人们带来了城市生活的幸福升级。诸如整体规划上，岚山项目采用一体化开发设计方案，将车辆段融入西山的大环境中，用连绵起伏的建筑形态展现优美连贯的城市界面。
在社区环境中，打造安全且有幸福感的活动空间也是京投发展的重点内容之一。在岚山项目园林规划上，打造了健康休闲、邻里交往、家庭游乐和生态自然四大生活场景，带来美好宜居体验；并依据四季变化设计的美景之路、科技之路、生态之路、幸福之路，规划了车行、人行不同归家方式，让回家这件事变得更有美感、更有温度。在社区商业上，岚山项目创造性运用地势的高低层次打造9处下沉庭院，增设休闲吧、创客厅、童乐园、活力馆、便利屋5大功能服务配套，提高居住生**验。
同时，社区仅1.03的容积率，规划42栋4-9层板楼洋房产品，楼间距达到了40-50米，保障了社区的开阔视野与舒适品质，营造幸福人居。
值得关注的是，今年疫情导致人们居家时间拉长，居家生活痛点暴露，房子的产品社区服务和场景营造短板被放大。为此，京投发展进行了大量的客户调研工作发现，采光、通风、无遮挡、社交空间、厨房等得到极大的关注。
因此，在岚山项目产品设计上，无论是89平方米的两居，还是123平方米的三居，都是南北通透，此外设计了用户较为重视的玄关，作为入户的清洁消毒区，也是居家防疫的第一道防线，同时又提升了居住的舒适度。
又如位于北京四环丰台总部基地板块的京投发展·臻御府项目，在中间户的北侧设计连廊，解决了南北通透痛点，同时北连廊产品做到南向三面宽，具有强采光性，堪称爆款户型，极大地提高了居住的舒适性。
对于大家担忧的北连廊户型隐私问题，臻御府将设计前置，提供全面的解决方案，一是北向窗户统一以单向玻璃或者有色玻璃进行交付，保证从外部无法窥视；二是采用强有力的连廊管控模式，无特殊情况连廊为无人通行状态。
高一轩表示，我们始终要通过关注客户的痛点来塑造空间场景和服务，而不是简单通过技术的、秀场炫技的方式来提**品和服务。“痛点的修复一定会极大提升居民的幸福感。”
探索未来生活新可能
在满足居民需求、营造生活方式的探索上，京投发展不断努力着，其另一个着力点是基于体验的社群社区的生活方式运营。不只京投发展，越来越多的房企意识到要从“客户”思维开始转向“用户”思维。
在今年夏天，京投发展对位于京西的檀谷项目重新定位，完成了由檀香府到檀谷的转型升级，深入探索生活方式小镇的运营。
高一轩说，“经过一年的反复研究，改名为檀谷。檀谷既是物质生活，也是情感的归处，也是情感的家园。并不是回到90平方米或者是180平方米的房子里，就算回家了。我们用住学优一体化的方式，要实现的是一个全员市镇，有完整居住价值的生活市镇，培养建立文化价值的人文市镇，同时逐步提升产业价值的产业市镇。”
京投发展的策略是，聚焦一个群体，提出一个价值主张的生活观念，创造一种极致的产品，并且提供内容社交和客户的运营服务，最后凝结成品牌参与者、分享者、拥有者，并形成社群，以此为基础构建丰富的社群内容，诸如音乐节、踏青季、萌娃平衡车大赛、扎染、涂鸦等，让人们在这里产生很强的链接和黏性，形成一个真正活着的社区。
高一轩说，这些内容可以做一些加减法，应用到TOD中来，这也是京投发展对于未来生活方式的思考。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 王心
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