告别地产开发，云南城投能否“脱胎换骨”?
作者 | 龚婉玲
出品 | 焦点财经
经历高层反腐、战略反思后，*ST云城（600239.SH）转型自救迈出关键性一步，通过打包甩卖所持地产公司股权，或将彻底剥离房地产业务。
12月24日，云南城投置业股份有限公司重大资产**获控股股东云南省康旅控股集团有限公司批复。原则同意本次重大资产**的总体方案，即通过挂拍**14家房企的股权，彻底告别房地产开发行业。
经历债务压顶、掌舵人落网和漫长的转型自救，云南城投“刮骨疗毒”后能否“脱胎换骨”？
01 彻底告别房地产开发行业
据云南城投披露的重大资产**暨关联交易报告书，通过公开**方式，**了旗下14家公司股权，合计成交总价约18.7亿元。
其中，昆明城海、西安东智等13家公司股权，分别征集到1个意向受让方，均为云南省康旅控股集团下属全资子公司——云南城投康源投资有限公司，成交价约16.2亿元。
另1家公司东方柏丰51%股权，征集到1个意向受让方，为云南柏丰企业管理（集团）有限公司，成交价约2.5亿元。
对比之前的交易方案，云南城投保留了并无实际经营房地产开发项目的红河地产、北京云城企业，运营自持洱海英迪格酒店的中建穗丰，经营皇冠健康小镇项目的宁陕云海地产，运营自持IN99购物中心及华尔道夫酒店的成都银城等。这些项目主体符合公司战略方向，因此考虑保留在上市公司体内。
云南城投在公告中表示，本次交易收回的价款，将用于偿还债务和补充流动资金，以降低资产及有息负债规模，减轻经营压力。同时，交易完成后，公司计划将不再保留房地产开发业务，将打造以商管运营、物业管理等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。
若后续重组方案经过公司股东大会审议后确认，也意味着云南城投围绕母公司云南省康旅控股的战略转型，由土地开发向“文旅康”方向转变，这场从2019年开始的战略转型，终究画下了句号。
02 母公司为其输血续命
处在风口浪尖的云南城投，在资本市场腾挪数年，通过负债式扩张，实现了从地方走向全国的扩张，联合拿地进入北京市场，入股莱蒙国际，收并购银泰项目，甚至鲸吞成都会展，虽最终并未如愿。
鼎盛时期，云南城投参与开发的房地产项目遍及全国24个城市，省外项目数量甚至远超本地。但经营性现金流大多数为净流出，虽账面靓丽，但实际并没有获得现金收益。
彼时多高调，眼下就有多落寞。
时间来到了2019年，实现全年收入110亿元后，云南城投开始走下坡路。一方面，母公司面临战略转型，同时内部经营管理问题频发，掌舵14年的徐某****违法、主动投案，留下了一个负债逾2000亿元、股价暴跌的烂摊子；另一方面，市场大环境趋冷外加不断反复的疫情，更让云南城投的战略转型，蒙上了一层厚厚的阴影。
数据显示，2018-2021年，云南城投分别实现营收95.43、62.48、43.93和60.47亿元，归母净利润则分别为4.91、-27.78、-25.86和-50.67亿元，主要受房地产收入及租金收入减少，有息负债规模大，财务费用上升，计提存货减值等因素影响。
连续亏损也导致上市公司在年报披露后被实施“退市风险警示”，即俗称的“戴帽”。而后，云南城投因2021年净资产转正，化解了退市风险。
这两年间，云南城投采取了一系列资产处置，包括转让“银泰系”等子公司部分股权、20家下属企业股权、天堂岛置业和城中村改造置业等，西双版纳云宇置业、陕西普润达投资股权也先后**出让。
复盘云南城投每次“卖子”，都有其控股股东云南康旅集团一次又一次出手为其兜底，这一次也不例外。云南省府及当地金融机构等多方支持，没有让云南城投面临债务暴雷和拖欠员工工资的风险。
03 能否更换赛道有待观察
市场凛冬之下，不少地产公司或躺平或转型。拥有国资撑腰的城**司，转型更偏重于资产重组，尤其是在***“新五条”优化房企融资的背景下。
云南城投新的转型定位如何呢？
从构成来看，房地产开发仍是公司的收入大头，2021年贡献营收40.42亿元。截止2021年底，云南城投尚有存续地产项目23个，待开发土地项目10个，此次交易方案中，待开发项目几乎全部**，显示出其积极转型的决心。
而商管运营+物业管理等核心业务，近几年每年累计贡献营收超10亿元。主要由云泰商业管理（天津）有限公司和云南城投物业服务有限公司负责。前者多为股东方托管的商业项目，至2022年上半年累计在管项目20个，管理面积242万平方米；后者累计管理项目20余个，在管面积约559.74万平方米，涵盖住宅、公寓、写字楼、景区、商业等。
有地产观察人士预计，云南康旅集团将注入包括5A景区、酒店、会展、文旅小镇等项目管理业务，从而增厚云南城投的管理规模。“类似商管和物管等产业，从转型大方向看有积极意义，值得肯定的。只是，想要仅靠这些现有资源实现转型显然有些单薄，能否成功更换赛道尚有待观察。”
但可以确定的是，“摘帽”和偿债是公司必须要先迈过的两道坎。
据2022年半年报，云南城投亏损4亿元，总资产316.8亿元，负债总额294.61亿元，资产负债率高达92.99%。这比负债最高的2019年（833.25亿元），降低约538.64亿元。
本文源自焦点财经
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