成都银泰中心254套房被查封，云南城投为何走到这一步？
日前，上市公司云南城投（ST云城，600239）公告称，其下属公司所属物业成都银泰in99购物中心254套商业房屋被**查封，查封期限为三年。
自2016年并购银泰集团位于杭州、成都、温州、宁波等地项目以来，云南城投发生了多次****，其中拟以数百亿并购成都会展成为成败的关键。那么，云南城投何以走到如今这一步呢，本文将围绕云南城投与银泰集团的主线，简单梳理分析。
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2022年9月12日，云南城投发布公告称，公司于2022年9月9日收到四川省成都市中级人民**发来的《执行裁定书》。
四川省中级**依据北京市方圆公证处作出的（2022）京方圆执字第91号执行证书受理中信信托有限责任公司与康旅集团、成都银城借款合同**一案，因被执行人成都银城有可供执行的财产线索，且系本案抵押财产，四川省中级**对其财产采取强制措施。
据成都地产界了解，康旅集团即云南省康旅控股集团有限公司，系上市公司云南城投，即云南城投置业股份有限公司之控股股东。成都银城，即成都银城置业有限公司，系云南城投下属公司。
公告显示，查封被执行人成都银城位于成都市高新区天府大道北段1199号的254套商业房屋，查封期限为三年，自2022年7月28日至2025年7月27日止。
据悉，成都银泰中心位于金融城核心地带，由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集华尔道夫酒店、商务豪宅华悦府、阔景公寓华悦居、购物中心in99、超甲写字楼于一体，总建筑面积约72万㎡，是成都高端城市综合体。
目前，成都银泰中心诸多“商业”处于抵押及查封状态。以2栋6层3号商业为例，该商业面积约1797㎡，**价约1.08亿元，按此计算，折合每平米6万元。
云南城投表示，目前，该公司正积极与相关方沟通协商处理方案，鉴于上述事项正在执行过程中，目前暂无法估计上述事项对公司的最终影响。但若**后续对公司下属成都银城以其持有的银泰in99购物中心物业采取相关资产处置等措施，将对公司产生较大影响。
同时，银泰in99购物中心物业为相关债权提供第一顺位抵押担保，如债务不能归还，或清偿协议不能达成，相关方不排除后续对in99采取处置措施。
据了解，康旅集团曾与中信信托签署20亿元《债权受让协议》及《债权债务确认协议》。云南城投下属成都银城以其持有的银泰in99购物中心物业为康旅集团债权受让义务提供第一顺位抵押担保，同时康旅集团为成都银城在《抵押合同》项下的担保责任提供反担保。
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成都银泰中心，2016年被云南城投收购，彼时业界认为，这将会是云南城投新的起点。
在2016年左右，云南省属国企平台云南城投提出“大金融、大并购、大整合、大市场”的四大战略，期望实现深耕云南、拓展全国、开发东南亚、试水其他国际地区，并在 2020年进入全国地产50强的目标。
正是在2016年、2017年，云南城投分批次并购了银泰集团位于杭州、成都、温州、宁波等多个项目，涉及16家公司股权，共花费44.5亿元，除杭州理想外的15家公司均被纳入云南城投的合并报表范围。
云南城投打包收购银泰集团部分项目资产后，使其增加了成都、宁波、台州、淄博、哈尔滨等地区的房地产开发项目，涉及住宅、写字楼、购物中心、公寓等业态。
随着“银泰系”资产的注入，让云南城投在业绩和业态方面，有了实质性的扩展。据悉，2017年，云南城投收购的“银泰系”项目，有9个在售，为其贡献销售额23亿元；2019年，云南城投整体营收下滑34.52%，而商业部分实现收入10.45亿元，同比增长28.25%。
截止2019年底，云南城投收购“银泰系”核心并表的15家标的公司的存货逐步销售完毕，236.13万平㎡的可售面积中，已销售已结转面积为206.65万㎡。
至此，云南城投收购“银泰系”资产所带来的住宅项目耗尽，本应赚得盆满钵满，且还留存商业项目继续贡献收益。
不过，随着云南城投以“蛇吞象”的模式收购成都会展中止，然后再转手将自己持有的部分成都会展部分资产卖给融创，以及一系列事件的影响。2020年开始，云南城投就决心要出清“银泰系”剩余项目及资产。
据不完全统计，2020年4月、7月、8月、11月，云南城投曾多次发布公告，公布资产**方案。
在2020年11月26日发布的公告中称，云南城投拟底价30.09亿元**转让11家子公司。但云南城投在交易方式中提到，要求受让方应向标的公司提供借款。
此次**的标的资产包含了大部分“银泰系”项目，其中包括苍南银泰置业有限公司70%的股权、平阳银泰置业有限公司70%的股权、杭州云泰购物中心有限公司70%的股权、宁波银泰置业有限公司70%的股权、黑龙江银泰置地有限公司 70%的股权、名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司70%的股权、哈尔滨银旗房地产开发有限公司70%的股权、台州银泰置业有限公司70%的股权等。
值得一提的是，云南城投曾在4月29日发布过一次重大资产**预案，但在此次的预案中，之前云南城投拟**的天津银润、杭州西溪、成都银城、奉化银泰、台州商业及杭州银云6家标的公司，并没有出现在此次的交易方案中。
云南城投解释到，由于上述6家标的公司涉及云南城投的商业房地产抵押**支持证券融资，根据相关条款约定“上市公司丧失任一项目公司控制权”，即触发终止条款，需要提前偿还借款，涉及兑付资金约67.79亿元。
成都地产界了解到，在2022年6月云南城投发布的《重大资产**预案》中，目前，云南城投仍然持有成都银泰城、成都华尔道夫酒店、杭州西溪银泰城等“银泰系”收购剩下的项目资产。
事实上，云南城投最终将“银泰系”资产打包**给了控股股东云南省城投集团。
云南城投此前公告称，该公司拟采用非公开协议转让方式，向其控股股东云南省城投集团**天津银润、苍南银泰等18家子公司的股权，交易对价合计为50.9亿元；同时，云南省城投集团将向18家公司提供借款，用于偿还18家公司所欠债务，约95.92亿元。
云南城投方面对媒体表示，该交易降低了公司有息负债规模，改善财务状况，为公司向康养、旅游地产转型提供有力保障。
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今年5月11日，*ST云城发布公告称，公司自2022年5月13日撤销退市风险警示，公司A股股票简称由“*ST云城”变更为“ST云城”。
云南城投暂时解除了退市风险警示，不过仍然被ST,依旧在存在退市风险。
云南城投的退市危机源自2020年，彼时，云南城投因期末净资产为负值，公司股票于2021年4月28日起被实施退市风险警示，股票更名为“*ST云城”。
2022年4月25日，云南城投发布2021年年报，报告期内云南城投实现营收60.47亿元，较2020年增长37.65%；对应归母净利润同比增长80.4%至-5.07亿元；扣非后净利润则同比增长33.22%至-22.68亿元，归属上市公司股东的净资产为7.05亿元，由负转正。
其中，云南城投取得房地产收入40.4亿元，同比增幅63.6%，毛利率25.7%；商业管理收入9.9亿元，同比增23.5%，毛利率82.9%；物业管理收入3.83亿元，同比增9.85%，毛利率17.06%。
云南城投营收主要来自房地产、商业管理、物业服务、酒店运营。其中，房地产仍是公司的收入大头，报告期内贡献营收40.42亿元，较2020年同期增加63.62%，营收占比为66.85%。
年报显示，2021年云南城投实现销售金额约15.06亿元，销售面积约12.58万平米。同时，通过多方努力保障了昆明湖项目中坝8号地块和杭州萧山项目的顺利交房。加之其他项目，总计实现结转收入金额40.42亿元，结转面积31.03万平米。
截至2021年底，云南城投尚有存续地产项目23个，待开发土地项目10个，其中8个位于云南昆明，剩余2个分别为陕西安康的秦岭皇冠健康小镇以及海南海口的天利会展别墅项目，总计待开发面积约76.06万平米，一级土地整理面积约150.34万平米。
不过，值得一提的是，云南城投已经连续3年亏损，2019年亏损约27.7825.86亿元，2020年亏损约25.86亿元，2021年亏损5.07亿元。截至2022年6月30日，云南城投今年上半年实现营业收入约14.32亿元，净利润亏损约2.68亿元。
从2016年至今，云南城投经历了大起大落。2017年11月17日，云南城投披露重组预案，拟向云南省城投集团、邓鸿、赵凯等发行股份及支付现金购买其持有成都会展的100%股权，预估值约为240亿元。以彼时4.35元/股计算，购买资产拟发行股份50.95亿股，另募集配套资金发行不超过3.21亿股，共发行54.16亿股。
然后，该方案在执行过程中多次调整，最终**中止。最终，云南城投反而以153亿元转让了成都会展及时代环球各51%股权予融创。关于这场重磅级的“蛇吞象”收购成都会展重组案，也在交易层面告一段落。
纵观房地产市场，始于2016年的这一轮楼市上涨周期直至衰退，造就了诸如碧桂园、融创等实力规模房企，也涌现出了新城控股、中梁、中南等黑马，也有如恒大为代表的巨头倏然倒下。云南城投，作为一家国企，在这几年中，试图在规模上有所突破，最终落败，除了房地产市场变化的因素外，其它原因也不容忽视，如管理运营能力不足等。
截至目前，云南城投已经基本完成瘦身，未来要尽快走出困境，则需要在国有资产背书的前提下，加强管理，脚踏实地，在自身擅长的领域精耕细作。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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