从服务出发，“酬金制模式”**物业服务发展困局
中经智库物业服务转型升级课题组 龙飞、梅凌晗
导语：2023年8月4日，重庆中经产业经济研究院（以下简称：中经智库）副院长龙飞、产业研究中心总监梅凌晗前往香港和记黄埔地产集团位于南岸杨家山的和黄御峰项目，拜访了家利物业管理（重庆）有限公司总经理陈瑛及她的管理团队，共同就新时代背景下物业服务转型路径及发展趋势进行了探讨交流。
正文：家利物业管理（我国）有限公司（CAYLEY ESTATE MANAGEMENT （CHINA） LIMITED）是香港知名地产集团和记黄埔地产集团属下的全资子公司，亦属于李嘉诚先生管理的长江实业集团成员，公司引进国际性专业物业管理模式，拥有受过严格训练和经验丰富的专业管理人员，为集团投资开发的不同类型楼盘提供优质的管理服务。家利物业管理（重庆）有限公司作为家利物业管理（我国）有限公司的全资子公司，成立于2003年08月，目前主要负责和记黄埔地产集团在重庆地区项目的物业服务，服务面积约400万m2。
“我们物业服务的模式和市面上大多数物业服务的模式都不一样，我们采取的是‘酬金制’而非‘包干制’”，访谈一开始，陈总就开门见山的提出和记黄埔旗下小区的特有物业服务模式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的一种物业服务计费方式。
酬金制最早由香港传入内地，家利物业作为和记黄埔旗下企业，我们物业服务模式也一直采用酬金制，而目前市面上大多物业，采用的是“包干制”服务模式，这种模式下物业企业赚的都是自己的钱，属于暗箱管理，存在利益“黑洞”，物业服务企业每省一分钱都变成自己的利润，特别是随着时间延伸，经营成本增长，在物业基础收费上调困难的情况下，要想持续经营，必定会采取降本增效的措施，这也是“包干制”物业企业开展多种经营项目，拟通过增加收入打破物业服务成本持续上涨，影响物业服务持续开展困境的原因之一。
采访中，陈总也表示“酬金制”多适用于单一大客户物业或高端物业，例如办公写字楼、商业综合体、别墅物业等，一般在住宅小区运行有难度，因为面临的业主群体太大，做不到与业主一一互动。我们目前在住宅服务采用的模式是业主在购房时就尽可能约定物业服务范围，在有大的开支决策时候通过发公告，收集业主反馈意见，进行沟通修改，最后向业主公示整改方案、实施计划及实际发生的费用，我们物业每年会报预算，做**报告，公示真实财务状况，收到多少钱，在哪些方面花了钱，欠债情况都会做出公示，接受业主监督检查。这种方式费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，体现了业主的自主管理，其次物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化。
“听完陈总的介绍，我们可以这样理解”，中经智库龙飞副院长说，“物业服务企业对于一个小区的关系，其实就像管家对于一个家庭的关系。哪有管家不让主人知晓家庭如何开支的道理？哪有管家买菜时，每省下一分钱都变成管家私房钱的道理？物业服务企业只能获得其应得的酬金，本来就天经地义。”因此，“酬金制”也许将成为**物业服务困局的一件利器！
重庆中经产业经济研究院作为重庆市社会科学界联合会下的实战型研究机构，致力于为各地政府、园区、平台公司和企业转型升级高质量路径提供定制化**解决方案，近期中经智库成立物业服务转型升级课题组，通过对国内物业头部企业的深入交流，以智赋能，助力广大中小物业企业转型发展。
撰稿：龙 飞、梅凌晗
审核：高 翔
校对：黄小华
编辑：姚 灿
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