三分钟读懂REITs，教你怎么玩
最近，不少网友在后台留言，问Reits能不能买。
今天写一篇，主要聊下这玩意是什么，如何参与，以及交易策略。
当然，考虑到本文比较烧脑，如实在看不下去，直接看第4部分的建议就好。
1
REITs是什么？
去年5月，老南就写过《国产REITs来了，又能愉快的买买买了？》。
REITs（Real EstateInvestment Trusts），房地产投资信托基金。
说白了，就是把住宅、公寓、商业、林地、工业等地产项目，打包成资产支持证券，上市交易。这些底层地产项目的**涨跌、租金收入，都会影响到REITs的**涨跌。
如一栋学生公寓，5年房价上涨了20%，租金收了20%，那净值就成了1.4，剔除管理费钱，年化8%的收益。
REITs于上世纪60年代，起源于美国。目前美国市场上，光以REITs为标的的ETF，就有16只。
其中规模最大的，**msci美国REITs指数的，先锋VNQ：
收益还可以，但波动还是不小的。
08年次贷危机，差不多跌去70%；去年美股暴跌，最多时候也跌了近20%。其余时间还算稳健增长。
这里有个好玩的情况，过去几年，国内很多自媒体在推荐海外REITs时，都选择性的展示08年起REITs的净值，看起来涨的很厉害。
但实际上故意没让你看到08年的暴跌，原因你懂的。
这些资产的回报率能有多高呢？
以国内最赚钱的高速，宁沪高速（600377）的财务报表来看，净资产回报率（ROE），相当不错：
但并非所有的高速，都这么高。
水电气热这类市政工程，就低的可怜了。
如大唐电力（601991）的净资产回报率（ROE），持续走低。
而且，REITs的估值，也非常复杂，普通投资者很难把握。类似股票，大家知道看市盈率（PE），市净率（PB）等。
REITs一般采取PFFO估值法。FFO指营运现金流，可简单认为GAAP 净收入-从房地产**中的资本利得+房地产折旧费用。
估计大多数人看到这里，已经头晕了。
所以，老南预计，在相当长的时间，国内REITs的玩家，还是以机构投资者为主。
普通投资者，更多通过购买REITs基金、或持有银行理财、年金险等机构产品间接投资为主。
2
如何参与Reits？
去你的开户银行或券商，大喊一声我要买，他们会很详细的告诉你的。听不懂还会手把手教你。
老南就不复述了。
3
Retis交易策略？
这里先推荐，老南19年写的《上周五，我买了只基金》，玩场内战略配售基金的。
在20年年初的**里，老南也提过这玩意，算是比较不错的固收替代。
如资金量小，追求收益率高（预期年化6%以上），且能接受一定回撤，都可以在场内买。
逻辑很简单：【债券（年化3%-4%）+网下打新（年化2%-5%）】+折价（年化4%-6%）。
这个收益率，极度保守测算，大概率在6%以上。
看下添富配售的年化折价率，长期在4%-6%之间。最近因为要到期了，所以特别高。
图片来源：集思录
今天看，事实也如此：
图片来源：集思录
也就是场外买的，收益就净值这么多，不同基金，年化3%-8%之间。
场内买的，还多了个折价收益，年化4%多，这一加，就比较开心了。
4
所以，老南的结论是：
考虑到现如今，固收类产品严重资产荒，而且银行理财按照刚出的新规，收益率又要降了。
如果你可投金额比较小，流动性要求也不大，能接受一定的回撤，到是可以参与下。
但也别对收益率要求特别高，毕竟预计现金分红率在这，未来也存在分红率的不确定性：
当然，如果你比较专业，能看懂老南那段策略，倒可以在场内找找机会，尤其是折价的机会，如收益率增强不少，那就香了。
结
还是那句话，理财就是算账。
另，最近股市的走势，我们年初**对照下，是不是很默契？
-END-
（本文昨日首发“石榴询财”，关注我们，一起了解财经**和八卦）
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