租售同权后房租到底会不会暴涨？
租售同权是房地产长效机制很重要政策组成部分，很多人都认为租售同权后，会导致城市住房租金暴涨，甚至还有些耸人听闻的说法，说什么房价涨完租金涨，完虐无房阶层。这种观点用于研究市场上确实有点过了。今天我主要想聊一下为什么租售同权后，租金不会暴涨。
自从广州**“租售同权”的政策后，很多业内专业人士和自媒体都解读出说“将会导致住宅租金暴涨”。其实我自己在与一些朋友交流过程，也发现持有这个观点的人不在少数。他们的理由很简单，就是租售同权会增加租赁市场的需求，会增加租赁用房的价值。咋一看，似乎逻辑上没什么问题。如果租赁用房和自己买房享受的权益差别不大，似乎一定程度上真的会增加租赁需求。
但事实上，对于一个城市来说，住房市场整体来看是相对稳定的，销售市场和租赁市场的供应是此起彼伏的，如果租赁市场的需求增多，那么销售市场需求就减少，销售市场的物业自然而然就会流向租赁市场，流到租赁市场后租赁物业的供给就增加了，它们会在一定时间实现动态平衡。通俗点讲，就是虽然短时间租赁需求会增加，但是租赁物业的供应也同样会增加，供需平衡的市场，**上涨的逻辑是经济增长和居民收入的增加，而不是供需失衡导致的**偏差太大。
再说说租赁市场的特征。我始终认为，一线城市的租赁市场是最能反映住房市场真实供需情况和市场**承受能力的。大家都觉得深圳房子稀缺，供应很少，但是你看到有很多人流落街头，没地方住吗？显然没有，这说明什么？说明市场具有自我调整的功能，多方面的供应在满足整个城市人口的居住需求。租售同权后，也许会有一部分投机客借机调涨租金，但是最终决定租金水平的仍是供需情况。
作为最能反映真实供需的租金一向都没有售价那么具有弹性，为什么？租金更能反映城市住房供需、工资水平、消费能力的平衡。绝大部分租户对于租金**是很敏感的，因为城市平均工资摆在那里，6000多的月薪，你平均租金能去到多高，怎么涨？
设想一下，你在深圳拿6000的月薪，房租2000，吃饭交通杂七杂八加起来2000，你还可以余下2000；而你在长沙可能是3500的工资，房租1000，吃放交通杂七杂八加起来1000，你可以余下1500.那如果深圳的房租涨了500，你是不是会觉得还不如回老家长沙，如果上涨了1000，你是不是就要考虑撤离了。租金上涨过快必然会动摇新**在一个城市生活的信心。对于大多租户来说，转换城市的机会成本并不高，你只有真的通过租售同权将那部分人转换为市民，他们才会有可能真的留下来。没有新**，城市就缺乏了活力，缺乏了活力就缺乏创新，缺乏创新就会慢慢失去产业优势，没有产业优势就会影响经济发展水平和居民收入，最终形成恶性循环。
现在大家基本上都能达成的共识就是房地产**（售价和租金）的上涨最核心的支撑因素是人口（决定需求数量）和产业（决定需求的质量）。但是现在一个城市想要引入人口有多难，尤其是高素质人口，各大城市都在抢人才；增加平均工资就更难了，这需要城市产业升级来引领。毕竟你刚引入进来的人才，他们是没能力买房的，尤其是目前的北上深，人家刚一进来，租房租金还要暴涨，那你还能吸引到人才留下来吗？真的没多少人留下来，房价和租金还能涨吗？更不用妄图暴涨。但市场往往在短时间是不理性的，总会有些投机者会来搅乱市场。目前国家对房地产销售市场管控的比较严格，以后肯定同样会对租赁市场进行管理，前不久住建部不是传出消息，要让各个城市尽快**租赁管理办法。深圳也已经**相关的租赁管理办法和成立租赁管理部门。当然，目前这些仍需要不断完善。但可以看出来的时候，政府不会不管理租赁市场，让你肆意妄为。那些手上握了大把房产的，还加了几十倍杠杆的投机客，不要心存侥幸，以为未来房租上涨起来能够覆盖你的**利息。
最后，从投资和资产定价的角度来看，资产**一旦与租金回报率挂钩，那么就是房地产销售**下跌的开始。目前一线城市住宅租金回报率大概为2%左右，我们就按照市场***回报率4%（显然房地产投资人的要求回报率肯定不止4%）来计算，要满足这个回报水平，要不就是租金上涨一倍，要不就是房价暴跌一半。租金上涨一倍可能吗？肯定不可能，城市经济水平、产业发展阶段和居民的收入都承受不起。房价暴跌一半，可能吗？短时间也不可能，这样会导致银行破产的，会引发金融危机的。所以现在就是限售，以时间换空间，让房价缓慢的、相对的下降；租金也缓慢的、随着居民收入增长而上涨，最终达到动态平衡。总之，如果没有很强的外部环境作用的话，房价、租金及市场要求回报水平将会缓慢达成平衡。这在发达国家已经已经形成较为成熟的模式。
因此，房租不会暴涨，各位租客可以放一万个心了。再有人说租售同权后，房租会暴涨，你就可以问他是不是在开玩笑的？
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