中交系地产板块整合再启 高负债下寻求变局
随着中交建地产业务整合的进一步深入，以中交房地产、中交海外房地产和绿城我国三大地产开发平台将成就它成为第二个“中海地产”；不过看空者对于这家央企是否有决心从根本上对原有体系进行深层次**存在疑虑。
中房报记者 周翔宇 北京报道
在我国交通建设集团有限公司（以下简称“中交建集团”）地产板块关键人物朱碧新提出辞职两个月后，中交建集团在2016年再启整合新动作——集团旗下的中房地产股份有限公司（以下简称“中房地产”）2月22日公告宣布，公司正在筹划重大事项，拟买入中交建集团旗下优质地产项目，该事项可能涉及重大资产重组。
同一时间，中交建集团旗下上市平台我国交建股份（601800.SH，下称“我国交建”）的疏浚业务中交疏浚的分拆进程也在紧锣密鼓推进当中，2月23日，中交疏浚发行首期境内20亿元公司债券，债券期限为3年，发行利率仅为2.99%。
一系列动作背后，中交建集团正在从一家以基建建设、基建疏浚、港口机械、国际工程承包、进出口贸易为主的多元化央企逐渐向专业的控股平台转变。
花旗银行在去年年底已经觉察出中交建的业务变化，并作出了利空的评价：将评级从“买入”降至“沽售”，理由是作为最重要的我国铁路建设公司之一，近期多个跨国铁路建设项目都不见中交建身影。
中交建集团将缺席“****”历史机遇？从财务数据来看很难得出这样的结论，截至去年6月底，中交建集团海外地区收入达320.4亿元人民币，占总收人18.2%。就在去年12月10日，中交房地产、我国路桥工程有限责任公司及我国港湾工程有限责任公司就共同出资成立中交海外地产订立股东协议，成立中交海外地产公司。
与花旗银行结论相反，瑞信对中交建的研报没那么悲观，其指出随着中交建的地产业务整合速度加快，其利润率及产品组合正在逐步改善，并且相信，中交建集团将是中央加大海外基建投资的主要受惠者，而根据海外合约的标准，中交建集团海外业务将享有更理想的利润及现金流。
看多者相信，随着中交建地产业务整合的进一步深入，以中交房地产、中交海外房地产和绿城我国三大地产开发平台将成就它成为第二个“中海地产”；不过看空者对于这家央企是否有决心从根本上对原有体系进行深层次**存在疑虑。
中交系整合升级
对于命途多舛的2015年，绿城赶在元旦的钟声之前公布了当年销售业绩成绩单。
出乎意料的是，“绿城全年房产销售额达723亿元，完成销售面积393万平方米”。绿城相关负责人透露，虽然不及上年达到的794亿元高点，但是绿城交给大股东中交建集团的答卷仍旧可圈可点。
而被绿城的业绩甩在身后的，除了一众房地产企业，同时还有控股股东中交建自有的地产开发业务。
资料显示，2010年，中交建集团将我国房地产开发集团公司（中房集团）整体并入，成为国资委确定的从事房地产业的16家央企之一。房地产业务成为中交建集团五大战略业务板块之一，主要包括中交地产、中房地产以及联合置业三家房地产公司。然而这三者都无缘主流房企行列。
2011年3月，即中房集团并入中交建集团次年，中交集团整合中房集团旗下若干子公司注资50亿成立了与中房集团平行的二级公司——中交地产，中交集团将中交地产定位于“统筹管理中交集团房地产板块业务发展”。此举也显示，中交建集团有意打造全新的、**于中房集团体系外的地产平台。
其中中交地产以交通基础设施与房地产开发**运作为主营方向。官方信息显示，中交地产目前共有23个在建项目，一个建成项目，项目分布在天津、广东、广西、福建、江苏、浙江、湖北、四川等地。
我国房地产报记者了解到，彼时中交建集团从中房集团抽走了4个项目公司的优质资产，并让员工**选择，超过一半的人选择去中交地产。不过新成立的中交地产规模不大，2014年销售额约80亿元，利润仅2亿元。
被抽走优质项目的中房集团的地产业务也一度一蹶不振，其A股上市平台中房地产2015年上半年营收为3.08亿元，同比下滑33.4%。与此同时，净利润也波动较大，2014全年为0.67亿元，而2015年上半年则为0.21亿元，同比下降74.1%。
而北京联合置业有限公司的盘子更小，从仅有的数据来看，2012年底这家中交建集团所属的子公司资产总额为4.59亿元，负债总额4.15亿元，从成立以来截至2012年12月31日未产生任何营业收入。
此后北京联合置业有限公司于2013年5月28日收购了中交地产青岛城阳置业有限公司95%的股份以后，公司才开始有些许房地产经营收入进账。
加之中交地产、中房集团和联合置业，中交建集团旗下共有13家二级公司开展房地产业务，集团内2家，股份内11家。房地产项目开发区域也非常分散，目前全集团共有57个房地产项目，分布在21个省区，一线城市仅有5个，多数地区仅有一个项目。
中交地产董事长孙国强曾坦言，作为一家央企的房地产板块，目前板块规模偏小，没有市场影响力，也没有充分利用资本市场，“尽管现有57个项目，开发建筑规模达到2565万平方米，但这是分散在13家单位里，每家公司的开发规模都偏小，没有形成市场影响力。”
不过洗牌一直在持续。“剃头扁担一边热显然对于中交建地产战略来说是失衡的，作为拥有房地产开发资质的老牌央企，放弃原有的地产平台不现实。”一位中交建内部人士告诉我国房地产报记者。
作为印证，在中交集团全资控股中房地产5年后，中交建集团开始了地产业务的再一次整合。2015年7月8日，中房集团全资子公司中住地产开发有限公司100%股权无偿划转至中交房产。划转完成后，中住地产成为中交地产的全资子公司。
除了实现对中房地产的完全控股，中交地产已经基本实现对中交建集团旗下的地产业务进行整合。
记者查阅相关**登记信息发现，在2015年6月11日，中交房地产有限公司更名为中交房地产集团有限公司。
随着企业名称更改的还有管理层的人员以及架构：原本仅有孙国强一人为执行董事扩增至11人董事会。值得注意的是，在新增的董事名单中，沈东进原为中房集团董事长兼总经理，而马昌则是联合置业的董事长。
据前述中交建人士向我国房地产报记者透露，“2014年下半年开始，集团成立了房地产板块重组小组和工作小组，推进房地产板块整合。此后，由中交集团发起，出资20亿元人民币，作为单一股东成立中交房地产集团有限公司。将中交建集团下属的中交地产、中房集团划转给地产集团，并通过对价的方式实现对联合置业的吸收合并。”
据此，以中交地产为平台，整合中房地产和联合置业的棋局已经相当明朗。而中交地产在2015年10月中交建的一次内部会议上，中交建集团执行董事、财务总监傅俊元也有表示，“中交建已经整合了中交地产、中房地产和联合置业，解决了分散困扰。”
地产业务的竞争与合作
一系列动作之后，中房地产成为中交系地产层面唯一的A股上市平台。对于如何对该平台定位，中交建集团一直未对外界给出一个明确的说法，直到今年2月22日，中房地产公告宣布，公司正在筹划重大事项，拟买中交建集团旗下优质地产项目。
“向实际控制人购买资产，很可能意味着大股东将以上市公司为平台，将优质资产打包放进去，从而使其成为更加优质的房地产企业。”资深金融评论人黄立冲表示。
不过问题接踵而至，此时中交建旗下出现了中房地产（A股）和绿城我国（H股）两个地产上市平台，“同是心头肉，中交地产和绿城孰轻孰重的问题避免不了。”专业人士认为。
“这是一个两难的问题，管得太多便违背了当初入股绿城的承诺；而放任不管的话也需要给监管部门一个交代。如何避免同业竞争以及避免股东利益受损是一个问题。”该人士认为。
以中交建的海外业务为例，中交集团正在面临走出国门，中交和绿地平台哪个为主哪个为辅的问题？
2014年12月，在入股绿城的发布会上，中交建集团董事长曾表示中交建集团意在打造全产业链，绿城在房地产行业是先行者，将会支撑中交建集团战略发展，为中交建集团海外房地产开发提供支持。在我国房企大面积“出海”背景下，此次绿城牵手中交建集团，涉足海外势在难免。
一年时间之后，中交建的首个海外地产公司正式设立，主导是中交建集团的嫡系——中交地产。
去年12月11日，中交建股份有限公司公布，中交房地产集团有限公司（中交地产）、我国路桥工程有限责任公司及我国港湾工程有限责任公司就共同出资成立中交海外地产订立股东协议，成立中交海外地产公司。
就在外界纷纷猜测中交地产将携手绿城开拓海外项目时，在中交海外地产标志性的印尼雅加达千禧新城项目中，并没有看到绿城的背影，相反之前从绿城剥离的蓝城集团、中交海外地产及我国港湾（印尼）三方已合作，共同开发印尼雅加达地产项目。
海外代建是一块肥肉，据原绿城我国联席**朱碧新在2015年绿城中期业绩会上称：“中交在100多个国家和地区有海外业务，下一步会寻求一些好的国家和地区开发一些适合的业务，这将成为一个新的增长点。”在这其中，中交建集团很大一部分业务在东南亚、非洲等地，土储面积达到2000万平方米。
2000万平方米的土地储备量，对于任何一家国内大型房企都显得意义重大，对蓝城来说更是如此。在这之前，蓝城开展代建业务5年，进入70多个城市，累计代建总面积3200万平方米。
无独有偶，绿城也在发力代建业务，“绿城设定了300亿元的代建业务战略目标。”克而瑞研究中心分析师蔡建林透露。
“绿城与蓝城同时拥有代建业务，而中交选择更为成熟的蓝城为合作方或多或少对绿城的代建业务产生影响。”前述分析人士认为。
所以在中交的战略版图中，蓝城代建应该并入绿城代建，成立庞大的绿城代建集团。在2015年7月的绿城年中会议上，中交派驻绿城的执行总经理李永前就提到，要统合代建品牌，加快形成统一完整的绿城代建品牌。
“中交当然是希望把蓝城纳入绿城的统一平台，不过，老板目前还是有顾虑的。”一位绿城人士透露。不过从目前的信息看，这部分资产的纳入并未谈拢。
未来如何避免同业竞争，或者是在房地产产业链上各个平台形成合力，与高筑的负债一起都在考验着中交建决策者的智慧。
【记者手记】
整合背后的“钱事”
周翔宇/文
无论是原先的中交体系的地产业务，还是新纳入麾下的绿城，对于中交建集团来说二者的进一步整合都有很长的路要走。除了要重新定位集团旗下各个地产平台之间具体的业务分工，资本方面也需要新鲜“血液”不断供给。
我国交建股份有限公司第三季度财务数据显示，公司在期内的负债总额为5689亿元，资产负债率达到78.24%，处在央企企业负债高位。
此外，根据我国交通建设股份有限公司去年11月25日晚间公告，为引入长期股权投资基金，拓宽公司资金来源渠道，其旗下的中交基金拟引入全国社保基金，设立规模150亿元人民币的股权投资基金。
其中中交建认缴89.85亿元，占比59.9%；中交基金认缴1500万元，占比0.1%；全国社会保障基金理事会认缴60亿元。花旗集团预计这个150亿元规模的基金项目给中交建的现金流带来负面影响，短期内对其高负债率也无帮助。
不仅中交建自身被高负债所考验，集团同时还面临来自其控股的绿城的嗷嗷待哺。
2015年的中期业绩会上，中交建方面总结了中交入驻绿城半年来的作用，认为困扰绿城20年的资金和债务问题也得到了有效解决，过去存在的风险得到了有效控制，绿城的境外资金成本已经从9%下降至5.8%，“绿城现在没有任何财务风险。”彼时朱碧新表示。
不过在中交建入主以来，绿城的负债没有得到显著降低。中金公司在对绿城2015中期业绩点评中指出，上半年绿城负债率仍维持在94%的高位。
这显然涉及下一步中交建各个地产板块如何通过产品与销售实现理想的资金回报的问题。在这之前，更为紧迫的任务是中交建需要完成从内到外的业务整合动作。
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