中交地产向母公司借款展期背后，三道红线全踩 子公司曾拖欠契税
记者 | 熊颖
近期，华夏幸福、阳光城、花样年等多家债务承压房企纷纷获得债务展期，债务困境得到一定缓解。不过值得关注的是，一向被视为财务状态更加安全、稳健的国企、央企中，同样也出现了债务展期的个例。
12月13日，作为央企的中交地产发布关于向关联方借款进展的公告，公告提及，“我司及控股子公司向中交房地产集团有限公司（及其控股子公司）的部分借款进行展期”。地产集团持有中交地产53.32%的股份，是其母公司。
虽然在业内人士看来，金融机构借款展期基本上是因为还不上了，而母公司借款展期是公司的内部决策，两者在性质上并不相同。不过仍有业内人士指出，房企对向母公司借款展期情况进行披露，一定程度上还是反映出公司资金链比较吃紧。
近36亿母公司借款展期两年
业内人士：公司或存资金链吃紧现象
2021年年初，中交地产曾审议通过《关于向关联方借款额度的关联交易议案》，同意中交地产向关联方中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）在2021年度内借款额度（新签借款合同）不超过100亿元人民币，借款年利率不超过10%。
而近期，中交地产发布关于向关联方借款进展的公告，目前已使用向地产集团借款额度90.8亿元。其中35.8亿元为展期借款。
而具体而言，展期借款包含：中交地产向地产集团借款26.8亿元展期两年；控股子公司中交地产南京向地产集团借款3.5亿元展期两年；控股子公司重庆中房嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款4.9亿元展期2年；控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款6000万元展期2年。
《红周刊》记者梳理中交地产过往公告发现，向大股东借款，是中交地产融资的主要渠道之一，不过以往似乎并未出现过借款展期的情况。12月23日，《红周刊》记者以投资人身份致电中交地产证券事务代表咨询，为何公司会出现向母公司借款展期的情况？公司证代回复表示，“这（展期）是我们向关联方借款的一个正常行为，展期主要是为了优化公司的债权、债务结构。公司整体的资金情况正常，所有**也没有出现逾期现象。公司今年的经营虽然规模在扩张，但是我们还是非常注重资金方面的风险。”
不过，值得关注的是，近期，华夏幸福、花样年等多位债务承压房企纷纷通过债务展期来纾缓债务压力。多位业内人士向《红周刊》记者表示，一般来说，诸如华夏幸福等房企向金融机构借款发生展期主要是因为已经还不上了；而房企向母公司的借款出现展期，则更多是公司内部的决策，项目公司还不了也没办法，这就是股东自己的事。
与此同时，也有业内人士指出，房企对公司向母公司借款展期一事进行披露，一定程度上还是反映出公司资金链比较吃紧。
知名地产分析师严跃进也告诉《红周刊》记者，此类行为说明公司还款的能力有限，也说明公司在经营方面遇到了阻力或压力。只是不同于金融机构借款展期，如债权人不同意，则展期工作难以推进；向母公司借款的展期，则更容易和母公司协调。
旗下重庆公司
曾拖欠业主契税、工人工资
《红周刊》记者调查发现，涉及借款展期的子公司中交西南置业有限公司此前曾有占用业主契税的行为。
一位业主在重庆市“互联网+督查”平台阳光重庆反映，自己是中交中央公园C102地块的业主，于今年8月5日签订买房合同，签订合同当天，开发商要求代收3%税契，并拒绝业主自己上网缴纳。9月底，业主拿到购房合同后发现，完**据上注明8月22日已按1.5%完缴契税，而开发商表示，多收取的另外1.5%税契要等到11月底才予退回。
重庆两江新区**局调查后回复上述业主，已经要求中交西南置业有限公司加强同业主的沟通联系，加快内部审批流程，尽快退还应退款项。
不过，《红周刊》记者发现，虽然两江新区**局已督促中交西南置业尽快退款，但在此之前，中交西南置业占用业主税契的行为曾多次发生，自2020年以来，就有业主陆续在重庆问政平台上投诉中交西南置业拖欠业主税契的行为。
此外，《红周刊》记者还发现，中交地产旗下的重庆公司还存在拖欠工资的行为。今年10月，有网友在重庆阳光投诉，位于九龙坡区民盛路的中交西园雅集中交中梁山L15地块项目存在拖欠工资行为。
除此之外，近期，中交西园雅集还遭到业主的集体投诉。多位业主在留言板上指出，中交西园雅集一期项目房屋质量差，和销售时所宣传的洋房社区配套设施严重不相符，存在墙面开裂，门窗变形弯曲，甚至存在大门里面修厕所的不合理现象。
根据乐居房产，中交西园雅集目前仍然在售，预计交房时间为2022年3月。虽然目前距离中交西园雅集的交房日期仍有3个月时间，但如在此期间整改不到位，后续还有可能出现业主**的风险。
“三道红线”全踩
2022年偿债压力较大
中交西南置业此前拖欠业主税契的行为，或一定程度反映了公司的资金链压力。而这也为后续的债务展期埋下伏笔。
值得一提的是，某头部房企高层告诉《红周刊》记者，股东借款除了是项目公司的主要资金来源之一以外，股东给项目公司的借款还具有一大优点，那就是不会影响集团整体的负债率。
而根据Wind数据显示，中交地产在2020年末、2021年中期、2021年第三季度末的剔除预收款项后的资产负债率也较为稳定，依次为83.39%、86.63%、83.68%。
不过，除剔除预收款项后的资产负债率之外，“三道红线”的另外两道红线则变动较大，如净负债率，从2020年末的204.76%增至2021年第三季度末的265.08%；而现金短债比则从2020年末的1.43降至2021年第三季度末的0.985。
自2020年8月“三道红线”政策**后，房企纷纷开启降杠杆模式，不断优化红线指标；而中交地产的三道红线指标则明显“恶化”，从原本的踩线两条转变成为三线全踩。根据“三道红线”政策，房企的踩线情况将直接影响房企的融资能力，“三道红线”全踩的中交地产有息负债规模将不得增加。
然而在其背后，中交地产的有息负债增长迅速，Wind数据显示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司带息债务依次为109.77亿元、132.07亿元、379.33亿元、614.20亿元。
而根据2021年第三季度报，截至2021年9月底，因期内一年内到期的外部借款增加，中交地产一年内到期的非流动负债为148.99亿元，较上年末的58.19亿元同比猛增156.07%。此外，同样截至今年9月底，公司短期借款为19.28亿元。中交地产将于一年内到期的债务远远高出其在三季度的现金及现金等价物余额118.93亿元，可以预见，在接下来的一年时间内，中交地产将面临着不小的偿债压力。
为了缓解偿债压力，中交地产再度向母公司求助。近期，中交地产发布关于向关联方借款额度的公告，2022年拟向地产集团新增借款额度不超过100亿元，借款年利率不超过10%。
然而值得注意的是，中交地产的“造血能力”也在不断下降。2018年后，中交地产的归母净利润开始走“下坡路”，Wind数据显示，2019年、2020年、2021年前三季度，中交地产归母净利润依次为5.43亿元、3.47亿元、0.02亿元；依次同比下滑33.01%、35.92%、99.37%。而如果剔除中交地产在三季度报中所获取的5.27亿元非经常性损益，仅依靠主营业务房地产，中交地产则将陷入亏损的尴尬境地。
（本文已刊发于12月25日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
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