改造旧城区 建设新城市
改造旧城区 建设新城市
魏志亮
城市是人类文明的依托，更是现代社会的基础。城市状况体现了国家、民族的状态。自上世纪末，住房制度**以后，我国的城市建设进入快速发展时期。在这一发展过程中，不仅仅是城市有了巨大的扩张，为人们提供了大量的住宅，还提高了人们对现代城市的认识。新城区的规划、建设远远好于老城区。到过很多城市，往往有这样的感觉，看到新城区一派现代化景象；再看老城区怎么如此破败？过去，受认识观念和经济条件的**，老城区在规划布局上有很多**，加之当时房屋建筑标准低、技术落后、材料品质不高等等问题导致老城区建筑抗震性能、居住体验都很差。其体现的是几十年前的我国和几十年前的我国人的生活状态。城市的现代化不是局部城区的现代化，而应该是城市整体的现代化。如果继续现在的建城模式，将资源主要投放在新城区，忽视旧城区改造，必然造成新老城区的两极分化，这种两极分化的状态一旦被固化，必将拖累我国现代化的进程，还容易引发种种社会问题。
老旧城区就是我国现代化的短板，补短板应从此处开始。换句话说，经济发展也好，社会进步也罢，无非是要改善人的生存状态，提高人的生活质量。产业升级同样需要消费升级做依托。衣食住行，住房是衡量人的生存状态和生活质量的重要标志。居住在老城区的人们好像还生活在几十年前，如何让这部分人享受到国家发展的实惠。如何发挥我国建筑业的巨大潜力为社会发展服务。 这是一个必须认真思考，认真面对的问题。
如果按照现行的模式，政府可以将一个规划区域整体**，再将这块土地**拍卖给开发商，由开发商建设新的项目。这种方式表面看，政府卖地有利、开发商建设赚钱、旧房主获得补偿，皆大欢喜，但其先决条件是房价不断上涨，且这种方式还可以推动房价上涨。从重庆和长沙的经验来看，稳房价对当地经济发展有利无害；反观香港房价高企造成了很多社会问题。如果要贯彻住房不炒的原则，保持房价稳定，就得有新的思路和新的模式。本文建议如下：
一、对改造区域内的旧房主不搞货币化补偿，可就地以旧换新。
二、由改造过程中增加的建筑面积销售收入补偿建筑成本。
三、由地方政府根据项目周边房价定出新房销售最高限价。
四、由地方政府按照城市区域定位制定详细规划，该规划应根据建筑容积率、区域人口密度等约束指标明确住宅、商铺、办公、公共设施等等分项的建筑面积及建筑要求。
五、由地方政府向社会公开招标拍卖项目开发权。但不宜采用**竞拍式，建议采用一次报价加综合评价方式。
六、由中标开发商做出项目设计，并与所有旧房主签订房屋置换协议，经地方政府批准后开始实施。
七、新房面积略大于旧房面积（假设15%以内）按赠送处理，再次要求增加面积的按新房售价售卖。
八、房屋置换协议应明确每一房主的新房的具**置及交房时间等等细节，以避免**。
使用这一模式，对于旧房主而言，以旧换新，是受益者，应该会积极响应；对于开发商来说，降低了开发成本且有利可图，也应该是积极的参与者；地方政府拍卖项目开发权的收入可充实地方财政。使用这一模式将可能产生以下几个结果：
一、**过程中房主不拿钱，降低了房地产对金融的依赖度，同时也降低了房地产行业的金融风险。
二、由于最高限价及开发成本的硬约束，开发商将很难获取暴利。我们不反对企业获取暴利，比如我国烟草将巨额利润上缴国家财政用于国家建设；华为公司将巨额利润用于研发为社会提供更好的技术，这样的企业就应该获得更多的利润。反观房地产行业，获取巨额利润后捧娱乐明星、将钱转移到国外穷奢极侈。我国人还不富裕，为什么国际形象却是个“暴发户”，很大程度上就是这些开发商作的。对于这样的行业使用恰当的措施**其暴利才是合理的。
三、发挥我国建筑业的巨大潜力为社会发展服务，可为经济增速助力。
老旧小区往往在城市的核心区域，是一个城市的脸面，脸面不好看是个大问题。好的城市形象对人才和投资的吸引力会大得多。发展才是硬道理。这是考验地方政府的智慧、担当和责任的事情。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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