年报｜中交地产：自身造血能力不足 寻路合作开发治标不治本
年报显示，2019年，绿城我国与中交地产（000736.SZ）的销售规模总计约2312亿元。相较之下，保利、中海、华润等头部央企仍横亘在前。“三年剑指央企前二”，中交集团在2017年放出的豪言犹在耳畔，但跌跌撞撞两年之后，这一目标基本化为泡影。
与绿城我国2018亿元的销售额相比，中交地产294亿元的销售额显然拖了后腿。对中交地产而言，当能力撑不起野心，所有的路注定都是弯路。
规模增长桎梏颇多 心有余而力不足
自2018年开始，中交地产才有了披露销售额的底气。不过，公司148.8亿元的销售规模与其央企的身份多少有些相悖。但是通过上述数据确可窥见中交地产的销售额基数。
2019年，中交地产实现签约销售额293.9亿元，同比增长97.5%；实现销售面积188.5万平方米，同比增长52.8%；销售均价由每平方米12058元提升至每平方米15588元。
以改善型住房为主要产品的中交地产，虽然销售均价大幅提升、销售规模接近翻倍，但由于此前的基数较低始终没能突破300亿元销售大关。此外，中交地产的权益销售额接近200亿元，约192.3亿元。随着头部房企的卡位战接近尾声，中交地产乃至中交系迫切需要找到属于自己的位置，而这一切都离不开销售规模。
从中交地产的土地储备来看，历经4年的累积，其项目总建筑面积已经由317.8万平方米大幅提升至1465.8万平方米。即使将累计竣工面积（中交未公布竣工待售面积）全部减掉，中交地产依然拥有928.9万平方米的土地储备。
然而，从土地储备到销售业绩，其中至关重要的就是*盘能力。从中交地产过往开发的项目来看，其对规模的崛起可谓心有余而力不足。
据中交地产2016年业绩公告披露，彼时公司共储备有10个项目，其中在建项目7个，处于前期筹备的新增项目3个。
通过对其2018年年报的开工时间进行查证，可发现只有中交·璟庭、中交·金梧桐公馆为2016年内的新开工项目，规划面积共计41.4万方。值得注意的是，后者在2015年就已被标识为在建项目。
无独有偶，2016年被标识为处于在建的重庆中交·中央公园项目，其实际开工时间是2017年9月，而该项目的获取时间为2015年12月，规划面积高达193.5万方。可见中交地产在土地储备较少的情况下，新增项目的开工速度较慢，拉长了项目的建设周期，其*盘能力也受到严峻考验。
在中交地产早年开发的项目中，其开发周期动辄超过5年，有的甚至高达10年之久。例如，长沙中房瑞致项目的总投资额约为68.97亿元，于2012年4月开工，其预计竣工的时间为2022年7月；重庆中交漫山项目早在2015年12月就已经开工，其总投资额为55.13亿元，预计竣工时间为2021年12月。如果从拿地时间开始算起，其周期更长。
由此可知，项目数量较少、开工缓慢，严重制约了中交地产的规模发展。进入2017年，中交地产试图扭转这种不利局面。
数据显示，2017年-2019年，随着中交地产获取项目的增多，其新开工项目呈现出高开低走的趋势。2017年，中交地产新开工项目达到8个，总建面约364.5万方。然而，这成为了中交地产三年来的巅峰，此后便出现断崖式下降。
2018年，中交地产新开工项目下降至3个，总建面约41.4万方；2019年，中交地产新开工项目增加至4个，总建面约73.5万方。
可以推测，中交地产在大幅提升开工项目之后难以消化大量同时在建的工程，造成了一定的库存积压。中交地产表示以“盘活存量、去化库存、加速签约、快速回款”为重点狠抓2019年的销售工作，针对长库存产品进行精准营销，侧面说明了公司此前去化能力不足。
不难看出，随着中交地产的土储逐渐增加，其*盘能力并未相应提升，进而制约销售规模，最终导致销售回款受限并影响项目投入，由此陷入恶性循环。
此外，中交地产的主营业务难成气候，除了起步基数较低，与人事、组织架构的频繁变动不无关系。
2017年4月，经历多次更名与重组失败的中交地产进行了一次大换血，人事变动多达14项，其中9人卸任，5人获任。同年12月，公司董事长吴文德辞任。
此后，中交集团再次迎来人事调整。2018年9月，此前已在中交地产卸任的孙国强辞去了中交集团董事长职务，吴文德也再次离去。而在四个月之前，中交地产总裁杨剑平提交了辞呈。
2018年9月之后赵晖接任中交集团董事长，耿忠强则被聘任为中交地产总裁。据媒体报道，二人上台后，便开始大刀阔斧**，小到公司人脸识别和打卡考勤，大至中交地产内部组织架构体系调整，将“总部—区域—城市”**架构改为“总部—城市”两级架构。
实际上，中交地产的人事变动只是中交集团针对地产资源进行调整的缩影，但不可否认的是，中交地产内部的人事动荡也对其规模发展产生了较大影响。
盈利能力成色不足 主营业务造血能力有限
与之前相比，中交地产的销售规模实现小幅提升，但其主营业务的盈利能力堪忧，非经常性损益占比较大。
在中交地产的收入构成中，绝大部分来自于房地产销售的结算收入，占比已由2017年的97.2%提升至2019年的99.2 %。得益于销售业绩的提升，中交地产的营业收入由2017年的62.6亿元提升至2019年的140.6亿元，营收增速也由16.1%大幅提升至57.1%。
与营业收入形成对比的是，中交地产的净利润不尽人意。2017年-2019年，中交地产分别实现归母净利润5.9亿元、8.1亿元及5.4亿元，其中非经常性损益分别为4.3亿元、5.2亿元、2.8亿元，占比超过了50%，进一步挤压中交地产的利润空间。
仔细研究发现，在2019年之前，主要有两笔收购对中交地产的非经常性损益造成较大影响。这两笔收购分别是2017年花费6.4亿元收购华通置业以及2018年花费8.7亿元收购北京联合置业。其中，收购华通置业，为中交地产带来了4亿元的当期净损益，收购北京联合置业则带来了2.9亿元的当期净损益。
同时，在中交地产的非经常性损益中，另一笔收益的占比自2017年起逐步增加，即来自于公司对非金融企业收取的资金占用费。实际上，对非金融企业收取的资金占用费，是通过企业之间的拆借费用形成的资金利息。即其他非金融企业向中交地产提出借款需求，中交地产收取资金利息，再形成收益。这属于中交地产将央企资金和资源变现的行为，与主营的房地产开发业务无关。
在2017年-2019年，这笔费用为中交地产带来的收益从0.7亿元大幅提升至3.5亿元，在扣非后已经超过了2.6亿元的归母净利润。早在2019年初，中交地产曾将扣非后归母净利润目标定在了4.1亿元。从公布的财报数据来看，公司距离这一目标尚有较大的差距。
此外，资金占用费的不断增长，也从侧面反映出中交地产主营业务的盈利能力仍不足以支撑归母净利润的增长。
在主营业务并未站稳脚跟之时，中交地产却已瞄准了更为多元的业态布局。据2019年年报所示，中交地产意欲在传统房地产开发业务的基础上，发展创新业务，逐步进入高端养老、TOD城市综合体、城市更新、中交产业园、物流地产、融资代建等领域。
多元化业务的投资，主要依赖中交地产主营业务的造血能力。这也不免引人担忧，中交地产的步子是否迈得大了一些。
值得注意的是，在非经常性损益占比最低的2019年，中交地产的归母净利润为三年来的最低值。一方面，由于2019年的毛利率下降了5.5个百分点至25.0%，为近三年来最低；另一方面，中交地产期内计提的信用减值和资产减值损失同比大幅上升5.3亿元，共计提约5.5亿元。其中存货跌价损失达4.21亿元，进而使得期内净利润同比微降2.6%至11.2亿元。
此外，受合作开发影响，期内少数股东分走了5.8亿元的净利润，占比达到了51.6%。综合来看，中交地产2019年的归母净利润同比下降了33.0%。
少数股东权益呈几何级增长 实际担保余额达净资产三倍
即便如此，中交系对于规模的执念依然不死。相较于其他房企，中交系旗下有两大上市平台，即H股的绿城我国与A股的中交地产。两大上市平台加持，使中交系在合作开发中可腾挪的空间也比较大。
早在今年1月份，中交地产的董事长赵晖辞职，李永前走马上任。据悉，李永前曾在中交集团与绿城我国交叉任职多年，此后又在绿城我国担任执行董事、执行总裁。此次担任中交地产的总裁，颇具意义。
今年3月20日，绿城我国发布公告称，其全资附属公司北京博意向天津世茂、中交房地产**项目公司的股权。上述交易完成后，北京博意、天津世茂、中交房地产分别持有项目公司的股权比例为42.5%、42.5%、15%。
5天之后，绿城我国再发有关关联交易的公告。公告显示，绿城我国的非全资附属公司北京致顺通过招标程序确定了北京顺义建设项目的承建商为中交一局。
此前，外界关于中交地产与绿城我国的整合充满期待，但始终未有实质进展。
在不少业内人士看来，通过中交系的两大上市平台旗下的控股公司开展合作开发，有望加速中交地产的规模崛起。
数据显示，在2016年-2019年中交地产的少数股东权益分别为10.13亿元、16.46亿元、19.45亿元、35.26亿元，四年间增长了248.08%。其中，在2019年，中交地产期末的少数股东权益首次反超归属于母公司股东的权益，前者约为35.26亿元，后者约为27.35亿元。
随着合作开发的项目不断增多，中交地产其他应收款中与关联方往来款及借款不断攀升，在过去的3年间分别为4.70亿元、37.61亿元、41.83亿元。依托央企背景，中交地产正在将资本优势变现。受此影响，中交地产的资产负债率（剔除预收账款后）始终维持在高位，分别为84.23%、82.10%、82.47%。
此外，截至2019年12月31日，中交地产的实际担保余额为82.51亿元，占公司净资产的比例为301.74%。由于大部分担保都属于连带责任，堪称**的负债，在无形中推高了中交地产的杠杆。
当其他头部央企都在找寻新的利润增长点时，中交系还在为做大规模奔忙。有时候，一步差步步差。无论是宏观环境还是市场格局，留给中交系的时间的确不多。
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