从中交地产的经营和财务情况看，要说压力不大是不可能的
最近两年来，听到房企们出现经营困难的新闻比较多，但总体上还是以大中型的民营房企为主，小型的不是没有新闻，是关心的人不太多。一般认为国企，特别是央企下属的房企上市公司是没有多大问题的。
我们今天就以中交地产这家上市公司所发布的2022年三季报来看一看，经营和财务情况究竟如何。我始终认为，在行业大环境不太好的情况下，不管企业是什么性质的，一定是会受到影响的。
从营收来看，中交地产不仅没受影响，而且还受益了，其营收同比增长了1.5倍，已经超过2021年全年的水平。
从净利润的表现来看，增产不增收的情况还是发生了，2022年前三季度，出现了1.7亿元的亏损。虽然亏损的直接原因是因为营业外收支导致的，但是，在营收比2021年更高的情况下，2022年前三季度的毛利额更少，这也是重要原因。
毛利率暴降近一半，这是符合预期的情况。虽然现在的房价并没有明显下降，甚至有些地区还有小幅上涨。但是，只要销售的速度下降，存货的成本就会上升，其他的不说，仅仅是利息资本化的金额就不是小数目。
2022年上半年末，中交地产半年报公布的存货中资本化的利息金额就达到了95亿元，仅上半年就资本化了23亿元。虽然国企的优势是融资成本比较低（平均为5.29%），但这样不停地资本化以后，存货成本上升，如果销售**不怎么上涨，毛利率不下降就不可能了。
2020年及以前，中交地产的主营业务（99%以上的业务都是房地产开发）还有10多个百分点的利润空间，2021年降至不到7个百分点，2022年前三季度更是降至不到3个百分点。在这种情况下，再有些营业外支出，就会亏损了。
不过，我们还是比较“佩服”他们的费用控制水平，营收增长后占比有所下降，这是正常现象。但是和2021年全年相比，营收规模略高的情况下，要少花近一半的期间费用，这种“绝招”是怎么练成的，恒大们很想去学习。
从其现金流量表现来看，经营活动的净现金流为净流入38亿元，前两年大规模的融资活动已经转换为****去杠杆了。
不管是什么性质的企业，只要玩这一行，就免不了俗。典型的表现就是87.7%的资产负债率，这高还是不高呢？1.53倍的流动比率倒是不错的，但是0.23倍的速动比率就有点不经看了。如果“存货”是特殊的强流动性资产，比如像前几年一样大家争着抢购，其流动性就不存在什么问题，现在就有点恼火了。
占比近85%的流动资产都是存货，比年初和去年同期比，金额和占流动资产比均有小幅的上升。看来，房企们都有库存压力，只是大小不同而已。
除了存货，还有80多亿的现金类资产，其他流动资产并不多。还好，有463亿元的合同负债，这东东主要是预收的购房款，交房就行，只是交房还需要投入一些的。有息的流动负债有200多亿元，当然需要续贷。应付的***和材料费，显然需要后续卖房变现后才能彻底解决。
和年初及去年同期比，中交地产均在降低有息负债，但其短期有息负债的占比在提升，原因是长期负债已经在陆续到期了。
显然，有息负债和供应链上的欠款只能照顾到一头，中交地产是选择了有息负债。当然也可以说，是在规模扩大后，供应商和施工类的欠款自然增加。但是在现在的形势下，这种欠款增长的难度也会是越来越大的，原因就是供应商和施工单位的心里都没底了，谁也不敢大量欠款。
就说到这里吧，从中交地产财报的部分内容看，他们的情况要比很多民营房企好一些。但是如果房价下跌或者是不上涨，他们后续可能就会出现较大额度的亏损，当然，这只是一种可能。
声明，以上为个人分析，不构成对任何人的投资建议！
#房地产#
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