总裁离职、营收锐减、连踩红线，中交地产陷入困局
文｜李锐
近日，中交地产股份有限公司（000736.SZ）发布公告称，中交地产上半年实现营业收入49.49亿元，较上年同期减少17.54%；毛利10.14亿元，同比减少34.87%；毛利率20.49%，同比下降5.54个百分点；实现利润总额5.85亿元，较上年同期减少18.26%；实现归属于上市公司股东净利润1.62亿元，较上年同期增长29.54%。归属于上市公司股东的净利润盈利约1.62亿元，同比增加29.54%；基本每股收益盈利0.23元，同比增加27.78%。
在负债方面，截至期末该公司总负债1203.3亿元，同比增长85.16%，有息负债527.7亿元，同比增长73.11%；有息负债率41.83%，同比下降3.04个百分点，资产负债率87.89%。此外，流动负债合计637.01亿元，同比增长80.27%，非流动负债合计566.28亿元，同比增长90.98%。
按照“三道红线”融资规则，踩中两道“红线”的房企将归为“橙档”，企业有息负债规模年增速不得超过5%。因而，若不优化负债水平，原本就势微的中交地产将在融资方面受到**，公司想要在规模上更近一步恐会更难。
此外，中交地产发布的一则担保公告称，截止2021年7月31日公司对外担保情况如下：为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额130亿元，占2020年末归母净资产的427.78%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为21亿元；2020年末归母净资产的70.71%。无逾期担保，无涉诉担保。
在土地储备方面，中交地产上半年新增土地（项目）共14宗，新增计容建筑面积261.51万平方米，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元。
截至报告期末，公司持有房地产项目 98 个，项目总建筑面积 2727 万平方米，期末累计已竣工面积 834 万平方米，在建及待建面积 1891 万平方米。不过，中交地产新增合作开发项目权益占比低于5成，未来销售去化压力和建设支出压力大。
中交地产待售面积中西南区域占比超过60%，区域集中度很高，易受城市限价等政策影响。
对中交地产来说，摆在面前最棘手的问题并不是只有营收与规模的失速。更大的困扰是，受管理不畅、高层变动频繁等原因影响，中交地产管理理念和风格也无法贯彻始终，往往随着管理者的变化而变化。
近年来，中交地产的高层管理人员流动频繁：2017年12月，吴文德辞去中交地产董事长一职；2018年5月，杨剑平辞去中交地产总裁一职；2018年9月，孙国强不再担任中交地产董事、董事长（法定代表人），耿忠强补位总裁；2018年末，赵晖出任中交地产董事长一职；2019年7月，耿忠强辞去中交地产总裁一职，李永前接任；2019年年底，赵晖辞去中交地产董事长一职，李永前接任。2021年6月李永前官宣辞任，交棒汪剑平。
对于频繁的人事变动，“中交地产作为中交集团全面深化**的试点单位，将推进所属房地产板块重组整合工作”成为官方给出的主要原因。而随着最新一轮人事变动，中交地产系后续可能还会在组织架构、解决同业竞争等方面有所调整。
此后，中交地产是否能进入“稳定的高层管理”时代？
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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