业绩稳增，荣盛发展有望完成全年目标
撰文 《财经天下》周刊 李逗
编辑 董雨晴
12月3日晚间，荣盛发展公布了前11个月最新业绩。公告显示，前11个月，荣盛发展累计实现签约面积1034.37万平方米，同比增长9.55%；累计签约金额1164.41亿元，同比增长13.89%，完成全年1300亿元销售目标的89.57%。
在房地产市场寒冬之际、行业销售整体下滑的态势下，荣盛发展依旧保持了稳健的销售节奏，现金流状况得到较大改善，这背后与荣盛发展始终坚持稳健的投资息息相关。
过去一年间，房地产行业经历了一场严厉的调控风暴，“三道红线”、“两集中**”等政策下，行业从以往的高速扩张阶段，逐步演化到理性稳健的低速发展期，房企们不再仅盯着销售目标你追我赶，而是更加注重财务安全、运营管控。
一个好的迹象是，距离2021年结束的最后一个月，房地产行业出乎意料迎来了多重利好消息，降准等消息的陆续推出，预示着行业将迎来了一次回暖期。而作为一家TOP50房企，荣盛发展在经过调整投资节奏，提升抗风险能力等一系列举措下， 其具备的融资、管控、产品等综合优势，将成为其横跨周期的坚固护城河，为未来的业务增长做支撑。
完成销售目标九成，现金流稳中向好
2021年，在“房住不炒”的基调下，各城市陆续加码，年内各项楼市调控已超300次；而在土地端，住宅用地集中公告、集中供应的“两集中”政策正式在全国22所重点城市落地试水。面对市场的变革趋势，去库存，转回款，成为房企们的艰难挑战。
从整个行业来看，克而瑞发布的数据显示，11月单月，百强房企合计实现销售*盘金额7507.8亿元，延续近5个月的同比下降趋势，降幅从上个月的32.2%扩大至37.6%。
对比来看，荣盛发展的销售业绩却在11月实现了增长。2021年前11月，荣盛发展发布公告表示，前11个月，荣盛发展完成累计签约金额1164.41亿元，同比增长13.89%，完成全年1300亿元销售目标的89.57%。
过去11个月来，荣盛发展通过各种措施保证当地项目的开发、销售工作有序推进、安全运营。随着荣盛发展年末冲刺全年业绩，其销售额也将大概率完成销售目标。
而伴随着销售额的不断增长，荣盛的现金流情况也呈现稳步向好的趋势。今年前三季度，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额62.5亿元，同比大幅增加138.66亿元，连续四年及一期持续为正，资金状况安全、稳健。而据粗略统计，自2017年至今，仅有不超过十家头部上市房企，做到了连续四年经营性现金流为正。
事实上，依照房企“三道红线”要求，荣盛发展已经提前一个季度转为绿档。荣盛发展三季报显示，截至2021年9月30日，“三道红线”已完全达标：现金短债比为1.05，达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89％，较期初下降21.29%，远低于监管要求的低于100％；剔除预收账款后的资产负债率为69.49％，较期初下降4.67%，达到监管要求的70％以内。
进入第三季度，金融监管机构、银行、地方等多层面正联合发布积极信号，帮助房企缓解流动性危机。12月6日，央行正式宣布降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。同时会议还强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
这意味着房地产行业最需要的流动性将会得到极大的缓解， 而融资能力增强的情况下，房企的推盘节奏也会加快，也将使得后续房屋销售迎来一波回暖期。
调节奏降杠杆，主动外拓增强全国化布局
作为一家成长于河北廊坊的全国性房企，荣盛发展又是如何穿越行业低谷期？
据资料显示，创立于1996年的荣盛发展，已经迎来了高速发展的第25个年头。而面对严厉的房地产调控，荣盛发展也在利用调控的机会积极布局，为未来的业务发展作储备。
近年来，荣盛发展持续加大对长三角、珠三角、环渤海、中西部的拓展力度，完成了全国性战略布局。今年3月，荣盛发展进行过一次组织架构调整，为了形成“长三角+大湾区+京津冀”三大业务布局，首次设立了“大湾区特区”，此前的主要战场京津冀区域的七八个公司合并为北京、天津两家公司。
今年上半年，面对疫情冲击，融资收紧和市场下行多重压力，荣盛发展也主要聚焦在长三角和珠三角区域，上半年投资了90.36亿元，这两个区域就占据了投资总额的73.23%。上半年，其还实现了签约金额567.67亿元，这两个区域占到了签约总额的53.6%。
进入11月，荣盛发展执行了审慎的投资策略，没有新增拿地，确保流动性安全。而从三季报看，荣盛发展今年前三季度累计新增土地建面303万平米，新增土地总价123.4亿元，地售比控制在20%左右。
审慎投资的同时，荣盛发展也有效地降低了区域性政策给企业销售业绩带来的**影响。为了规避京津冀向下的市场行情，荣盛这几年一直在努力平衡城市布局，开始加大在京津冀之外的投资，尤其是在长三角区域。今年上半年，荣盛发展花了123.4亿元，新买地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，补充445亿元货值。其中，长三角城市群新获取土地占比达到39.2%。
截至上半年，荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米，货值4014亿。其中，京津冀货值占比40%，中西部区域占比18%，长三角区域占比21%，大湾区占比5%，其它区域占比14%。根据管理层透露，京津冀布局占比还将进一步缩小，包括长三角在内的其他区域还将进一步增加。
现如今，降速求稳已经成为当下行业发展主旋律。正如荣盛发展在今年财报中表示，将坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼。而在稳健的财务和投资体系布局下，荣盛发展也将如期完成签约金额1300亿的销售目标，实现新的业绩高峰。
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