两年冲击4000亿未果，绿地控股为何止步不前？
作者：李霞
1月8日，绿地控股（600606.SH）公告了2019年全年业绩快报。2019年全年，绿地控股累计实现合同销售金额3880.4亿元，同比增长0.1%；合同销售面积3257.2万平方米，同比增长-11.1%。
在2018年错失4000亿元销售目标后，2019年绿地控股房产主业的销售额止步不前，仍未突破4000亿元。
地产主业增长乏力
绿地控股以多元化企业集团著称，并在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等综合产业并举发展”的格局，旗下企业及项目遍及全球四大洲十国百城。
一直以来，房地产都是绿地控股的核心产业。在2015-2019年，绿地控股的合同销售金额分别为2301亿元、2550亿元、3065亿元、3875亿元和3880.42亿元。2016年-2019年合同销售额增速分别为10.82%、20.20%、26.42%和0.10%。由此可知，绿地控股2019年的销售额基本与上年持平，没有实现增长。基于此，绿地控股成为销售额前10强里增速最慢的公司。对头部房企而言，销售额原地踏步意味着“不进则退”。
据悉，去年10月，绿地控股曾拿出5000万作为营销奖励，以激励营销条线冲击4000亿销售指标。尽管绿地控股第四季度较前三季度销售情况较好，但最终未能达成4000亿元的目标。
对此，张玉良在业绩报告上解释：“绿地不仅仅有地产，还有其他综合业务，我们的综合财务结算收入还是名列前矛的。销售的确没有达到我们的目标，但是我们的回款情况在变好，我们也会关注到中长期竞争力。”
据公告显示，2019年绿地控股回款3010亿元，住宅部分回款率达89%，较去年上升4个百分点。
从近三年的土地储备来看，2016-2018年绿地控股的土储面积分别为4534万平方米、3713万平方米和5091万平方米。2016-2017年，绿地控股的拿地力度明显趋弱，2018年才重新开始趋稳。截至2019年上半年，绿地控股的土地储备面积达5365万平方米。
在土地投资方面，2019年绿地控股累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。2019年1-12月，绿地控股完成新开工面积4199.1万平方米，比去年同期增长26.4%，完成竣工备案面积***1.7万平方米，比去年同期增长28.5%。此外，在绿地控股的新增土地面积中，其权益占比由2018年的65%提升至83%，拿地质量提升。绿地控股2019年拿地总土地价款977亿元，总货值近4500亿元。
不过，绿地控股近3年来的土地储备倍数持续下降，由2016年的2.17逐年下降，到2018年下降至1.39。2019年上半年，绿地控股的土地储备倍数为3.61。这与绿地控股自2014年开始多元化升级有很大的关系。彼时张玉良提出，绿地控股要向“大基建、大金融、大消费”领域转型。
尽管绿地控股的多元化战略符合未来的定位，但转型途中需要大量的资金，而地产板块正是其重要的输血来源。如今，绿地控股主业增长乏力，土储稍显不足，绿地控股的多元化升级也会稍显动力不足。
在存货方面，近4年绿地控股的存货逐年增加，由2015年的3360亿元增长至2018年的5955亿元；平均预收账款在2017年首次突破2000亿元达到2374亿元，2018年继续增长42.46%至3382亿元。截至2019年三季度末，绿地控股的存货达6107.74亿元，平均预收账款达2940.21亿元。
反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”近4年来也在逐年下降。绿地控股2019年三季度末该指标为1.70，较年初的2.07下降了17.87%，去化压力有所缓解。绿地控股预收账款周转率自从2015年以来持续下降，由2015年的最大值1.78下降至2018年的1.21，2019年三季度末预收账款周转率为0.82。预收账款周转率表示预收款项结转营收的速度，绿地控股的预收账款周转率持续下降或是其销售降速的缩影。
大基建拖累毛利率
2019年绿地控股全年实现营业收入4225.3亿元，同比增长21.2%；归母净利润148.5亿元，同比增长30.6%。2019年绿地控股归母净利率从3.3%提高至3.5%，总资产周转率从0.34 提高至0.39，加权平均净资产收益率升至19.5%，同比提高2.4 个百分点。
2018年绿地控股实现总营收3484亿元，房地产主业共实现营业收入1615亿元，营收占比约为46.35%；建筑及相关产业全年实现经营收入1481亿元，同比增长41%，营收占比约为42.51%。
2019年绿地控股的“大基建”业务持续发力。2019年前三季度，绿地控股累计实现营业收入2940亿元，其中，房地产主业实现营业收入1262亿元，营收占比约42.93%；基建产业实现营业收入1389亿元（内部抵消后），营收占比约47.24%，超过房地产主业所创营收。
从营收规模上来讲，大基建固然增长喜人，但是基建板块垫资大、回款周期长、利润低等特点，严重拖累了绿地控股的现金流和盈利状况。
2015年-2018年绿地控股的综合毛利率分别为14.76%、15.11%、14.34%和15.35%，2019年三季度综合毛利率为14.38%。在整个行业中综合毛利率处于较低水平。
单独分析其近几年房地产板块的毛利率可以看到，2015-2018年地产业务毛利率分别为24.27%、20.65%、23.36和27.01%。
半年报显示，绿地控股2019年上半年地产业务实现毛利率27.97%；建筑相关业务毛利率仅为3.88%；****及相关业务毛利率为17.42%。明显看出，“大基建”拉低了绿地控股整体的毛利率。
杠杆水平持续高企
一直以来，财务杠杆处于高位长期困扰着绿地控股。张玉良也表示，我们正在主动降低负债，实现有质量的发展。
近4年绿地控股调整后的资产负债率一直高位运行。2018年该指标为84.40%，为近五年来的最小值。2019年三季度末该指标进一步下降为81.50%。
据绿地控股披露的数据显示，其2019年扣除预收账款后负债率为81.46%，较2018年下降了2.94个百分点。虽然有小幅度的下降，但87.94%的资产负债率还是超出了80%的警戒线。
在净负债率方面，近三年绿地控股的净负债率持续下降，2018年绿地控股该项指标数值为171.83%，较2017年的206.02%下降16.59%；2019年三季度末该指标为173.05%。综合来看，绿地控股的杠杆水平处于高位，降负债任重道远。
标准排名通过“调整后的速动比率”和“调整后的现金比率”两项指标反映企业短期偿债能力。绿地控股调整后的现金比率近4年比较稳定，围绕0.17-0.20之间波动。2019年三季度末的调整后的现金比率为0.21，较年初的0.17上升了23.52%；调整后的速动比率在2019年三季度末为0.94，较年初的0.81上升了16.05%，小于标准值“1”。综合上述两个指标，绿地控股短期偿债能力并不乐观。
近4年来，绿地控股反映偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”呈逐年下降趋势，由2015年的0.64到2018年的0.39，2019年三季度末绿地控股的该指标进一步下降，为0.36。由此可知，绿地控股的长期偿债能力持续弱化。
另据国家***主管的我国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和我国证券市场设计研究中心旗下《财经》**联合调研编制的《2019我国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，绿地控股绿色信用指数66.9，绿色信用等级BB，排名行业第27位。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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