中南建设年内到期公开债务2亿元 管理层称继续保现金流安全
本报记者 王丽新
“行业当前还没有触底，预计还需要半年到一年的时间。”8月30日下午，在中南建设2022年中期业绩说明会上，中南建设董事长陈锦石向《证券》等媒体和投资者表示，目前中南最大的成绩就是能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。“相信渡过难关之后，公司的管控能力会更强。”
8月29日晚，中南建设（简称中南）发布2022年半年度报告。报告期内，中南建设实现营业收入241.35亿元，同比减少37.28%；归属于上市公司股东的净利润-16.15亿元；综合毛利率9.72%，同比下降6.59个百分点。
在此次中期业绩说明会上，中南建设董事兼总经理陈昱含也坦言，公司经营规模显著收缩。上半年，中南合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米，同比分别减少69.7%和66.1%。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券》记者表示，在市场下行背景下，行业经营数据及利润下滑已是大势，甚至多家大型房企中期业绩出现亏损局面。一是销售低迷，企业销售规模大幅缩水；二是房企促销动作拉低房价；三是在限价政策下，早前所拿高价地利润空间受挤压。但应客观理性对待行业的变化，相信随着国家及地方在信贷融资端等方面的支持力度不断加大，市场将会稳步复苏。
保证现金流安全为第一要务
当下，规模及利润增长已经不是房企追求的首要目标，如何稳住现金流“活下去”才是生存要义。
对于地产企业来说，现金流就是血液般的存在，也是反映房企真实经营状况的重要指标。有业内人士认为，决定房企能活多久的是经营性现金流，但今年上半年经营性现金流为正的企业并不多。
从中南上半年的表现来看，截至2022年6月30日，公司经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。
“良好的现金流，对公司销售端及交付方面均具有一定的积极推动作用。”关荣雪向《证券》记者表示，现金流安全意味着****能力较稳健，不仅能够加快项目交付，探索多元化营销渠道以提升产品去化力，而且也能够向市场传递一定的积极信号，提升行业信心。
对此，同策研究院资深分析师肖云祥也称，这意味着公司有更大的资金腾挪余地，可以将有限的资金用到促进销售和保交付上来。
“尽管今年上半年我们的销售签约额下滑70%，但仍完成了3.3万套房屋的交付，这一方面来自于对经营性支出的腾挪排序，另一方面也来自于现金流至上目标下的竭力创收。”陈昱含表示，“预计下半年还要交付8.3万套，我们会全力以赴。”
AMC等增量融资涉及项目仍在审核
现金流相对安全的背后，是中南建设的融资渠道得到进一步扩宽。
有消息称，银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资，中南建设也是试点之一。而在此前，其控股股东已与两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的支持。
“从地方的角度来看，通过资产管理公司的介入，可在一定程度上减少项目停工、烂尾等带来的不稳定因素，稳定市场预期和信心。从公司角度看，通过资金的导入，有利于债务重组和项目续建，盘活当前现金流断裂或有潜在资金风险的项目，同时回笼资金。”肖云祥向《证券》记者表示，从年初来，已经有数个AMC与房企合作纾困的案例，但目前来看进度并不快，本身从纾困合作的角度看，在技术层面时间周期就比较长，因为涉及到公司或者项目的尽调、股权架构的设立等，这些都有着很严格流程和制度。
在业内看来，尽管推进可能需要时间，也有难度，但这仍是化解房地产项目风险以及防范潜在风险的创新手段之一。
“公司与华融资产及江苏资产两大AMC的合作都在推进中，有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。”陈昱含向《证券》等媒体坦言，在各级政府的帮助下，公司和相关机构都在共同推动，争取早日突破。
年内到期公开债务2亿元
现金流管控是守住企业安全经营底线的必要举措，而在债券违约频发、房企暴雷持续、多地出现停贷风波的情况下，保交付、保兑付也是当下市场普遍关注的焦点。
从中南建设的财务盘面表现来看，截至2022年6月30日，公司的“三道红线”指标处于“黄档”，净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。
事实上，据Wind数据显示，2022年-2025年是房企债务兑付高峰期，其中2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。目前来看，中南建设都实现了如期如约兑付。据《证券》记者不完全统计，截至目前，中南建设已兑付多笔债务利息，合计超过23亿元。
根据财报显示，今年上半年，中南建设进一步压降有息负债109.4亿元，下降幅度17.6%，有息负债余额降至511.7亿元，其中短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元，年内到期公开债务仅2亿元。从财务安全的角度来看，上半年末公司账面资金163.2亿元，短债偿付安全有所保障。
“有息负债总额从年初的621亿元大幅下降至6月末的512亿元，债务绝对规模占营业规模的比重仍位于行业最低之列，部分存量融资得以展期，债务期限结构得以优化。”陈昱含表示，“因此，我们扛过了若干兑付高峰，在境内债方面没有违约，美元债交换邀约持续推进。”
面对下半年的行业形势，陈昱含表示，短期很煎熬，长期有信心，相信监管层一定会采取积极行动。“因而在此之前，我们必须卧薪尝胆、向黎明铮行，专注地产和建筑主业，挖掘存量盘，继续保卫现金流安全。”
（编辑 孙倩）
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