成长型房企生存样本：华远地产的小步疾行
“人生没有你想的那么好，也没有你想的那么坏！”
将“人生”换成“华远地产（600743.SH）”，没有什么问题。尽管在外界眼中，“脚踩三道红线”的华远似乎流年不利，但如果按照季度数据变化，动态看华远，其局面实际上正在快速“转暖”。
更何况就2020年华远地产的核心指标来看，这家公司仍旧表现出了足够的韧性。其既没有偏离2018年提出的“规模与效益并举”的发展战略，也没有因整体市场的变化而丧失发展弹性。
年报数据为证：2020 年华远地产销售签约额达191.39亿元，较2019年增长27%，创近五年新高；除此之外，在2020年的销售回款（147.69亿元，同比增长34%）、开复工面积（580万平方米，同比增长27%）等数据指标上，华远也创下近五年来的新高。
与此同时，2020年以来华远地产的融资能力逆市“爆表”，通过发行公司债、中期**以及超短期融资券等方式总共进行了5笔融资，累计发行及提交申请的债券额度突破百亿元。
不得不说，在金融**对房地产企业普遍“紧缩”之时，华远地产依然能够在多渠道游刃有余的获得融资并不断优化债务结构，降低融资成本，这也正是其敢于坚定规模化战略的底气所在。
家中有粮心中不慌。2020年，华远地产新开工面积同比增长13%，达215万平方米；竣工面积则同比增长9%，达100万平方米。而今年华远的竣工面积，预计将创下历史新高。按照公司年报中显示的61.7%的新增可售去化率看，华远的增长好戏似乎还在后面。
红线“褪色”
“三道红线”依然是考验所有房地产企业可持续发展的重要指标。
不过“踩线”是绝大多数房企的状态，况且2023年才是大限之时，因此眼下需要观察的是哪些房企能在去化高杠杆的同时，还能够主动掌握自己的发展节奏。
按照年报期末数据显示：截至2020年末，华远地产剔除预收款项的资产负债率约为84.5%，净负债率为183%，现金短债比为0.58倍。
尽管三项指标均处于红线之上，但均较2019年末有所回落，尤其是净负债率较上年回落48个百分点；而0.58倍的现金短债比离1倍的红线较远，但华远集团120亿元的资金支持，让华远地产可从容应对短债压力。
观察其2020年各个季度相应的指标，也能看到华远地产去年四季度表现尤为突出，剔除预收款项的资产负债率、净负债率以及现金短债比，均出现明显好转。
对应营收数据来看，去年四季度华远地产实现单季营收49.8亿元，远高于前三季度27.6亿元的营收之和。也就是说，只要华远地产销售端的去化率能保持良好势头，那么降红线并不是多大的难题。
从单季营收曲线变化也不难看出，2020年尤其是上半年疫情对华远地产影响较深。好在从历史数据看，每年四季度是华远地产的营收“旺季”，因此未来2年中的Q4单季指标才是观测其踩线与否的重点依据。
事实上，也正是2018年起，由“小而美”向“大而强”的转变使得华远地产投入海量资金丰富全国各地土储，最终推高存货仓位，因此近三年来其三个红线指标抬升明显。
要如何评估华远地产的“逆”*作呢？表面上看，其“规模与效益并举”的发展战略似乎与房地产市场整体进入调控期稍显背离，但从今天市场局面看，拥有足够规模优势的房地产商抗风险和周期性波动的能力更强。
眼下，国内房地产市场正在从增量时代转向存量竞争的过程，开发储备的规模也决定着未来竞争的主动权。从这个角度看，华远地产做大规模的初衷并不违和市场趋势，并且需要坚定的走下去。
至于三道红线的考验，只要华远地产能够保持销售去化率的持续抬升，加大销售回款效率，减少外部负债，实现精细化运营，红线很快也会随之“褪色”的。
华远的“安全垫”
如果非要给华远地产目前发展的基本盘面定个性，那么用中诚信给它的信用评级来描述比较合适——“稳定”。
虽然全行业遭受“黑天鹅”事件影响，许多房地产企业被动调整导致核心数据负增长现象较多，但华远地产还是守住了其基本盘。2020年末，华远地产总资产规模首次突破600亿元，同比增长5.4%，达616.37亿元，创造了历史新高。
除了公司总资产规模稳定增长之外，在公司销售和营收方面，也呈现出颇为稳健的增速。
从销售端看，华远地产2020年全年*盘和并表项目完成销售签约额达191.39亿元，签售面积达188万平方米，同比分别增长27%和55%，双创新高。
与此同时，2020年华远地产销售回款亦同比大幅增长34%，达147.69亿元，与61.7%的新增可售去化率，以及580万平方米的开复工面积等指标，一并创下近几年来的新高。这意味着其自2018年以来的规模化战略初显成效。
上市公司营收、利润方面，华远地产2020年营业收入达77.31亿元，同比增长4.16%；归属上市公司股东的净利润则较2019年下降45.32%，仅为4.14亿元。有两方面因素能够解释华远地产营收增长而净利下降的状态。
一方面是2018年之前，华远地产一直采取的是“小而美”的发展战略，在拿地以及全国性布局方面较为谨慎。但2018年之后踏上规模化发展之后，其土地收储和运营管理等成本的增加必然会压缩一部分利润空间。
这种规划化带来的发展阵痛，从某种程度上看不可避免，但却可以通过强化现金流精细化管理，将经营计划、融资计划与现金流进行精确匹配，以减少资金闲置，实现资金高周转等“精准运营”来挖潜利润空间。
事实上，从年报数据中也能观察到华远地产“精准运营”带来的诸多改变，比如2020年其三费均出现了明显的降幅。其中，销售费用和管理费用同比分别降低24.99%和22.63%，而当期财务费用则因汇率变动汇兑损益增加，变为-1.8亿元，较2019年的1.72亿元大幅降低205%。
另一方面，在2020年整个房地产行业企业中，增收不增利的现象具有相当的普遍性。这也是由于经历了一季度暂缓开工、二季度开始加大打折促销等因素，对房企利润造成了明确的负向影响。
总体而言，华远地产的主要财务指标仍然保持健康的状态，仍然可以通过正常运营实现良性“新陈代谢”。对于这家弹性十足的房企，唯一需要的只是一点时间和耐心。
更为重要的是，华远地产在财务安全性上有着令同业羡慕的优势。虽然2018-2019年，华远地产投资活动和经营活动产生的现金流量净额均处于净流出状态，但2020年末其经营性现金流净额已“回正”至63.14亿元，投资活动产生的现金流量净额也由负转正为9.37亿元。
值得注意的是，今年3月9日，华远地产公告其控股股东华远集团将为华远地产(含公司的控股子公司)提供总额不超过70亿元的融资担保以及不超过50亿元的****额度。
有集团120亿元额度的资金支持，华远地产的安全垫可谓“又大又厚”，其按照自身的发展节奏运行就有了坚实、稳固的支撑。
土储后手盘
2020年地产行业一个显著趋势就是房企业绩出现分化，TOP级的房企依旧强势且资源优势明显，千亿销售也似乎成了市场竞争的基础“门槛”，留给成长型房企的时间不多了？
调控与市场的“双拐点”，的确对更多成长型房企产生溢出效应。另一方面，随着拿地热情的衰减，市场存量竞争的特征愈发明显，这又是个对手中“余粮”有限的成长型房企并不友好的趋势。
从行业发展的顶层逻辑看，这一轮房地产行业的集体去杠杆，监管层的苦心在于“降速提质”促进行业良性发展。三道红线之下，沿着“高杠杆、高周转”的传统逻辑发展的成长型房企受到的影响似乎也更大。
难道像华远地产这样的成长型房企就没有翻身之路了？也不尽然。头部企业也有尾大不掉的难题，成长型公司也有“弯道”提速的可能。
实际上，2018年开始，如恒大、融创等大型房地产公司开始收缩土储，甚至于暂缓拿地，以避免规模惯性带来的“红线”压力。这也让一度高涨的土地**有了回撤的空间，财务稳健的成长型房企则有了规模扩张的机会。
华远地产正是打了这样一个“时间差”，利用房企普遍收缩土储的周期，进行规模和市场区位的扩张。自2018年以来，华远地产陆续实现京津冀、西部、华中、华南4大区域，11座城市的全国布局。
2017年全年，华远地产土地投资总额不过56.62亿元，当年新增土储170万平方米，未能进入房企新增土储的百强榜。但到了2018年则骤然升至94.96亿元，新增土地储备269万平方米，一跃进入当年房企新增土储的第72位。
尽管2019年华远地产新增土储同比下降了10.93%，但其“吃货”仍旧凶猛，全年土地投资总额达87.24亿元。公司土储总货值也继上一年突破200亿元后，在当年完成了超300亿元的整数关口。
受2020年多重因素影响，华远地产的土地收储并未延续此前两年的势头。公司仅于西安、银川、长沙花费15.5亿元获取3块新地，地上建筑面积共计95.6万平方米，货值约为95.31亿元。
不过，从地货比指标来观察，华远地产2018-2020年的数值明显呈现下降趋势，分别为0.32、0.28和0.16，拿地成本的降低，预示着后期较可观的利润空间。
土储仍然是华远地产这样成长型房企未来“逆袭”的最关键要素。
截至2021年1月，华远地产拥有包含243.51亿元的土储资源、152.63亿元的在途资源以及130.7亿元的可售资源，总货存共计526.84亿元。
至于接下来的拿地计划，华远地产则在公告中明确表示“进一步深耕现有进入城市的同时，择机进入华东市场”，拿地方式除了公开市场外，也将“继续充分发挥国企优势，通过政企合作、产业协同等方式扩充土地储备。”
毫无疑问，在奔向规模化发展的道路上，华远地产并没有按下暂停键，只不过要考虑如何踏准城市轮动的周期，在控制拿地成本、融资成本，提升去化率的同时，保障项目快速周转。
结语
在成长型房企未来的发展上，华远地产绝对是一个值得关注和观察的样本。其拥有的国资背景不仅使其较为容易的获得成本更低的资金，更重要的是这也决定了其始终会保持及时修正发展策略的能力。
随着存量竞争时代的来临，未来房地产企业的竞争力将更多体现在如何提升各自产品的溢价能力上，这一点和企业规模并无直接关系。因此，成长型房企依然有较大的发展空间。
而令很多企业谈之色变的“三道红线”不过是对房企的一次风险和压力测试，本质上是检验房企自身造血能力与持续健康经营的能力。因此，踩线也不意味着企业会走向穷途末路，关键还得看企业是否能够主动掌握发展节奏。
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