新城控股的远虑和近忧
浑水调研·挖掘上市公司价值，揭开资本市场**
撰稿|浑水研究院市值研究中心|金禾
2020年，对于新城控股（601155）新掌门王晓松来说，是格外重要的重要的一年，他不仅要让公众尽快忘掉公司曾出现的负面形象，还需要用业绩来证明他的**并不是公司迫不得已的选择。
而从这一年王晓松的表现来看，的确是可圈可点，这位少主的务实和决断能力并没有父辈失望，也令公司上下刮目相看。公司前三季度营收和净利润增长都位居行业前列。
这个数据更多的是2019年结转项目，但是今年的行业环境并不让人乐观。
2020年已经过去10个月，11月6日新城控股发布的10月份运营数据显示，1-10月累计合同销售金额约1908.47亿元，比上年同期下降14.18%；累计销售面积约1776.97万平方米，比上年同期下降9.32%。这个数据也是明年业绩的基础。
在年初的经营计划里，新城控股对今年全年的销售目标主动进行了下调。但是行业的困难可能超出预期，从前十月的销售看，即便是降低的预期能否顺利完成依然不容易。
最后两个月的冲刺
早在今年3月28日，新城控股发布2019年年报时就宣布今年的销售目标为***0亿元，这一目标较2019年实际销售额调低了约7%，下调了200亿元。
王晓松表示，这是基于4000亿可售货值、去化率60%设定的。新城控股也是目前已经公开主动降低销售目标的唯一一家房企。
如今，10个月过去了，新城控股仅完成了这一目标的76.34%。如果想要兑现承诺，公司在剩下两个月还需完成接近600亿销售金额。平均下来，每月必须完成近300亿元销售额才能达成目标。
对于今年最后两个月的房地产市场行情，大部分研究机构并不看好。整体看，9月以来，市场已有走弱迹象，10月份房地产市场进一步降温。
根据数据显示，目前，30个重点监测城市商品住宅累计成交面积环比再降7%，跌幅渐有扩大的趋势。
也就是说，在即将到来的两个月中，房地产市场将迎来淡季，成交即使有回升，幅度也将有限。
在这样的情况下，新城控股想要完成年初的目标，必须要加速前进。
盈利能力下滑明显
根据新城控股2020年的三季报显示，截至前三季度末，新城控股实现营业收入700.9亿元，同比增长137.11%。据了解，营收的大幅度增长主要是由于项目交付收入大幅度增长所致。
但是营收的上涨并未带来盈利能力的提升，2020年前三个季度，新城控股净利润增速只有26.91%，这个速度从行业来说也并不算低了，但结合高速增长的营收来看，这应该是以价换量的结果。前三季度公司整体毛利率24.02%，净利率仅有6.76%%，均出现连续下滑。
新城盈利能力下降，其中最主要的原因在于，部分结转量项目为企业之前拿下的高价土地，像南京悦峯的地价房价比已高达0.71，这使得企业的利润空间极大的被压缩，从而影响了业务毛利率。另外，合肥、重庆、苏州等地也均有企业高溢价拿下的土地结转，这也会继续影响新城的整体盈利能力。
一直以来，单看毛利率，新城控股对比其他房企都具有一定的优势。2019年，碧桂园毛利率为26.06%，恒大毛利率为27.84%。而新城控股综合体销售毛利率平均在37.1%左右。
但按照今年的毛利率情况，新城的毛利率已经被像恒大万科这样的头部房企甩在身后了。
“万达模式”的**剑
曾经，新城控股被称为“小万科”+“小万达”，凭借“住宅+商业”双轮驱动模式，在业内赢得一席之地。
在这样的模式下，新城控股不仅开发住宅楼，还配套以吾悦广场、写字楼等商业中心，公司除了是卖房子的开发商，还是综合体***。
这个模式曾让万达集团赚得盆满钵满，新城控股也有样学样，在各地风生水起。毕竟，能以较低的**拿地，还能拉动地方经济，又能拉高其住宅**，简直一举三得。
根据数据显示，2019年，新城控股物业出租及管理业务收入为40.54亿元，规模抵得上半个碧桂园旗下物业公司。该业务利润毛利率超过60%，是住宅销售毛利率的1.5倍。
表面上看，“吾悦广场”模式是新城的**锏，但**的另一面是，在这样的模式，新城控股也承担着不小的压力。
最直接的表现就是，吾悦广场的“收租生意”远没有看上去那般赚钱：根据新城披露的2019年年度报告显示，租金收入和房子公允**之比，最高值16.48%，但最低值仅0.64%，中位数为7.91%。
以中位数为基数，按新城收租业务67.6%的毛利率算，新城剔除成本后的租金收入和房子公允价值之比为5.35%，还没算**过程中的营销支出。
而公司2019年整体平均融资成本高达6.73%，今年上半年整体平均融资成本上升至为6.85%。也就是说，对于新城来说，其租金收入还不能覆盖融资成本，这就对新城控股的现金流造成了不小的压力。
此前，潘石屹曾公开表示，“SOHO我国的回报率仅仅只有不到3%，而银行**利息却高达4.4%，你说这个生意怎么做”。
如今，新城的“新模式”也在面临同样的考验。
王晓松的挑战
与王思聪相比，王晓松是一个相当低调的富二代。
2009年，王晓松便进入了新城控股工作，任常州公司工程部土建工程师，2010年任上海公司助理经理。2013年2月，王晓松任新城地产总裁。2015年底至2016年10月，王晓松曾短暂出任新城控股总裁又旋即离职；但是在2018年8月，王晓松重新出任公司总裁。
2019年7月***身陷囹圄，王晓松被火速被董事会推选为董事长，履行公司法人职权。
而从上任后一系列组合拳来看，王晓松既不是不闻窗外事的技术宅男，也不是游手好闲的纨绔子弟，他对整个公司面临的困难做了冷静的思考判断，并采取了壮士断腕的应对措施，果断抛售了一些低效资产，将现金流作为核心抓在手里。
毕竟活下去才是最重要的，而王晓松的确成功做到了这一点。后面的挑战在于，新城控股的储备能否足够过冬。
新城控股赖以起家的是“高周转”模式，但是目前看，公司的土地储备60%以上集中于三四线城市，这些城市的去化周期要比一二线城市要长。而吾悦广场主要作用在于带动住宅的销售，本身资本回报率极低，并且要不断占用大量资金，这有类似于左右互搏，这也是近两年毛利率不断下滑的主要原因。
如今，房产行业正在面临大洗牌的局面，高速增长的好景已经一去不复返，如何在守业的基础上，开疆扩土走好后面的路？这对王晓松来讲，是一个不小的挑战。
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