房企年报深读丨“住宅+商业”双轮驱动，新城控股逆势而守
21世纪经济报道记者 唐韶葵 实习生 王佳琦 上海报道
“相信没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”3月31日，新城控股集团股份有限公司（601155.SH，简称“新城控股”）2021年度业绩会上，公司董事长王晓松指出，整个房地产行业的变才是不变的真理。过去大半年，房地产行业经历了前所未有的挑战，新城控股亦如此。
3月30日，新城控股发布2021年年报。数据显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %；报告期内，实现归母净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。截至报告期末，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23 %。
在稳增长、防风险的双重目标下，房地产将何去何从？王晓松对此有自己的思考。他认为，宏观政策将持续发力，适度降准、降息。房地产作为支柱产业，仍需发挥稳定器的作用。在房住不炒总基调的指导下，调控政策可能会出现局部的放松，加大对刚需改善住房需求的支持力度，市场有望重新回稳定状态，进而走向一个良性的循环。
因此，王晓松更坚信，新城控股应着力于精细管理、提质增效、租售并举，多元渠道发力，实现规模效应和风险的平衡稳健发展。
在这样的背景下，新城的发展思路依然坚守“住宅+商业”双轮驱动模式，同时坚持轻重并举的双轮驱动2.0战略。
针对投资者关注的商业板块，王晓松在业绩会上作了详细披露。近几年来新城控股商管业务占比持续提升，2021年，新城控股实现商业运营总收入86亿元，物业出租及管理业务毛利占比17.15%，毛利率72.64%。新城商业采取的是轻重并举的商业模式，2021年新开业的轻资产吾悦广场18座，新拓展的轻资产吾悦广场16座，进入零资产、零资金沉淀创业周期。2022年，新城商业的经营目标包括新开业吾悦广场25座，商业运营总收入105亿元。
2020年业绩会上，王晓松曾经预判，房地产行业已经从冲浪运动转变为帆船运动。今年的他对此有更深层次的解读：浪是可以看得到的，但是风看不到，唯有不断的提升自身的能力，找准风向才能迎风而上。
出于对市场下行的感知，新城控股在2021年四季度有意识加强销售回笼现金，陆续对去化承压的项目，给予了一定的折扣。2021年四季度，新城控股单月销售额都在200亿以上。不过，房屋销售均价和利润率也因此受到相应影响。2021年，新城控股全年结算毛利率20.45%，房地产开发销售毛利率17.68%，比2020年减少4.06个百分点。王晓松指出，保现金流是第一要务。行业的毛利率水平会在目前的低谷经历一个逐步修复过程。
为此，新城控股在提升资金效率上发力。近两年公司积极响应三条红线的政策，在截至2021年底，所有的指标均达到了绿档的要求，按照监管口径的计算，提出预收款的资产负债率为69.9%，净负债率48%，现金短债比1.17 。2021年度境内外评级机构对公司的评级基本维持稳定，在此基础上，公司整体的平均融资成本为6.57%，较2020年末下降了15个bp，行业层面来看，直接融资的难度有所提升。面对不利的市场环境，新城控股在强化现金管控的同时，也在积极开展到期债券的置换。2020年12月成功发行了4年期的美元债，票面利率4.8%，2021年1月成功发行了5.25年的美元债，票面利率4.5%。
发债利率持续下降与债券久期持续拉长，一定程度上反映了新城控股债务结构有所优化，财务安全性有所提高。比如，在899亿元的有息负债中，新城控股以产品类细分银行的开发贷为主体，占438亿元，经营性物业贷52亿元，美元债139亿元，境内的公司债62亿元，ABS及CMS 66亿元，中票PPI 50亿元，信托借款90亿元。
新城控股高级副总裁及财务负责人管有冬透露，该公司目前没有其他的未披露的私募美元债及员工理财等。在合联营公司中，归属新城控股权益的有息负债为115亿元，总体有息负债总额可控，各项债务也是清晰透明，安全性总体有保障。
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