行业有望脱离“至暗时刻”，上实城市开发国企背景优势凸显
近期，房地产行业融资回暖的信号备受投资者关注，使得板块投资热情相对有所回升。尤其在11月19日，一则有关房地产开发贷放款的消息午后在网络上快速传播，称央行召开会议要求所有商业银行加大开发贷投放。受此消息的**，港股内房股板块也在当日爆发，最高涨渝5%，收涨4.13%。
（港股内房股板块 来源：富途行情）
从近期地产行业融资环境有所改善的情况来看，此则消息或许具备一定真实性。Wind数据显示，房地产行业11月份以来在银行间注册发行的债务融资工具规模达201.6亿元，而10月同口径数据为118.81亿元，融资回暖也有数据支撑。如此看来，各房企资金紧缺的问题或将有所缓解，行业有逐步脱离“至暗时刻”的迹象。
今年受房地产行业融资收紧的影响，房企出现债务违约情况的频率提升了不少。在此环境下，笔者从企业性质视角发现，被曝债务违约的房企大多为民企。以此为出发点，发现这与国企和民企的发展差异密不可分。
一、行业融资收紧环境下，国企优势逐渐显现
从拿地方面来看，国企由于在融资渠道上具备着优势，具备充足的资金作为支撑，拿地方面也全面领先于民企。中指研究院统计的1-10月房地产企业拿地金额和面积排行榜显示，拿地金额TOP10中，国企占据了7个位置；拿地面积TOP10中，国企也达到了6家，总体来看国企依旧具备着领先优势。再从“三道红线”达标情况来看，根据平安证券统计，截至今年年中央企的绿档达标率高达70%，地方国企达标率也有42.9%，而民企的达标率仅为33.3%，能看出央国企的绿档达标率远高于民企。
另一方面，由于房企大都采取“借新还旧”的经营模式，而融资收紧就使得房企融资表现出现了分化。国企由于有良好的信用资质作为基础，融资渠道也相对更为通畅，同时也具备融资期限较长，利率较低的优势，因此短期偿债压力也会较低。然而民企在没有这样的优势下，普遍只能寻得高额利率的融资渠道，并且融资期限也相对较短，所面临的短期偿债压力也会较大。
因此长期来看，民企的融资形式将会更为艰难，而国企的优势将会被逐渐扩大。在此时点，笔者注意到了国企房企之一的上实城市开发(00563.HK)（以下简称“上实城开”）。
二、政策回暖之际，上实城开彰显国企背景优势
以国企背景为出发点，笔者将从以下方**体讲述上实城开在未来发展上具备着怎样的优势。
1) 行业融资回暖，上实城开展现出色财务基本面
从上实城开目前的财务状况来看，公司展现出了稳健的财务表现，已经实现了“三道红线”全面达标。同时，为了保证充足的现金流，公司也尤其重视项目的投资回报，由于投资性物业的回报期会比较长，因此或将更加侧重于住宅项目，这从此前公司选择**上海寰宇60%股权中就能很好反映。公司表示由于上海寰宇负责的滨江城开中心项目所涉及的施工期较长，并且需要投入巨额投资，因此选择将其剥离。此次剥离不仅能够提高公司的资金流动性，同时也能够为后续降负债打下基础。
回顾上实城开的中期财报，公司在手现金为90.39亿港元，同比增长16.8%；短期借款为52.47亿港元，同比下降3%；长期借款为157.4亿港元；同比增长25.3%。能够看到公司不仅在手现金能够很好的覆盖短期负债，短期面临的债务风险较小；而且债务结构也有很好的优化。并且了解到近期公司发行了3年期的中期债券，利率仅为3.48%，没有增加短期偿债的压力，同时低利率也能有效降低融资成本。
2) 国企拿地优势有望在三次土拍中延续
二次土拍于10月末收官，整体来看民企的参与性不高，而国企凭借着其资金优势成为拿地主力。数据显示，TOP50房企中，央国企的拿地金额占比超过了7成。近期，上海、深圳等地相继发布第三次集中供地公告，此次土拍的资金门槛和出让条件都有一定程度的放松，能看到主要是针对二次土拍流拍率较大而进行了调整。考虑到近期融资环境有所改善，各房企拿地积极性或将有所提高。预计国企性质的房企将会延续二次土拍的强势，继续在三次土拍中有抢眼的表现。
克而瑞数据显示，11月9日我国银行间市场交易商协会举行了房企代表座谈会之后，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，并且表明当前发行债务融资工具的企业均是城**司或央国企，能够看到国企背景在融资方面是具备一定优势的。同时也有业内人士表锦江资本示，融资回暖的环境下，相比民企而言，央企和具备实力的国企将会获得更多的融资机会。而上实城开有望凭借着出色的财务表现以及国企背景的加持获取更多的融资机会。了解到近期公司成功摘得上海两幅土地的使用权，土储有所扩充。后续在融资环境改善的加持下，公司有望在三次土拍中持续斩获土储资源，为未来的业绩释放打下坚实基础。
结尾
整体而言，房地产行业大洗牌环境下，民企由于融资受限，生存将会相对较为艰难。而国企则有望凭借着良好的信用资质获取更多融资机会，进而助力后续拿地，实现长期稳健经营。上实城开作为国企一员有望充分享受发展红利，未来或将在行业中崭露头角，值得我们拭目以待。
此外值得一提的是，11月24日晚，锦江资本(02006.HK)发布公告称将以控股股东锦江国际为要约人，以吸收合并的方式将锦江资本私有化，锦江国际则是由上海国资委控股。而发现到同日，同样是背靠上海国资委的上实城开的成交量异常放大，不由得让人猜想是否上实城开也有私有化预期？
今年以来，多家在港上市的房企先后提出并进行了私有化退市，例如于9月30日正式私有化退市的首创置业(02868.HK)、正在进行私有化的华人置业(00127.HK)。私有化有助于价值被低估的公司回归到公平价值上，在目前内房股板块估值偏低且交投清淡的环境下，私有化对于公司而言也不失为一种值得考虑的选择。同时，私有化也能引导投资者发现这类业绩稳健但是被低估的股票，在后续价值回归行情中为投资者带来较好的投资收益。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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