金科股份，这家西南地产龙头的弹性怎么看？
作者 | 707的牛
数据支持 | 勾股大数据
我最近一直在想，投资地产股的超额收益到底在哪？无非还是那两点，业绩增长和估值提升。而房企和银行类似，玩的都是金融杠杆游戏，追求资产负债表的平衡，所以估值上升的空间不会太大。最近两年是地产股的业绩释放期，成长的确定性还是有的。
但是有些地产公司不仅增速很快，同时可以考虑估值弹性，这样投资胜算就更大了，比如金科，弹性空间可以从几方面进行思考。
1
落地的股权之争
地产公司简单来说可以分为两类，一种是布局全国性业务的，像万科，融创，恒大，碧桂园，保利就是这类；还有一种就是区域性的，主要业务只在某一个地区；像绿城，金科这些。
金科是1998年创立的，前10年一直深耕重庆和四川市场，稳坐西南地区的第二把交椅，第一应该是龙湖。因为重庆地区房价低，销售量大的特点便成为了多数房企重点布局的城市。
金科和融创的股权之争要从2015年说起。2014年楼市低迷，金科尝试转型做多元化业务，年底公司花了7亿元收购了新疆的一个风电项目，并在之后累计投入了15.7亿元。
但是钱从哪里来呢？2015年8月，金科专门为这次风电投资项目做了一次“定增”：拟募资45亿元用于3个地产项目、景峡项目及偿还借款。预案规定发行**不低于5.82元/股，遵照**优先的原则确定具体发行对象。
金科为了回补资金缺口，最终招来了融创这个意欲控股的大买家。2016年9月，融创发布公告40亿元参与定增，以4.41元/股的**认购金科16.96%的股份。定增完成后，黄红云夫妇的持股比例将下降至25.21%，仅比融创的持股比例高出8.25%。
公司管理层立马感受到了来自大股东控股权的威胁。金科方面也采取了一系列的**措施，最后的结果是，公司一致行动人持股29.98%，融创持股29.35%，仅仅相差0.63%。而融创一直在重申自己只会充当财务投资人的角色。
融创的态度可不可信？我觉得还是可信的，如果融创继续加大增持力度，持股30%以上会触发要约收购，极大的增加收购成本。同时资本市场已经发生过“宝万之争”的前车之鉴，监管机构的管控力度会更大。
一是继续增持成本会加大，还可能引来不必要的麻烦；二是融创现在已经是行业的头部企业，没必要挖别人家的墙角。因此市场关于金科方面的股权争夺也是没必要的。
2
省外扩张+物业管理的市场溢价
在我们印象中金科一直是一家地域性房企，其实公司在2008年的时候也开始了省外扩张之路，逐渐进入北京，湖南，江苏等地。
2018年，公司完成了在上海，广州，宁波在内的25个核心城市的布局。金科不仅加大了其他地区的拿地力度，2019年中期，在新增土储面积当中，重庆加上四川的占比是27%，尤其是公司的大本营重庆，占比从开始的35%下降到12%，京津冀、长三角、珠三角三个经济带的占比达到19%。
而且在其他几个主要城市的市场份额提升非常明显。具体来看，公司在武汉，合肥，郑州，南宁，无锡等地的市占率增长超过100%。金科的发展战略也显而易见，通过聚焦某一地区做强做大，然后在全国重要的区域进行布局。从公司近几年的动作来看，金科也慢慢的从地域性房企向全国性房企转型。
除了做大基本盘，进行省外扩张能带来市场溢价之外；金科物业业务也有助于提升整体估值。随着碧桂园，保利这些头部房企的物业板块被分拆上市之后，将物业板块剥离上市也成了业内的一种趋势。正是因为物业公司现金流好，轻资产，增速快的商业模式也享受着超高的市场溢价，这一点市场也在慢慢接受和理解。
因此，房企旗下有自主运营物业业务的，都可以在估值上也可以给出大概20%的溢价空间。结合最新的数据，金科物业2019年上半年营收是12.03亿元，同比增长84%；净利润1.59亿元，同比增长260%；合约在管面积2.4亿平米，排名行业前十。
对于物业板块的增速也不用太悲观，金科2019年销售额1803亿元，竣工之后都会转化为在管面积，即使未来公司销售增速放缓，也可以维持2000亿左右的销售额。所以物业业务按全年3亿净利润保守计算，大概30X PE ，这部分业务也值百亿。
金科也刚刚发布了业绩：2019年公司实现营业收入677.73亿元，同比增长64.36%；净利润56.76亿元，同比增长46.06%。同时公司也有在故意隐藏利润的嫌疑，2018年存货跌价计提准备是0.86亿元，2019年却计提了9.81亿元，整整多计提了9个亿。。叠加销售高增速和自有物业体量大的因素，假若给与同等梯队公司9X PE的估值，股价也还有一定空间。
3
不可逆的结构性周期
投资地产股，看销售额排名前20的公司就够了，其他的都可以略过。因为存量的房地产时代，随着行业集中度的提升，最终的强者大概率会在这些公司当中产生。同时行业前五的公司排名每年偶尔会变动，但基本还是在那几家公司里换来换去。
目前房产行业现状是：TOP5市占率18%，TOP10市占率27%，TOP20占55.1%，TOP21-50为 26.75%，而TOP51-100为18.61%。而TOP100占据了整个房地产市场的67%。可以看出，房地产行业的市场集中度不算太高，前20家公司占据了一半以上的市场份额，同时前10家公司又占据了大半的市场。而可以实现弯道超车的房企，是增速最快的，排名在10到20左右的公司。这个梯队的地产公司市占率会得到显著提升。
金科2019年销售额1803亿元，同比增长40%，行业排名17位。第二梯队的房企增速整体快于头部房企，也可以给与一定的估值溢价，因为成长性摆在那里，而且这种趋势在未来还会持续下去。为什么呢？基于这种判断大概有3点逻辑：1、行业调控趋严，地产商融资受限，多数小房企纷纷和更大房企合作，共同开发。2、二线房企较一线房企杠杆率更低，还有加杠杆的空间，所以合作项目后期还会加快。3、二线房企的销售基数比一线房企小，增速自然会快很多，龙头地产公司已经经历了这个时期。
也就是说地产行业集中度的提升，将是投资二线房企的黄金时期，因为这种机会是行业发展趋势，不可逆转的。而像金科这种销售额在2000亿左右，增速保持在30%以上的地产公司，港股有，A股也有；投资它们才会有超额收益。
之前由于疫情影响，房企1、2月份的销售数据都很糟糕，售楼部不能开张，工地也不能开工。整个板块都在回调当中，现在随着疫情得到控制，加上政策有松绑的预期和大资金更加追求确定性，所以地产股最近的行情也还不错。
但地产板块的个股之间，行情已经显然出现了分化，大涨的时候不涨，大跌的时候跟着回调。也是有原因的，要么是今年以来拿地力度大幅放缓，也可能是主要业务在湖北等疫情比较严重的地区。
在地产股业绩都有超预期的确定性情况下，投资弹性来源于差异化，比如合约销售额占比较大的。短期来看可以选择尽早复工，基本盘不在湖北和华中地区的房企，比如金科，这些都是选择地产股的大体思路。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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