**建发股份！债台高筑的美凯龙困境详解
文｜翠鸟资本
在人气冷清的红星美凯龙，买东西的人甚至都没有看店的人多。
作为红极一时的家居卖场老大哥，红星美凯龙近期爆出商户因为商场顾客流量少要求减免租金而停业的闹剧。而作为背后的上市公司，美凯龙（601828.SH）的控制权也被转手卖出。
1月8日，美凯龙发布关于筹划控制权变更事项的进展公告称，其控股股东红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称红星控股）正在筹划股权转让事宜，或涉及公司控制权变更。
1月13日晚，建发股份（600153.SH）发布公告称，公司经过审议并表决，通过了《公司关于现金收购美凯龙29.95%股份并签署股份转让框架协议的议案》。
根据公告，建发股份同意公司按以下条件实施收购美凯龙A股股份，并与红星美凯龙控股集团有限公司、车建兴签署《股份转让框架协议》。
此前就有分析指出，美凯龙目前最核心的问题是母公司红星控股债台高筑，且面临明显的流动性危机。而作为红星控股旗下最重要的子公司，美凯龙亦将受到母公司危机的冲击。
即将易主控制权的美凯龙，目前的难题是沉重的债务。即使有建发股份接手，但如果美凯龙的商业模式才是核心束缚，如果经营情况依旧，短期来看，仍难摆脱困境。
扩张模式难继
业绩下降明显
买地、盖房、出租，靠着这个模式，红星美凯龙的扩张持续了20年。
早在1999年，红星美凯龙的创始人车建新自己买地，自建商场，并在2000年开设了第一家红星美凯龙国际家具广场。
在接下来的时间里，靠着模式**，红星美凯龙持续通过自建物业、并购重组、管理输出等模式加速扩张。
但这种买地建商场的模式，一个弊端就是资产太重，现金流问题会对公司产生极大拖累，一单遇到行业寒冬，或是经济低迷，亦或是现金收紧，就会遭受到较大冲击。
“三条红线”政策下地产开发无法再通过高杠杆模式拿地，业务模式无以为继。同时，随着近年地产行业的连番调控，以及疫情对线下实体店带来的影响，美凯龙的卖场生意也开始遭受冲击。
2022年12月23日，武汉市装饰建材家居发展商会发布的《告红星美凯龙卖场通知书》显示，红星美凯龙位于武汉的五大卖场，自12月24日开始统一关停店面，不再营业。安徽阜阳红星美凯龙的商户同样效仿武汉的做法，要求商场给予支持。
商户停业原因很简单，就是生意惨淡，希望红星美凯龙能为商户降租减压，但沟通无果，因此选择停业。
近年来，美凯龙的业绩整体处于下滑态势。由于2019年下降幅度较大，2021年业绩稍有回升，但并不明显。2019年至2021年，美凯龙分别实现营业总收入164.69亿元、142.36亿元和155.13亿元，分别实现归母净利润44.8亿元、17.31亿元和20.47亿元。
2022年三季报显示，美凯龙前三季度营收为104.84亿元，同比下滑7.67%；净利润为13.18亿元，同比下滑36.17%。、
其实，美凯龙也意识到了重资产模式的弊端，并提出“轻资产、重运营、降杠杆”战略，积极转型经营模式，优化资产结构，但效果并不明显。
羊毛出在羊身上。
美凯龙面临的最大难题，主要集中在商场客流量不行，商户挣钱效应不佳，自然难以形成正向循环。
此前，为支持商户及家居建材行业的持续发展，美凯龙曾在去年8月底主动发布减免自营商场商户租金及管理费的公告，彼时公司测算对营业收入的累计影响不超过5亿元。
去年10月底，美凯龙披露公司自有商场租赁及管理费收入环比出现下滑。公司表示2022年9月自有商场的合计合同租赁及管理费收入较较8月下滑5300余万元，下滑比例为8.81%。下滑的原因主要是公司自2022年9月初起对部分减免符合条件的自营商场部分商户相应减免了租金及管理费，引起租金下滑。
负债规模高累
车建兴选择“断臂”
主营业务乏力，让美凯龙的现金流状况趋紧。
公司三季报显示，截止2022年9月30日，美凯龙的总资产1336.35亿元，总负债760亿元。其中，货币资金为57.38亿元，短期借款22.75亿元，一年内到期的有息负债73.42亿元，短期偿债存在一定缺口。2022年前三季度，美凯龙仅利息费用就高达18.99亿元，接近毛利总额。
作为美凯龙的创始人，车建兴的红星控股面临压力更大。
截止2022年上半年末，红星控股总资产为1874.88亿元、总负债1229.18亿元；其中，一年内到期的流动负债为662.25亿元，货币资金仅87.57亿元。
红星控股的****已有时日，两年前便开始**资产。
红星控股先后以40亿元**了旗下地产业务主要运作平台红星企发70%的股权，以23.12亿元**7家物流子公司全部股权给远洋集团，以6.96亿元**美凯龙物业80%股权给旭辉永升服务。
可见，将美凯龙的控制权转出，是车建兴的无奈之举。
根据协议，建发股份拟收购美凯龙13.04亿股A股股份，占美凯龙总股本的29.95%，收购对价不超过63亿元，收购方式为通过协议方式现金受让标的股份。
本次签署的协议仅为框架协议，本次交易最终交易**等具体事项将由交易各方进一步协商确定。
同时，美凯龙表示，本次交易各方未签署正式股份转让协议，尚处于意向协议 阶段。最终能否签署正式股份转让协议及具体交易方案内容仍存在重大不确定性， 请投资者注意相关风险。
然而，即使控制权易主，美凯龙的业务难题依然待解。
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