稳增长、降负债、调结构 金科股份多措并举穿越周期
2021年，受房地产调控升级、金融政策趋严、市场下行等多方面因素影响，部分房企出现流动性危机。在这样的背景下，行稳方能致远，房企均加快调整，寻求稳健发展的路径。
受益于及时快速的经营策略调整，金科股份资产负债指标平稳过渡，为公司“穿越周期”带来更多助力。5月6日，金科股份举行2021年业绩发布会，金科股份董事长周达在会上表示，房地产行业经历了前所未有的严峻挑战和重大考验，2021年公司结算业绩阶段性承压，但整体上看公司经营发展稳健的态势没有变，长期向好的趋势没有变。
受益于及时快速的经营策略调整，金科股份2021年度资产负债指标实现平稳过渡。
从求量转变为提质，强化精准投资
2021年，金科股份实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；结算面积1200.96万平方米，同比增长18.34%；实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。这样的业绩与2021年金科股份及时提出“一稳二降三提升”的经营发展策略密切相关。
“一稳”，是指规模增速不再是公司的主旋律，稳健发展被放在首位。事实证明，稳健的经营方向和思路的调整正契合了去年市场的实际情况。过去几年，金科股份的销售规模始终保持高速增长，但在去年的市场环境下，盲目扩大规模显然是非理性行为，更会加大企业自身经营风险。
金科股份放慢了脚步，从追求增速向稳健发展的方向转变。年报数据显示，金科股份2021年实现销售金额1840亿元、销售面积1966万平方米，同比略有下降，但仍处于行业前排领跑位置，销售面积连续4年位居行业前10名。
值得关注的是，在土地市场，金科股份开始多元化拿地以获取优质土地资源，去年累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下补充了优质土地资源。
其中，金科股份所覆盖的城市能级稳步提升、区域结构优化，比如，新一线、二线城市销售占比合计高达67%。截至目前，金科股份可售面积可以覆盖公司未来2-3年销售，充足优质的土储无疑有助于降低整体经营风险。
而未来，在空间布局上，周达表示，坚持收缩战线、聚焦深耕，将紧随国家新型城镇化和核心都市圈发展方向，优化城市布局，坚定回归核心城市，更加强化精准投资，踩准投资节奏，宁愿少拿地也不能拿错地，切实拿好项目、做好项目。
融资渠道畅通，有息负债明显下降
“稳健经营会是2022年的核心目标。”周达表示，公司将结合内外部实际情况，量入为出、稳中求进，科学谋划各项生产经营计划，探索新的发展模式。
今年1月下旬，在公司年度工作总结暨表彰大会上，周达提出，“要全面认识公司发展条件和环境……将安全稳健作为公司当前首要任务，最大力度去库存、实现资产变现，最大力度做大融资增量、提升回款质效，最大力度争取广泛支持。”
负债成为近年来评价房企财力稳健、经营韧性的指标之一。从金科股份年报数据来看，截至2021年末，该公司有息负债由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。
众所周知，2021年，房地产面临行业下行周期，但是金科股份仍实现境内外各类公开市场债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列。再融资能力为金科股份的现金流安全起到了支撑作用。
就有息负债具体结构来看，金科股份去年主动压减了来自银行、非银金融机构的融资规模，转为增加公开市场融资，使得负债结构得到优化。
数据显示，2021年，金科股份来自银行融资余额为419.39亿元，占比降至52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。
稳定的现金流为金科股份提供了良好的兑付能力。其中，业主端的兑付表现在交付方面，金科股份2021年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套；资本市场端的兑付，则体现在2021年公司累计完成公开市场债务兑付8笔，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用。
为此，金科股份主体信用等级维持稳定，在境内评级方面，中诚信、联合评级机构均给予AA**。境外评级方面，标普国际对公司的信用评级则由B+跳级提高至BB-，展望稳定。
多业态协同，构建产业链生态圈
探索新发展模式成为目前房企频繁提及的话题。而早在2018年，金科股份便提出了“四位一体、生态协同”的发展战略，在金科股份的高层看来，这是符合公司实际需要的新发展模式。
事实上，经过几年发展，目前金科股份已不再是一家传统的地产开发企业，而是以地产为核心，向产业上下游延伸，逐步构建起自己的生态**。
从年报数据来看，金科股份旗下部分业务已经颇具规模。金科服务2021年各项核心经营数据均实现高增长：全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；在管面积达到2.37亿平方米，新增在管超8000万平方米，同比增长了50%。
金科商业则已经形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线，过去的一年，金科商业的营业收入同比增长30%。截至2021年，金科商业在管项目达到80个，在管面积超过307万平方米。
金科商业已形成金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。图为金科爱琴海。
而在产业运营方面，金科产业已实现全国22个城市的布局，累计开发和管理园区28个，入园企业年产值超过2000亿元，建成并***沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。2021年，金科产业还先后完成了潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等**工作，并为重庆天海星工业社区等项目，输出专业定位咨询、代理**及运营服务。
值得一提的是，金科股份轻资产运营能力也在提升。除了商业、产业、物业板块的轻资产运营外，还包括了日趋成型的金科代建业务。其中，2021年金科完成了代建项目销售金额20.28亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备货值近500亿元。
从目前来看，金科股份多元业态的协同，使其产业链生态圈得以建立，在促使公司整体收入结构多元化的同时，也增加了公司抵御行业周期波动风险的能力。
对于我国房地产中长期发展前景，周达表示，依然十分看好，但是过去的经营模式不可持续，行业发展将由规模化竞争向差异化竞争转变。其突出特点是发展回归稳健理性，企业将更加重视“规模、利润、负债”的平衡，更加重视打造永续经营能力，拓展创新业务领域穿越房地产周期，必须通过不断创新的好产品和好服务才能赢得客户和市场；此外，在利润回归正常水平的背景下，房企管理必须向高端制造业学习，从粗放管理向精益管理转型。
文/袁秀丽 供图/金科股份
编辑 杨娟娟 校对 卢茜
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