持续利好和现实的微妙博弈：从政策到市场，如何来看房地产走向？
#头条创作挑战赛#
这是熊猫贝贝的第1414篇原创文章：
就当全球的关注和目光都聚焦在2022年卡特尔世界杯的当下，我国这边国内的房地产经济领域，也迎来多个利好信号，和世界杯抢热度不现实，但是我国楼市中，一轮情绪面的炒作和预期升温，已经逐渐开始发挥威力。
资产和金融属性集中的领域，都不可避免存在着各种各样的炒作情绪和市场预期。
这个结论，用在2022年当下的楼市环境中，再合适不过。
各路利益关联的群体和自媒体，面对接踵而至的政策和金融利好信息，开启了新一轮的狂欢和喧嚣。
2022年11月23日，
正当大家都在关注着世界杯的时候，国常会传来重磅消息，最重要的一句话就是，提出：
“引导银行对普惠小微存量**适度让利，继续做好交通物流金融服务，加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。”
甚至还在当天的新闻联播中大屏幕中明文显示：
图片来源：见图
按照惯例，当国常会宣布之后，最多1周，央行就会兑现。
也就是说，最快这周末，最慢下周，央行就会宣布降准。
结合进入11月份以来，我国房地产经济领域一连串的政策利好信号，直接将很多楼市利益关联群体的情绪推到了一个高峰。
有一说一，按照常理和正常的经济逻辑来看，又是降准又是打开阀门向房企融资，还有接踵而至，规格很高的一系列利好信号，怎么看都应该会利好一波地产，助力反弹吧？
没想到，和房地产经济和行业直接关联的金融市场，却出现了诡异的一幕：
11月23日，房地产开发板块整体跌幅0.26%，其中40只股票上涨，8只股票平盘，56只股票下跌。
数据显示，截至今日，房地产开发板块近一周涨幅-2.58%，近一月涨幅13.10%，近一季涨幅3.99%。
其中，ST泰禾、ST新城、首开股份、北辰实业、珠江股份位列板块涨幅前五位，涨幅分别为5.13%、3.11%、2.87%、2.44%和2.20%。
三湘印象、数源科技、万通发展、天地源、万业企业位列涨幅榜后五位，涨幅分别为-10.02%、-3.54%、-3.26%、-2.90%和-2.88%。
11月24日，房地产板块获主力资金净买入超10亿元，居A股行业榜首。个股方面，中交地产净买入2.67亿元，万科A净买入2.15亿元，新华联净买入1.29亿元，我国武夷、天保基建、新城控股、沙河股份、滨江集团、广宇集团、鲁商发展均获主力资金净买入。
各路券商的行情介绍挺唬人，实际情况呢？有图有**：
房地产板块，涨了2.2%，这就是暴涨么？
图片来源：网络
本来在政策利好的消息面之下对地产股还怀着一份期待。
结果开市后，市场反馈却不及预期。说句不客气的，虽然行情面上的走势符合预期，但是并没有非常明显**效应。
这个结果可能快出乎大家预料，如此强有力的政策，市场却用****，并未激起太大浪花。
这是为什么呢？
资本市场里面的钱，无论是消息还是研判，绝对都是凌驾于绝大多数普通人，甚至是机构之上的，这样的表现，着实耐人寻味，值得分析。
这篇文章，就将基于世界杯热度当下的这个阶段，我国国内出现的几个房地产领域的利好信号的复盘和梳理，结合现实楼市和经济情况，挖掘本质，看到实际，并对我国的房地产经济和楼市后续走向，进行一次有态度，有深度，有专业，有依有据的研判和讨论。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜**）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
1
11月，几大利好，接踵而至：能够带来哪些现实效果？
2022年都快过完了，有一说一，在这个特殊的，一言难尽的年份，对于我国的房地产经济领域，行业，还有市场而言，“利好”二字，颇有些讽刺的意味。
对于利好，不仅仅是民众的耳朵已经听出了“茧子”，就是从行业和市场的角度出发，都有着明显的边际效应衰减感觉。
从三月份新一线郑州率先打响“调控放松**第一枪”开始，从国家到地方，从金融和政策，2022年截止10月15日，年内房地产调控已经超过1000次（2021年同期只有600次）！同比上涨接近70%，9月单月超过135次，累计2022年房地产调控继续刷新历史记录。
据不完全统计，，2022年开年以来，全国有超70个城市调控政策出现不同程度的松动，其中涉及到放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率……当然，各种为了托举楼市，**成交的花活，也是接连登场，令人目不暇接。
但是结果大家也都看见了，没必要去美化修饰，用国家统计局的一张图就足以说明现实情况如何：一路下行，**意图的兑现，不及预期。
图片来源：统计局官网
进入11月份以来，政策发力，态度表达，利好接着来，而且一串一串的。
这一波利好的到来，能扭转局面吗？为大家复盘梳理一下：
利好一：全国性商业银行信贷工作座谈会，“关爱楼市”的部分占了超过一半。
下面是座谈会的通稿全文，扣除第一段、第二段和最后一段是程序性的话，关键部分是第三段和第四段。
其中第四段全部谈房地产融资，超过了“有效文字”的一半。
图片来源：央行官网
通稿比较简略，有其他媒体报道了这次会议的更多信息：近期，央行拟发布保交楼**支持计划；至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再**，支持商业银行提供配套资金用于支持"保交楼"，封闭运行、专款专用。
2000亿免息再**，这个支持力度非常大，对楼市将起到托底作用。
利好二：正在召开的2022年金融街论坛，一行**的金融**发声表态，直指房地产。
2022金融街论坛年会于11月21日至23日举行。11月21日，央行行长易纲，央行爱委**、银*****郭树清，*****易会满，央行副行长、***潘功胜在开幕式上围绕服务实体经济、金融**、金融风险防范与化解发表演讲。
在金融风险防范化解方面，多位监管都谈及房地产问题，表示将支持房地产市场健康发展。
央行行长易纲说：
房地产业关联很多上下**业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房**利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。
针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们**了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。
银*****郭树清说：
最近一段时期，海外媒体持续炒作我国“房地产危机”和“建筑业衰落”，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。
*****易会满说：
当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
央行副行长、外汇管理局潘功胜说：
金融部门**了多项金融支持政策，配合房地产市场主管部门和各地政府，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持力度，保护住房消费者合法权益，坚决阻断、弱化风险外溢，稳定市场预期与信心。上述政策较好地发挥了逆周期调节的作用，产生了积极的市场效果。
我们将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动我国房地产市场健康、可持续发展。
利好三：成都、西安连续放松楼市限购，**支持房地产市场的政策后，这两天继续有城市向楼市释放利好。
利好四：好事成双。金融部门针对地产行业也陆续传来好消息。
交行率先给予万科、美的置业分别1000亿、200亿授信；
紧接着，我国银行也给了万科1000亿授信；我国农业银行则与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企23日下午举行了银企战略合作协议签约仪式；
11月23日邮储银行与碧桂园签约战略合作提供不超过500亿元授信额度；
另外，工行也将和龙湖集团、碧桂园战略合作，预计在11月月内就能实现签约。
进入11月份以来，对于我国的房地产经济领域而言，利好信号很多，而23日的降准信号，更是将这种利好的氛围推到了一个高峰。
氛围已经烘托到位，连续利好之下，简直就是金融市场“情绪行情”完美演绎方方面面的条件成熟的完美环境。
但是从金融市场的资本态度来看，反应不能说冷淡，但是和热烈积极并没有什么关系。
没有什么大行情，降准信号公布以前，甚至利好信号**之下不涨反跌，都是明面上聪明钱用脚**的现实。
政策利好和金融支持**边际效应衰减，才是人间真实，而且，从多个维度来看，这样的势头扭转，或许实现的过程和时间，要超出很多人的预期。
图片来源：头条图库
2
现实博弈：金融市场不领情的背后，揭示了“聪明钱”哪些经济逻辑和考量？
按理来说，降准信号，对于资产领域和金融市场，是实打实的积极利好信号，但是在疫情和外部不确定性之下，市场开始对这样的信号，有了非常明显的“免疫和谨慎”态度。
降准，是典型的数量化宽松工具，释放更多地准备金出来，也肯定是先进入银行**当中，所以仍然相当于进水管的作用，有利于提升资金水位。保持整体货币宽松幅度。
资金的运转分为两端，央行先把资金**到商业银行体系，这叫做宽货币，而商业银行再把钱放出去，这叫做资金的零售，叫做宽信用，这样资金才能进入实体经济和投资市场。
现在的情况是，国家做了宽货币的工作，钱管够，水管够，但是这个钱能不能流到市场和资本预期的领域，市场，还有行业，现在谁说了都不算，还要看政策公布以后的下个月数据表现。
做生意的都懂：钱没到手之前，说什么都是假的。
更重要的是，我国的降准，放水，实际上都是带杠杆的，杠杆扩张，有一个关键的问题是难以解决的，那就是需要房地产开发商的融资带动，比如按揭**。
放水出来，是需要有人愿意背负杠杆去承接的，如果没有人接水，再多的水有什么作用？
而当期市场仍然低迷，需求不旺，按揭**仍然有限，因此出水管仍然还没发挥作用。
政策和市场的博弈，就此陷入一种胶着。
当然，市场资金对于房地产领域的态度，在如此明显的连续利好**之下，还如此谨慎和保守，就不难理解了。
氛围再好，逻辑不通，都是风险。
说到底，只要我国的楼市没有明显的回暖和反弹，那么，对于房企和行业再多的利好，从经济逻辑上来看，其实都是“吊命保生存”，而谈不上“发展出效益”。
那么，回到我国楼市“股民”群体来看，不管是炒房群体和资金，还是利益关联的各方群体，已经开始酝酿炒作的“市场回暖预期”，是不是有种无根之草，自我**的侥幸色彩？
图片来源：头条图库
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趋势研判：利好和市场博弈之下，该如何看待我国的房地产接下来的可能走向？
现实的氛围和市场情况就是这样，不多展开，这里基于现实，做几点趋势研判：
1、无论融资支持的具体措施有多少条，都不可能绕开银行自身的风控要求，所以寄希望银行对房企融资需求“一视同仁”是不可能的，政策说的一视同仁仅仅是指银行不要以国资和民企的名义区别去一刀切的划线，给予优质房企更多的融资支持。
2、所有的地产**政策，目的都是为了防止楼市过快下滑和房地产的硬着陆，而不是有的地产股民以为的要房地产重回高光时刻。
过去十年，尤其是2015年之后楼市的过度繁荣，天量成交，地产金融化的极致，都决定了房地产峰顶回落和风险释放成为必然。
“救”不是“兴”，这一点要清醒。
3、本轮地产**政策的受益者，是所谓的“优质房企”，这个提法已经多次出现，哪些是优质房企呢？
其实现在已经比较清晰了，就是以“招保万金中华龙碧”为主要代表的房企，大部分也就是以央国资地产为主，和以龙湖碧桂园新城美的置业为代表的有限的几家民企。
所以不要幻想那些出险房企也会得到银行大力的融资支持，银行对于这类企业的支持仅限于保交楼的项目支持，专项借款，专户管理，对于公司层面的债务问题是没有任何帮助的。
4、对于房企整体而言，资金链的改善最关键的还是销售，需求端不再恶化和企稳回升，房地产开发的资金来源才可能有保障，毕竟销售回款占到房企资金来源的40%，销售低迷起不来，金融扶持作用也是会大打折扣的。
5、从股市来说，给地产公司政策已经对股价没有什么效果了，只能等真的销售好转了。
在楼市持续低迷，房企销售能否明显回暖的前景不明，大多数民企依然看不到走出债务困境的预期大前提下，地产板块中短期很难成为市场主流资金看好的板块。
所以尽管有**政策的加持，但每一次都应视为脉冲反弹对待，反弹随政策力度有强有弱，但不要动不动就是反转的思维。
6、最终房地产经济和领域，值得期待的基本面反弹，还是要聚焦在市场层面的闭环关键节点的恢复情况来看。
楼市维度如果没有真实的反弹和形式扭转，那么再多利好，都是吊命，而不是转机。
这个认知非常重要。
图片来源：头条图库
写在最后：
从金融市场和现实楼市，普通群体该如何看清主线，指导行动？
文章最后，从一个房地产行业从业者的角度，客观理性地分享几点独家观点：
1，2022年以后，我国的房地产经济和楼市，将进入一个全新的价值语境和规则环境。
2，从金融市场的角度来看，绝大多数没有背景的房企，特别是出险房企的股票，短期炒作行情会有，中长期其实并没有多少想象力。
但是行业需求永远存在，优质公司股票回到正常合理水平还是可以期待的。
对于房企融资而言，优质的定义并不复杂：国企，央企，具有国资背景或者密切关联。
民营房企退出我国金融舞台，是必然趋势。
3，“房住不炒”的主线已经成为现实，长期投资拼眼光，短期投机已经不是风险的问题。
4，经济大环境没有更多的确定性出现以前，我国的楼市不存在出现实质性反转的可能性，所以，一切利好和情绪的炒作，实际上对于普通群体而言，值得警惕。
不要用自己的真金白银，去接盘急于上岸，被深度套牢的投机资金。
更不要被怂恿和**，被投机赚快钱的一些套路给带到沟里面去。
这是不是良心话？
十分的需求，该买就买，但凡缺一分，有压力，还请慎重，特殊时期，安全第一。
5，对于国家层面降准的效果，值得关注。
如果央行加大了放水力度，资金水位没变，那么就说明出水管也正在加大力度。
但是如果放水，资金水位在金融**里面上升，对应的是什么意思，大家都知道吧？
资金空转，信用堵塞，是大概率情况，具体参考2022年以来高位运行的M2，结果市场和经济环境“闹钱荒”，是怎么来的？
从国家角度来看，我国经济环境从来没有缺过钱，水管够，那么为什么钱进不了市场和实体经济？
这是一个好问题，还是普通人无法触及和解决的难题。解决这个问题，只能看国家经济管理和金融手段了。这才是关键。
6，从理性和专业的角度出发，预期我国楼市这一轮的复苏，可能会在2023年-2025年出现，但是性质和过往几轮是完全不一样的：
量能上升，**维稳是主线，过往的“价量双升”将不会重现。
从中长期来看，我国的房产**，还需要一个经济增长消化泡沫的过程，在这个过程完成以前，国家是不可能允许房价脱离经济基本面带来炒作增长的。
看清以上的分析和逻辑，对于依然存在买房发家致富，房地产行业风生水起这些想法的群体，可能该醒醒了吧？
以上，就是基于当下我国现实经济环境中，房地产领域各种利好充斥的氛围的分析，进行的一次深入探讨和趋势研判内容，和各位读者朋友们，进行一个分享。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
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一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
美能能源（001299）12月6日主力资金净买入1125.28万元
截至2022年12月6日收盘，美能能源(001299)报收于27.53元，上涨2.92%，换手率39.8%，成交量18.67万手，成交额5.05亿元。12月6日的资金流向数据方面，主力资金净流入112
截至2022年11月8日收盘，美能能源(001299)报收于22.69元，上涨3.18%，换手率71.38%，成交量33.48万手，成交额7.75亿元。资金流向数据方面，11月8日主力资金净流出399
专访美能能源董事长晏立群：紧随绿色低碳能源**大潮 捕捉清洁能源发展新商机
90年代初，****前沿的深圳还处在草莽创业的时期，那时候，深圳吸引了一批又一批来自全国各地的年轻人，晏立群就是其中之一。从外出闯荡到回乡扎根，从推销液化气灶具到推广应用天然气，从“打工人”到创业者，
美能能源(001299)7月20日股东户数2万户，较上期减少6.82%
近日美能能源披露，截至2023年7月20日公司股东户数为2.0万户，较7月10日减少1465.0户，减幅为6.82%。户均持股数量由上期的8731.0股增加至9370.0股，户均持股市值为15.18万
美能能源2023年3月22日在深交所互动易中披露，截至2023年3月20日公司股东户数为2.27万户，较上期（2023年2月10日）减少3573户，减幅为13.59%。美能能源股东户数低于行业平均水平
美能能源7月24日在交易所互动平台中披露，截至7月20日公司股东户数为20020户，较上期（7月10日）减少1465户，环比降幅为6.82%。证券时报•数据宝统计，截至发稿，美能能源收盘价为16.20
记者 | 陈慧东编辑 | 10月31日上市首日，美能能源（001299.SZ）高开后一路上涨，两次触及涨停**，于10时01分许封上涨停板。截至收盘，该股股价上涨43.97%，报15.39元/股，成交
美能能源2023年7月18日在深交所互动易中披露，截至2023年7月10日公司股东户数为2.15万户，较上期（2023年6月30日）增加59户，增幅为0.28%。美能能源股东户数低于行业平均水平。根据
多主力现身**榜，美能能源换手率达67.90%（11-24）
深交所2022年11月24日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.57元，涨跌幅为-1.53%，换手率67.90%，振幅10.43%，成交额7.
多主力现身**榜，美能能源换手率达47.30%（11-23）
深交所2022年11月23日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.92元，涨跌幅为9.98%，换手率47.30%，振幅12.57%，成交额4.9
11月30日美能能源（001299）**榜数据：机构净买入6.49万元
沪深交易所2022年11月30日公布的交易***息显示，美能能源（001299）因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第5次上榜。截至2022年11月30日收盘，美能能源(0
美能能源将开启申购：上半年增收不增利，预计上市时市值20亿元
10月17日，陕西美能清洁能源集团股份有限公司（下称“美能能源”，SZ:001299）披露发行公告，并将于2022年10月18日开启申购。本次上市，美能能源的发行价为10.69元/股，发行市盈率20.
美能能源（001299）11月15日主力资金净卖出2095.05万元
截至2022年11月15日收盘，美能能源(001299)报收于20.1元，下跌1.03%，换手率21.43%，成交量10.05万手，成交额2.01亿元。11月15日的资金流向数据方面，主力资金净流出2
深交所2022年10月31日交易***息显示，美能能源因属于无**涨跌幅**的证券而登上**榜。美能能源当收15.39元，涨跌幅为43.97%，换手率7.15%，振幅23.95%，成交额5142.
陕西又一城燃公司IPO过会，美能能源“内生式增长”成效几何？
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苗诗雨 陆肖肖 北京报道继陕天然气（002267.SZ）后，陕西第二家区域性城燃公司即将于近日上市发售。天然气资源和油气资源丰富的陕西地区，
加码新能源领域投资 美能能源拟投建集团总部暨西安智慧能源研究院
本报记者 殷高峰11月14日，美能能源发布公告称，公司与西安高新区管委会拟签订《美能能源总部暨西安智慧能源研究院建设项目协议书》，公司计划在西安高新区上市企业园建设美能能源总部暨西安智慧能源研究院，总
多主力现身**榜，美能能源换手率达55.10%（11-25）
深交所2022年11月25日交易***息显示，美能能源因属于连续三个交易日内收盘**涨幅偏离值累计20%、当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收24.83元，涨跌幅为10.01%，换
多主力现身**榜，美能能源换手率达32.22%（05-29）
深交所2023年5月29日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收18.72元，涨跌幅为3.43%，换手率32.22%，振幅12.43%，成交额2.73
11月7日美能能源（001299）**榜数据：机构净卖出1216.39万元
沪深交易所2022年11月7日公布的交易***息显示，美能能源（001299）因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第3次上榜。截至2022年11月7日收盘，美能能源(001
