南国置业管理层震荡 全国扩张战略遇挫
来源：我国经营报
本报记者张家振武汉报道
背靠央企我国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）大树的南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”，002305.SZ）正迎来新一轮的人事动荡期。
3月14日，南国置业公告称，公司副总经理张军、肖新乔因工作调动原因辞职。这也意味着继今年1月25日公司董事、董秘、副总经理谭永忠，副总经理郑彤离职之后，公司今年以来已有4名副总经理以上职务的高管离任。
据了解，自2014年电建地产取得公司控股权后，依托电建地产央企资源和资金等优势，南国置业确立了“4+4+N”的全国扩张战略，即重点布局北上广深4个一线城市，武汉、重庆、成都、南京等4个强二线城市和部分机会型城市。不过目前公司异地扩张战略难及预期，4个一线城市中仅在北京落地一个社区型购物中心项目泛悦坊·西城店，并在南京将项目转手退出。
《我国经营报》记者联系到公司新任董秘畅文智，其在介绍公司基本情况后表示，以公司书面回复为准。不过截至发稿时，记者在向公司董秘办发送采访函未获进一步回复。
高管变动频繁
据了解，自2014年电建地产入主南国置业以来，已基本完成高管团队更新。
南国置业的高管层正身处动荡不安中。记者梳理发现，自2018年7月以来，南国置业人事变动频繁，共有超过5名副总经理级别以上高管因工作调动、个人等原因离职，仅今年以来就有4名副总经理离职。
3月14日，南国置业公告称，收到公司副总经理张军、肖新乔递交的书面辞职报告。张军、肖新乔因工作调动原因，申请辞去公司副总经理职务，辞职后两人将不再担任公司任何职务。
此前一天，公司召开董事会临时会议，经总经理钟永红提名，并经公司第四届董事会提名委员会审议通过，公司董事会同意聘任李明轩、吴疆、熊宇静、张晓冬担任公司副总经理职务。
1月25日，公司董事、董秘、副总经理谭永忠同样因工作安排原因递交辞职报告，畅文智接任董秘一职；同日，公司副总经理郑彤因个人原因辞职。此前的2018年7月16日，南国置业公告称，公司董事、总经理吴咸发因工作调动原因辞职，并宣布聘任钟永红为公司总经理。
记者梳理发现，钟永红、畅文智、李明轩、吴疆等多名新任管理层均来自电建地产，钟永红曾任电建地产武汉公司总经理、电建地产总经理助理、华中区域总部总经理等职，畅文智曾任电建地产董事会办公室副主任，南国置业总经理助理、董事会办公室主任等职。
据了解，自2014年电建地产入主南国置业以来，已基本完成高管团队更新。公司创始人、原董事长许晓明职务任期于2016年3月4日结束后，已卸任公司所有职务。在此之前其通过协议转让的方式向子女许棠、许榕，母亲尹光华转让股份，持股比例逐步降低。
根据公司2018年三季报，截至当年9月底，许晓明以15.34%的持股比例位列第三大股东，其母尹光华持股比例为2.02%，电建地产及全资子公司、一致行动人武汉新天地投资有限公司合计持股40.49%。
据接近许晓明的知**士透露，许晓明现在已经基本退出了房地产圈，将一手创办的公司实控权拱手相让后人变得比较消沉，正拿着**的钱满世界环游。
营收增长缓慢
南国置业借助电建地产和我国电力建设集团两大平台的资本和资源优势，并未实现跨越式发展，相反多项财务指标出现下降。
作为深耕武汉的本土房地产企业，南国置业是一家以商业地产为引导的综合性物业开发商，商业地产已初步形成了“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”四条产品线。
2014年电建地产入主南国置业成为公司控股股东时曾承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产入主有助于进一步提升南国置业的项目获取能力、基础管理能力和资金实力。
对于双方选择牵手的原因，有知**士表示，主要是因为很多城市出让的土地都是城市综合体，要求有一定的商业配比，而南国置业恰好可以弥补电建地产在商业地产方面的短板。
不过，作为央企控股的上市商业地产公司，南国置业借助电建地产和我国电力建设集团两大平台的资本和资源优势，并未实现跨越式发展，相反多项财务指标出现下降。电建地产入主后的三年时间里，南国置业营收增长缓慢，2015年至2017年公司分别实现营业收入30.51亿元、28.99亿元和31.66亿元，分别同比增长15.25%、-4.98%和9.21%。
值得注意的是，公司房地产业务2015年～2017年毛利率也出现连年下降趋势，分别为31.89%、25.88%和16.22%；同时存在资产负债率较高、多家子公司亏损等问题。这也引起了深交所的关注。
2018年6月11日，南国置业回复称，调控政策对公司毛利率产生了一定的影响。同时，2017年度主要确认收入项目中襄阳南国城市广场结转住宅部分为还建限价房，影响公司整体毛利率水平。受到襄阳还建限价房因素的影响，2017年度营业收入虽有所上涨，但公司利润水平未呈现增长趋势。
对于资产负债率较高的原因，南国置业表示，主要是因为公司主要经营业务板块属于资金密集型，公司经营规模扩大；另一方面，公司在建项目较多，未达到收入确认条件，这部分项目截止报告期末预售销售款为48.58亿元，提高了整体负债额。
在土地储备方面，南国置业在2015年至2017年末的累计土储的计容建筑面积分别为125.37万平方米、109.8万平方米和112.02万平方米。截至2018年上半年，公司土地储备主要集中在武汉和重庆两市，计容总建筑面积127.99万平方米。
2018年度南国置业业绩有望迎来较大增长。根据公司业绩快报，2018年公司实现营业收入40.31亿元，同比增长27.34%；实现营业利润2.17亿元，同比增长16.14%；实现利润总额2.30亿元，同比增长21.83%。
南国置业方面表示，业绩增长主要为公司武汉泷悦华府项目部分结转盈利以及公司为盘活资产，下属全资子公司武汉大本营商业管理有限公司土地征收事项产生的影响所致。据了解，湖北省武汉市口区房屋征收管理办公室拟对武汉大本营商业管理有限公司所有的房屋及国有土地进行征收，地类（用途）为工业用地，使用权面积为74092.15平方米，房屋产权面积45795.71平方米，预计各项补偿金额约7.2亿元。
“公司总体规模在整个房地产行业不大，主要是因为之前作为一家区域型公司，项目主要集中在武汉，这也与公司发展惯性、管理能力和资源储备息息相关。”南国置业一位不愿具名的负责人告诉记者，这几年随着与电建地产的不断融合，为公司走向全国提供了资源、资金等方面的支撑。
跨区域扩张不及预期
截至目前，公司在北上广深四个一线城市中也仅在北京落地有泛悦坊·西城店一个社区型购物中心项目，异域拓展远不及预期。
以电建地产入主为起点，南国置业正进入全国扩张的新阶段。2016年7月4日，公司名称由“武汉南国置业股份有限公司”变更为“南国置业股份有限公司”，以体现公司未来跨区域全国发展的布局。
根据公司主要负责人的描述，未来拿地目标主要集中在一二线城市，围绕北京、上海、武汉、南京、成都、重庆等重要城市展开。根据公司“一体两翼”和“三个重大”战略，将以商业地产开发与运营为主体，以地产金融业务和产业地产等新兴业务为两翼，围绕项目开发、商业运营、金融业务、产业地产、长租公寓等业务板块及重要城市、重大交通节点、重大综合体项目三个重大方向进行战略布局。
2018年半年报显示，目前公司项目主要集中于武汉、重庆、成都和南京四地，共有9个项目处于在建状态，除武汉悦芳华和重庆悦府为公司***盘外，其余项目多与控股股东电建地产共同开发。
其中，重庆市将成为公司除大本营武汉外布局的重点，仅2018年就接连摘取三幅地块。2018年1月3日，南国置业与电建地产竞得重庆市巴南区李家沱-鱼洞组团地块，总计容建筑面积52.5万平方米，项目被命名为悦城·公园里，双方各占50%权益。随后两家公司联合成立的项目公司重庆启润房地产开发有限公司以底价25.1亿元摘得重庆巴南区龙洲湾地铁换乘站地块，成交楼板价4781元/平方米，总建筑面积147万平方米，项目命名为悦城；10月22日，公司以5.73亿元的**摘得重庆市沙坪坝区西永住宅用地，项目建设用地面积6.81万平方米，计容总建筑面积10.22万平方米。
南国置业表示，获取上述项目进一步巩固了公司在西南区域的布局，有助于进一步加快公司全国多点布局的步伐。
记者对比发现，和“重仓”重庆不同，公司在南京选择了退出部分优质地块。据了解，南国置业曾于2016年以总价9.4亿元竞得南京市秦淮区一幅商办混合用地，并命名为南京泛悦中心。2017年11月24日，南国置业公告称，拟将全资子公司南京泛悦房地产有限公司100%股权及债权转让予诚通房地产投资有限公司，其中100%股权对价2.51亿元，债权2000万元。
对于**上述南京项目的原因，南国置业方面表示主要是因自身经营发展战略需要。为加快去库存，实现资金回笼，目前，公司仅在南京泛悦城市广场中占有26.01%的权益。而截至目前，公司在北上广深四个一线城市中也仅在北京落地有泛悦坊·西城店一个社区型购物中心项目，异域拓展远不及预期。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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