三湘印象：16亿定增画饼
三湘印象定增16亿为了开发预期盈利颇丰的森**尚城，但项目前期销售并不理想。
杨现华/文
借助再融资开闸的东风，房企纷纷宣布定增，原本全力转型文化演艺产业的三湘印象（000863.SZ）也宣布定增融资16亿元，加码公司仅剩下的开发项目河北燕郊百万平米的三湘森**尚城。
三湘印象对项目前景寄予了乐观的预期。实际情况是另外一回事儿，在已经开启预售的前期项目中，销售并不理想，已经预售的定增项目情况同样难言乐观。
三湘印象原本转型文化演艺，后续并不成功。房地产业务也已经多年未拿新项目，仅凭一个销售不理想的燕郊项目，三湘印象对未来的预期是否过于乐观了呢？
定增激进乐观
三湘印象的三湘森**尚城项目所在地并非开发更为成熟的三河燕郊镇，而是隔路相望的高楼镇。项目周围**的空地说明，这一区域距离成熟还有很远的路要走。
12月20日，三湘印象发布定增预案，公司计划定增融资不超过16亿元。其中，4.2亿元和7亿元分别用于海尚苑西区住宅项目和海尚苑东区住宅项目（二期）；剩余4.8亿元用于补充流动资金及偿还银行借款，占比也达到了30%。
数年前三湘印象收购了有着张艺谋光环的观印象艺术发展有限公司，计划转型文化演艺产业，但在疫情前公司演艺收入已经跳水，疫情期间自不待言。即便如此，2017年三湘印象最后一次在杭州拿地后，至今再无新增土地储备。目前公司的在开发和储备项目只有一个，就是位于河北燕郊、由多个地块组成、占地超过540亩的森**尚城项目。
定增中对于项目前景，三湘印象不是一般的乐观。公司表示，海尚苑西区项目预计可以贡献营收21.39亿元，净利润4.15亿元，销售利润率达到19.39%。海尚苑东区项目（二期）也不遑多让，三湘印象预计可实现营收24.34亿元，净利润为3.91亿元，16.07%净利润率同样不低。
2020-2021年，三湘印象房地产业务的毛利率只有12.91%和18.41%；2022年上半年虽然恢复到35.57%的水平，但收入只有1亿元出头，与全年以十亿为单位的收入相比，显然不具有代表性。
海尚苑西区一个项目就可以为三湘印象贡献超过4亿元的净利润，与之对应的是，自2017年以后三湘印象的盈利较高时也不过3亿元；2022年前三季度亏损9330万元。已经资不抵债的三河市湘德房地产开发有限公司（下称“湘德房产”）要实现多少销售额才能给三湘印象贡献又一个峰值盈利呢？
卖不动的森**尚城
2011年9月，三湘印象与其他股东合资成立了湘德房产，并出资8.59亿元获得了三河燕郊高新区占地面积36万平米的地块，折合约542亩地。项目由6个地块组成，建筑面积合计达到117.93万平米。本次定增募投的是项目16号和18号地块。
需要说明的是，在项目公司湘德房产出资人中，三湘印象间接持股50.49%是第一大股东。二股东持有48.51%，知名导演张艺谋间接持股1%，是湘德房产的第三大股东。
森**尚城起了个大早却赶了个晚集。在拿下这个百万平米的超级大盘后，三湘印象迟迟难以开发，主要原因就在于项目未完成**和“七通一平”，达不到净地交付标准，项目没有赶上2015年开启的房地产上涨周期。根据年报，2015年构成项目的14号地块终于打桩开工，15号地块取得四证可以开工建设了，剩下的16-19号地块尚未有动工迹象。
森**尚城最先开工的14号地块是商服项目，并非销售更为容易的住宅项目。在项目开工建设4年后即2019年，森**尚城的14号地块终于迎来预售，此时环京楼市已陷入低谷。
即使在腰斩的房价面前，成交也未见起色。森**尚城拿地虽早但2019年才开始正式预售，且首先预售的是商办项目，销售不佳或许并不意外。
2019年，森**尚城14号地块获得预售面积31663平米，销售了14025平米，开局并不错。到了2022年上半年，项目可售面积10.83万平米，与11.98万平米的计容面积相比基本全部可以销售了，但累计销售只有19087平米。
从2019年下半年开始预售，3年左右时间森**尚城14号地去化远不到20%，且大部分销售即70%以上是在2019年下半年完成的，之后的两年半预售占比不到三成。商办项目预售惨淡，住宅项目同样差强人意。
最先开工的森**尚城15号地是于2020年开始预售的，项目计容建筑面积12.93万平米，2020年就拿到88349平米的预售面积。截至2022年上半年，15号地块取得预售面积10.89万平米，累计预售69598平米，销售两年半，预售刚过60%。
本次定增的海尚苑西区住宅项目即森**尚城16号地块已经于2021年下半年开始销售了。16号地块计容建筑面积10.25万平米，取得预售的面积为10.22万平米，基本是全面开售。2021年下半年，项目销售了2640平米，2022年上半年销售了6048平米，一年左右累计预售只有8355平米，去化还不到10%。
森**尚城定位高端，其两块已经预售的地块每平米均价都超过了两万元，而即便是在燕郊核心区，目前多数楼盘**都在两万元以下。与三湘印象楼盘紧邻的是尚领时代和御乐汇两个项目，均价都未超过8000元；另一个与之相邻的项目摩科时代均价也不过1.2万元左右。
在一系列放松政策面前，房地产销售并未有太大起色，廊坊市场同样如此。按照计划，2023年底森**尚城16号地块就要竣工交付。一年半时间，三湘印象能将剩余的逾10万平米销售一空吗？
项目公司乱象
如前所述，森**尚城并非三湘印象独资所有。公司持股项目公司湘德房产略超50%，小股东张艺谋持股1%并没有太多影响。二股东江苏一德集团有限公司间接持有48.51%，持股比例较三湘印象并没有少太多。
穿透之后，二股东的最终持股人众多，既有电广传媒这样的上市公司，也有平安资本这样的金融巨头，更多的是不甚知名的私企和自然人等，持股相对较多的自然人陈俊间接持有湘德房产28.29%的股份。
但**信息显示，陈俊已经是集“**消费令”、“被执行人”和“司法协助”于一身的“老赖”了。二股东江苏一德集团有限公司同样是被执行人，执行金额接近6200万元。
根据定增方案，三湘印象将使用11.2亿元用于森**尚城16号地块和18号地块的开发，这意味着所有股东合计要出资22.18亿元。按照持股比例，二股东要出资10.76亿元，但是官司缠身的二股东能否拿出逾10亿元现金值得怀疑。
此外，在湘德房产高管中，董事伏虎也被出具了**消费令。他是哪一个最终股东的出资代表不得而知，其老赖的身份无法改变。
湘德房产的三名股东是通过持有江苏一德资产管理有限公司（下称“江苏一德”）从而间接持有公司股份的。江苏一德对外只投资了湘德房产一家公司，由于项目处于前期开发阶段，直至2022年上半年才结算了761万元，公司常年亏损并不意外。
公司亏损还在扩大中，2019年之前，公司亏损多在数千万元，2019年首次亏损过亿，2022年上半年就已经亏损过亿。不仅是亏损，江苏一德还一直处于资不抵债中。2022年上半年末，公司资产合计41.91亿元，负债达到51.32亿元。
因此，项目公司的盈利压力显然不小。海尚苑西区即森**尚城16号地块计容建筑面积10.25万平米，三湘印象预计可实现收入21.39亿元，均价约2.1万元，略低于公司目前的预售均价，但相差不大。也就是说，三湘印象基本要将海尚苑西区全部售罄且均价与目前**接近才能实现预期收益。
海尚苑西区总户数864户，并非全部商品房，其中部分住宅为配建保障房，其每平米**只有3000元，只是公司目前销售均价的10%出头。
以三河市公布的海尚苑西区9号楼和13号楼预售信息为例，两栋楼合计共有188套住宅，面积达到19331平米。其中有57套保障房，套数占比虽多但面积不大，都在60平米上下，合计面积3558平米，其售价都为3000元。即按照这一**，这些保障房只能卖出1000万元的收入。
在这个可售面积逾10万平米的项目中，保障房面积占到了多**例不得而知，剩余的可售房源能满足三湘印象预期的收入吗？截至发稿，三湘印象并未回复《证券市场周刊》的采访。
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