真郝评测：融御土鸡变凤凰、我国武夷20万“捂地”600亩今值500亿
融御地块是我国武夷在通州的最后一块**地，其余在通州的房产均已卖光。现在由金融街来*盘。
该地块是通州新城核心地块，01组团，2003年北京武夷房地产开发有限公司(下称“北京武夷”)，取得该地块土地证，2005年规划部门要求北京武夷暂停开发，需在首规委完成通州新城总控规之后方能规划开发。
600亩土地早在我国武夷2001年报里就已出现，当时预计总投资额4.68亿元，开工时间是2000年。但此后一直拖，一直到2017年，项目南侧4幢保障房才率先封顶。同年金融街以31亿的**获得了整个项目的30%的股权，并开始进行*盘。
整个武夷花园南区的地块建面超过120万方，粗略估算全盘货值超过500亿元。31亿占30%的股权，就相当于投入了31亿，收回150亿，翻5倍。金融街这个买卖真是划算。武夷更是一本万万利。
成本仅20万元，600亩土地如何得来？
“应该是2001年左右，集团从机场公司那边协议受让过来的，当时还是生地，一片荒芜。”林金铸（武夷副总经理）表示，该地块成本极低，也就20万元左右。600亩对应40万平方米，也就是说，其拿地成本每平方米仅0.5元。
这一个项目的货值就是金融街的2倍+，武夷的8倍+，这样一个大盘，对于这样规模的两家企业来说，无疑是业绩的压舱石。
01 项目基本信息
项目紧邻北京市新的行政办公区，约1.2公里，项目南侧有4栋面向新办公区公务员的公租房。
项目周边配套丰富、北京二中、**附中，新的交通枢纽，将来三线换乘，还有大型的商业综合体。位置是没的说。北京为了打造新的副中心，憋足的劲，死劲往通州砸钱。而融御又是核心中的核心，临新北京市政府最近的商品房项目。
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下面是楼盘笔记，不了解的可以看一下。
项目基本信息
楼盘基本信息：
楼盘名称：融御
楼盘地址：通胡大街与东六环西侧路交叉口南侧
物业类型：住宅
建筑类型：高层
环 线：六环边
开 发 商：我国武夷+金融街
占地面积：46270.8平方米
建筑面积：129496.6平方米
几期:三期
楼盘销售信息：
***：6.1万元/平方米
最早交房：2021-6-1
楼盘户型：50平1居、72平~79平2居、90平3居
产权年限：70年
拿地时间：2003年
楼盘小区详情：
物业公司：金融街物业
物业费用：4.28元/平米*月
水电燃气：民水民电有燃气
供暖方式：集中、地暖
绿化率：30%
层高：2.9米
车位情况：1：1.2
总户数：821户
总层数：21-24层
容积率：2.8
装修情况：精装
楼盘动态：
顺销
02 户型信息及点评
72平C1户型
79平C2户型
90平三居A户型
50平一居D户型
72平米B户型
户型信息及点评
看完样板间，我特别想和设计师聊聊，你这不是糟蹋这么好的位置吗？从50平米一居至90平三居，没有一个户型是明卫，户型设计**回了解放前，且全系无飘窗无阳台。
更奇葩的，C1/C2、A户型只有一个主卧朝南，这是商品房的户型不？都看完，怎么觉得**的是50平的一居，感觉最正常。虽然是暗卫，但其它全朝南。
看了样板间，更有一种感觉，餐客一体，真的是餐客一体。为什么户型图不带尺寸，就感觉局促，样板间里的物品已经属于特别定制，鞋柜竖着放不进去鞋，只能横着，床、沙发等物品都是MINI的，但还是小。销售说得房率72%，这很让我怀疑，72%的得房率是否还有水分。
看完房出来碰到一个买房的客户，问我对这个项目的评价，我下意识的说了句，保障房的户型、商品房的装修、豪宅的地段。
户型是这个项目最大的糟点，
户型设计上集所有缺点于一身，也确实的难得。
03 最后
这个项目蓄客周期也是超值长，有很多等不急的客户都买了其它项目，但就是这样的情况下，也没有影响项目的去化。可以留下的都是融御的死粉。
有两个单元没有开，销售说是被大客户团购，剩下的其乎都快清了。1居完全无房，3居还剩清出来的几套，2居还有部分房源。
这是融御的科技体系说明。
这是装修一些品牌，卖点肯定要着重的强调一下。
这是公示的五证。
这是项目沙盘
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文：郝老师（loupan008） 欢迎关注公众号“楼盘微观察”
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