房企年报深读丨中南建设陈昱含：“瘦身”“出清”，有信心确保财务安全
21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦上海报道
4月26日，江苏中南建设集团股份有限公司（000961.SZ，简称“中南建设”）举行2021年度业绩交流会。当有投资者抛出“公司如何看待目前的市场和政策走势，什么时候市场会回暖？”这个问题时，中南建设董事长陈锦石以一句“我为公司34年首次亏损再次道歉”展开回答，言语中尽显歉疚和真诚。
此前的4月25日晚间，中南建设发布2021年度报告。报告期内，中南建设营业收入为792.11亿元人民币（下同），同比增长0.78%；归母净利润为-33.82亿元，与2022年1月29日《2021年度业绩预计下降的公告》披露的预计盈利7.08-21.23亿元有重大偏差。
年报显示，由于市场调整的继续深入，以及行业良性循环恢复需要时间，中南建设大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.6亿元，由此导致该公司归母净利润产生亏损33.8亿元。对此，中南建设董事兼总经理陈昱含表示，过去几年，由于缺乏审慎的经营导向，导致中南一些项目地价偏高，带来了大额亏损和减值，直到今天还在为过去几年的失误而买单，教训是十分惨痛的。
对于业绩出现偏差的原因，陈昱含坦言，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。这背后也暴露出公司存在的经营问题。她表示，感谢**师事务所的严苛把关，让年报以更谨慎、更保守的态度挤出水份，呈现更真实的业绩面貌。
三道红线指标出现“**”
在“三道红线”相关指标上，报告期内，中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点；现金短债比0.60。对此，中南建设解释认为，市场持续下行销售回款减少，预售监管资金增加，导致非受限资金总量下降。同时部分长债年内转为短债，引起短债总量增加，从而使得相关指标出现较大幅度下降。
陈昱含解释称，三道红线指标的**主要归因于两方面，一方面是由于融资巨幅下降，以及经营性回款持续承压，导致非受限资金总量并未得到根本性好转。另一方面受政府和社会资本合作（简称“PPP”）项目低周转高负债的业务拖累，以及非核心的地产业务未能出表影响，导致有息负债相对净资产以及账面资金并未明显下降。其中，PPP工程有息负债超了150亿元左右，非核心业务有息负债也有近80亿，这些大大压缩了中南建设尤其是地产和建筑两大主业的发展空间。此外，她补充道，2022年中南建设的经营思路是“安全至上，尽我所能”，把现金流管理放在首要位置，保证核心业务稳定，早日走出困境。
对于2021年度中南建设的现金短债比降至1以下，中南建设副总经理兼财务总监辛琦表示，从现金端口来看，集团可动用现金占比越来越少。另外一个角度来讲，以前很多债务可以进行友好协商展期，但去年这部分难度有所增大，所以这也使得中南建设原来可以展期的短债，因为市场形势受到阻碍。此外，也有对并表范围界定的原因，中南建设有些平台公司转让了相当部分股权，也导致并表范围略有变化。
在未来改善三条红线方面，辛琦表示，这部分指标的改善跟经营动作息息相关，处置部分产业及部分股权的过程都会带来整体现金流入。希望在国家宏观形势逐步改善的情况下，能够有效地传导到销售市场。
2021年房地产行业进入深度调整期，房企面临包括融资在内的多重压力。关于2021年融资成本和不同类型的融资结构变动，辛琦表示，实际上该公司因为直接融资还比较多，新增的项目，包括续约的项目，非标的多一点，所以非标占比到10%。比例上银行**的比例没有大的变化，是53.9%。银行借款的成本平均成本不到7%。债券的比例大幅度下降，债券融资平均成本7.5%左右。
在回答中南建设100亿授权融资计划时，辛琦表示，对发债计划，也是寄希望于国家相关部委在政策方面放松，但能不能发的出去，现在还不敢断言。
陈昱含对此补充道，当前融资面临的挑战，从宏观来看，还是行业非良性循环的持续。融资恢复归根到底还是市场和信心的恢复，尤其是消费者信心的恢复，需要企业增强资金上的自主支配权，才能主动改善企业状况。本轮调控对民营房企信用**极大，未来的融资形式不会很快扭转，而且很难有根本性上的好转，尤其是在信用债方面，发不出的窘境也会存在。未来，拿信用去融资的时代已经过去了，短期内想取得融资肯定是要拿标的物的资产，而非信用，所以这也会形成净流出的压力。
现有资源可支撑未来发展
报告期内，中南建设合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%。2021年，中南建设新增项目45个，规划建筑面积合计752.0万平方米，同比减少50.6%。新增项目平均地价约3837元每平方米，同比下降23.5%。实现新开工面积989.3万平方米，同比减少27.1%，完成竣工面积1020.4万平方米，同比减少24.4%。
截至2021年末，中南建设全部开发项目503个，其中在建项目规划建筑面积合计约2974.4万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1160.5万平方米，可竣工资源总面积4134.9万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。
陈昱含表示，以目前的销售态势，公司资源可以支持更长时间。从目前的宏观形势来看，去年下半年公司停止拿地，这个决策是正确的，当时是审慎经营的选择，现在看来是一个必然而且正确的安排，否则今天面临的状况可能会更困难，更显危机。
针对中南建设大量的土储分布在三四线，对公司流动性、安全性是否有所影响这个问题，陈昱含指出，城市能级的划分不是铁板一块，地域上的不平衡远大于城市能级差异。中南建设在的三四线都在长三角，所以长三角占了60%以上，长三角和东部沿海的三四线市场有一个特色，叫核心都市圈，而且在优势的城市群或者在经济发展带上。她认为，长三角经济的稳定性一定程度上走在全国前列，也会拥有更健康的经济和市场基础，匹配得上公司的经营目标和安全性要求。
面对总体宏观形势仍不容乐观的2022年，陈昱含表示，仍然有信心确保财务安全，目前公司账面资金224亿，远大于一年内到期的公开债务17亿。伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，公司短债偿付安全能够保障。当前形势下，公司必须接受规模调整，夯实能力基础、确保长期稳健。
对于集团未来的发展期望，陈锦石表示，近段时间，中南已经开始全面行动，重点抓**，促转型，具体来看：一是结构调整，对房地产业务适度瘦身；二是建筑业务要稳，总体导向是要把企业做稳做长。
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