文│研值组 Jamie

编│研值组 Jamie

12月16日，格力地产开盘涨停，自12月9日复牌以来该股涨超77%。

涨停的原因，主要是公司搭上“第三支箭”的利好，拟进行重大资产重组，纳入珠海免税。12月8日晚间，格力地产公告，为响应政策，优化产业结构，实现企业高质量发展，拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠海免税100%股权。

同时，格力地产拟向不超过35名投资者非公开发行股票募集配套资金，总额预计将超过8亿元。

公告显示，本次重组标的资产的交易**尚未最终确定，预计本次交易将达到《重组管理办法》规定的重大资产重组标准，发行股份购买资产的股份发行**为 5.38元/股，不低于定价基准日前60个交易日股票交易均价的 90%。

受到消息**，12月9日-12月16日，格力地产已经连续6个交易日涨停，截至发稿封单超350万手，而近6个交易日总成交不到50万手。

再次重启免税之路

格力地产的这一重组，可谓一波三折。2年半前，格力地产就曾发布定增预案拟收购珠海免税，彼时公司股价最高上涨超3倍。

当时重组预案已经在董事会、监事会层面通过了，但临门一脚的时候，因为时任格力地产董事长鲁君四收到了我国***的《调查通知书》，其因涉嫌证券市场内幕交易违法行为，被立案调查，也就按下了暂停键。

今年6月17日，公司再次公告，董事会于2022年6月17日从上饶市**局获悉，鲁君四因涉嫌泄露内幕信息被上饶市**局采取刑事强制措施。鲁君四为现任公司董事，该事项系鲁君四个人事项，不影响公司日常生产经营活动。

今年11月，格力地产披露公告称，完成董事会、监事会换届选举，选举陈辉为格力地产董事长。上述导致格力地产与珠海免税的重大资产重组暂停事由得以消除。

沾到免税概念就大涨，早有先例。

今年年中海汽集团披露重大资产重组预案，拟收购海旅免税100%股权，收获11连板，股价涨幅最高接近2.5倍。王府井则是从11元/股左右涨到77.44元/股，涨幅接近5倍。

补齐业务短板

从格力地产来看，补齐业务短板或是其钟情重组珠海免税的原因之一。

格力地产自2015年从格力集团脱离后，一直积极尝试转型，布局多元化业务，相继涉足了海洋、旅游、口岸及农业等多领域。但经过七年多尝试的多元化转型，目前仍收效甚微。

2020年、2021年及2022年1-9月，格力地产来自房地产业务的收入分别为53亿元、63.81亿元、21.48亿元，占总营收的比重为83.21%、89.95%、78.92%，房地产仍是其主营业务。

而珠海免税不仅拥有免税牌照，且是国内唯一一家全资拥有免税、有税、保税（跨境）三大业务的免税商。当前，其共拥有14个陆路口岸和机场口岸免税店、7个商业综合体和2个跨境电商体验中心。若重组成功，格力地产的三大核心板块，有望变为以免税业务为主导的大消费产业、生物医药大健康产业以及房地产业。

不过近年来珠海免税日子也不好过，重大资产重组之后还需要进一步整合。

2020年、2021年、2022年1-9月，珠海免税两年一期营收分别为12.70亿元、19.06亿元、12.64亿元，相较2019年同期的26.60亿元分别下降52.26%、28.35%、35.51%；公司两年一期净利润分别为1.50亿元、6.12亿元、2.16亿元，相较2019年同期的7.23亿元分别下降79.25%、15.35%、63.82%。

德邦证券最新点评称，珠海免税深耕珠海口岸免税店40余年，2019年营收、归母净利润分别为27亿元、6.8亿元，25.6%的归母净利率主要系高毛利率香烟占比高，同时物业租金有一定优势。珠海免税主要收入来源为拱北口岸关外免税店，2019年实现营业收入约20.05亿元，占比75%，未来随客流恢复，珠海免税业绩有望迅速复苏。

此外，珠海免税未来还将重点布局海南市场：格力地产旗下全资子公司以16.5亿成交价竞得三亚市两宗地块，总投资33.6亿元，总建筑面积约16.67万平方米，零售商业面积约7万平方米，拟打造成集商业、休闲、娱乐为一体的三亚滨海新地标，预计2023年5月完成建设并投入运营，未来有望继续贡献业绩增量。

多家房企出手

除了格力地产以外，在股权融资及并购重组开闸以后，还有更多房企跃跃欲试，重启收并购。

近日，**蛇口（001979.SZ）公告称，公司筹划发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权等资产，这一计划曾在2020年因故中止。

2020年5月，**蛇口就已计划将南油集团的剩余股权收入囊中，彼时给出的交易对价为70.35亿元，将以发行股份、可转债及支付现金的方式向深投控购买，其中支付的现金部分将通过向战略投资者非公开发行股票的方式募集。该方案后来经过修改，取消引入战略投资者及募集配套资金安排，但最终在2020年11月，**蛇口决定终止此次交易，理由是“基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性。”

陆家嘴（600663.SH）也在12月1日公告称，拟通过发行股份及现金支付，购买控股股东部分优质股权资产，并募集配套资金。

国金证券房地产首席分析师杜昊分析指出，房企通过发行股份购买控股股东或其他企业优质资产，在不增加杠杆的情况下获得优质土地资源，支撑其未来发展，增强其后期拿地能力，也提振行业整体信心和预期，促进估值的稳步修复。

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