粤泰股份改组董事会，引入长城资产能否化解债务风险？
文/林杨杰
继五洲国际、中弘股份后涉嫌债务逾期后，广州老牌房地产开发商广州粤泰集团股份有限公司（600393，下称“粤泰股份”）也陷入了债务危机。1月7日，粤泰股份发布多则公告披露一系列人事变动：董事长杨树坪辞去总裁职务，该职务提名原副总裁李宏坤接任，公司董事会向公司股东大会提名两名长城资产指定的人士作为公司的董事候选人，原因是为了尽快化解债务风险，建立符合公司长远发展的机制。
广州有多个项目在建
粤泰股份成立于1979年4月，其前身为广州东华实业股份有限公司，也是广州市首家向社会公开发行股票的股份制试点企业，其开发了广州五羊村、东湖新村、五羊新城广场，北京天鹅湾，江门江海花园等多个知名楼盘。
2018年以来，粤泰股份在广州有多个项目在建，如广州越秀区的旭城项目、广州海珠区的天鹅湾二期等。位于广州市从化区的亿城泉说项目目前正在销售中。粤泰股份2018年三季度主要经营数据公告显示，目前从化区的亿城泉说项目的可供**面积为4.49万平方米，已预售面积为2.42万平方米。
除了致力于广州本地市场的深度挖掘和拓展，粤泰股份不断攻城略地，2002年成立北京分公司，2003年初收购原江门市最大的国有地产集团，实施“立足广州，面向全国”的发展战略。目前，河南三门峡、海南海口、安徽淮南等多个房地产项目正在开发建设中。
债务违约集中爆发
受益于“以销定产”的发展战略，粤泰股份2017年财报显示，公司实现营收逾56亿元，较2016年的9.54亿元同比上涨487.12%；净利约11.68亿元，较2016年的1.45亿元上涨704.63%。然而自2018年10月以来，粤泰股份接连爆出债务违约情况。
粤泰股份于2018年11月14日发布公告：由于公司及下属子公司因涉及借款**，导致银行账户被冻结、部分资产被查封的情况，广州粤泰集团股份有限公司、海南白马天鹅湾置业有限公司、江门市悦泰置业有限公司多个银行账户被冻结，合计司法冻结金额10.16亿元，实际冻结金额442.37万元。此外，公司名下位于海珠区革新路广船机械厂厂区“城启天鹅湾二期”项目的170套房屋及两层地下室汽**、位于越秀区五羊村寺右新马路以南地段土地使用权等相关资产被相关部门查封。
粤泰股份表示，鉴于上述银行账户冻结金额占公司净资产比例较低，占公司最近一期财务报表净资产的0.065%，本次冻结对公司生产经营有一定影响，但暂未对公司正常经营造成实质性影响。
界面广东梳理发现，此次粤泰股份部分银行账户及部分资产被冻结查封，共涉及3宗借款违约**。其中，2017年9月14日，粤泰股份向焦作市中站区亿利****有限公司借款1亿元，期限为1年。2018年10月15日，双方就分期偿还上述债务达成调解协议，但粤泰股份随后并未如约履行还款义务。该**诉讼涉及金额为9800万元。
引入长城资产解困
为尽快化解债务风险，建立符合公司长远发展的机制，粤泰股份发布多则公告改组公司董事会。董事长杨树坪辞去总裁职务，但会继续在公司担任董事长及相关董事会专门委员会委员的职务，公司原副总裁李宏坤先生接任总裁职务。
此外，公司董事会提名委员会决定提名梁文才先生、苏巧女士、何志华先生为公司第九届董事会增补董事候选人，三位增补董事候选人尚需提交公司2019年第一次临时股东大会选举。公开资料显示，苏巧女士和何志华先生现任职于我国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（下称“长城资产”）。
业内人士分析，此举意味着长城资产与粤泰股份的债务抒困合作迈入更深一层，或将取得实质性进展。
界面广东发现，早在2018年年底，粤泰股份就与长城资产签订《综合服务意向协议》，拟聘请长城资产作为公司重组的金融服务顾问，长城资产拟接受聘请并为公司化解债务违约风险提供一揽子综合金融服务。长城资产将利用自身的综合金融服务优势为提供一揽子综合金融服务，包括但不限于：资产重组、债务重组、经营管理重组等综合服务。而此次提名长城资产两名人士进入公司董事会也是此前协议内容之一。
市场竞争压力加剧
除了粤泰股份，界面广东梳理发现，多家中小型房企陷入债务违约困境。2018年10月4日，五洲国际控股有限公司公告披露，集团已接获多起重**律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。同年11月22日，中弘股份公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元，全部为各类借款。
面对融资渠道收缩，市场集中度走高，以及房企规模竞争升温等外部因素，加上自身销售艰难的双重困境，小型房企面临的市场竞争压力增大。
根据国泰君安统计数据，当前房企净负债率创历史新高，达120%，远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年，地产业将迎来偿债高峰期。
粤泰股份财报显示，截至2018年第三季度末，公司货币资金仅有6.43亿元，而短期借款达到39.64亿元，其中一年内到期的非流动负债为24.80亿元，还款压力不小。此外，粤泰股份的日常经营也不理想，公司营业收入为24.97亿元，同比下降50.41%；归属于上市公司股东的净利润6.29亿元，同比下降47.27%。
克而瑞研究中心认为，在未来的一段时间内，促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是房地产行业这段时间的主旋律。在表内融资收紧的情况下，未来房企将继续深化与金融机构的合作、尝试开辟境外融资渠道，并通过开展新型融资方式积极拓宽融资渠道。
我国指数研究院也指出，未来随着偿债压力的加大，保持充足的现金流成为关乎生存的关键因素。随着房地产债券到期高峰的到来，房企务必关注房地产债券的偿付风险，应更加重视现金流管理，以加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力，防范资金风险。
针对债务违约和人事变动问题，界面广东致电粤泰股份进行了解，但截至发稿未获相关回应。
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