粤泰股份**项目股权+转型，行业去杠杆下中小房企出路在哪？
作者： 格隆汇·史蒂芬老梦
今日，粤泰股份（600393.SH）发布公告披露公司与广东省第二人民医院合作建设国际医学中心宝瑞国际医学中心可能存在的风险：
一、医疗中心将分为三期建设，总建设周期大约为4至5年，粤泰股份已累计对项目投资3.3亿元。除此之外，粤泰股份并未就该医疗中心签署任何形式的投资协议，而后续公司将能否就项目其余部分达成合作协议，存在不确定性。
二、由于市场融资环境恶化，粤泰面临着流动性不足的问题：据其介绍，粤泰及下属控股公公司目前仍有银行账户被冻结，部分资产被查封。截至今日，粤泰股份流动性风险仍未完全缓解，而且仍有部分银行账户被查封冻结中。
事实上，为应对公司在融资方面的困难，上周五粤泰还宣布与世茂房地产（00813.HK）达成战略合作，并转让旗下5个地产项目份额不同的股权取得合共63.97亿元的资金，改善公司资金流动性的问题。
另外，粤泰股份还计划借双方达成战略合作的契机，探索转型升级，计划进军特色地产领域，如养老、健康及其他产业地产等。
值得留意的是，去年由于频频出现借贷逾期，市场一度传出粤泰集团退市的声音。在一年内，公司股价下跌了67.35%，今年虽有回升，但从2018年至六月粤泰集团股价仍累计下跌了21.92%。
（来源：富途）
中小房企之痛
粤泰股份全称广州粤泰集团股份有限公司，前身为广州东华实业股份有限公司，成立于1979年4月。公司主营房地产开发、建设、经营及物业管理，总资产超过100亿。2001年3月19日，公司股票在上海证券交易所上市。2016年，公司完成房地产板块业务重组，并于同年5月更名为粤泰股份。截至目前为止，粤泰房地产业务范围涵盖全国多地，旗下有“天鹅湾”系列高端房地产项目等。
值得一提的是，粤泰股份董事长杨树坪旗下另一房企城启集团在2005年前一度还是“广州十大地产开发商”之一。当时的广州十大地产开发商还有保利地产和富力地产。
1995至2005年间，杨树坪销售的商品房面积便超过100万平方米。然而，2005年初，由于伪造行政公文及拖欠国家款项共30亿，城启集团遭重罚7亿，城启集团再不复当年之勇。而杨树坪的重心亦转移到粤泰股份上，然而从去年起，粤泰亦先后爆出一系列的问题。
杨树坪的东山再起之路，就更是遥遥无期。
今年四月份，粤泰股份**师中审众环会计师事务所针对公司2018年年报出具了**报告，认为公司持续经营能力存在重大不确定性。事务所指出，截至2018年12月31日，公司有逾期借款29.52亿元，涉及众多诉讼及仲裁，部分银行账户、物业及股权等都遭到查封。另外，公司还有逾期应付利息2.46亿元。
逾期借款中包括有公司子公司与**银行所签订的房地产借款合同项下授信业务逾期，涉及金额2.56亿元；北京中泰创盈逾期未还借款3亿元。另外，公司大股东粤泰控股亦逾期偿还浙江中泰展借款2.7亿元，双方还发生金融**。
截至2018年底，粤泰股份手头有一年到期非流动负债29.72亿元，短期借款为37.19亿元。而公司手上的货币资金仅有3.91亿元，资金缺口高达63亿元。而同期，公司的营收及归母净利分别为32.8亿元及2.9亿元，同比分别减少41.52%及75.17%。而在2017年，由转让淮南中校区项目取得21.22亿收入，粤泰在当年净利润一度同比大增704.63%。
由于存在大量逾期未还款项，粤泰部分股权及银行账户遭到冻结。去年11月14日，粤泰发布公告称由于公司及下属子公司牵涉借款**，导致部分11个银行账户被冻结，实际冻结金额442.37万元。江门市粤泰发展有限公司持有江门市悦泰置业有限公司55%股权遭冻结。此外，公司还有部分资产被查封。
今年3月20日，粤泰股份宣布公司实控人杨树坪决定终止原定4亿元至10亿德股份增持计划，原因是“未能筹集到相应的增持资金”。而截至同日，粤泰控股股东粤泰控股及其一致行动人累计质押98.9%所持公司股份，占总股本的63.45%。
无论从哪个方面来看，公司目前的资金状况都是非常不理想。
有分析指，粤泰之所以会突然出现资金紧张，应该是受到去年融资“去杠杆”和房地产业调控政策的双重影响，一旦无法取得足够融资，部分销售额不大但负债过高的企业将会面临资金紧张压力。
对于粤泰股份而言，直接融资及房地产项目融资受阻，再加上当年销售业绩不理想，就自然为公司带来流动性的风险。于是，去年下半年，公司陆续出现了逾期未还的借款。
事实上，粤泰去年的表现只是中小房企的一个缩影，在融资去杠杆的大环境下，除了粤泰股份，中宏股份去年11月22日因逾期偿还各种借款本息合计85.91亿元，股价连续20个交易日低于1元被勒令退市，成为A股首只因此原因而退市的股票。
断臂自救+转型有用吗？
对于中小房企而言，在融资受阻的情况下，变卖项目成为了它们一个看起来比较可行的选择。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，若房企资金压力较大，则可能会加快**其成品房。另外，从偿债的角度来看，转让旗下项目股权及联合开发地王项目也是非常有可能。
显然，粤泰选择了后者作为抵债的手段。
9日，粤泰一口气将旗下的5个项目的全部/部分股权转让予世茂房地产，让外界看到了粤泰求活的决心。这五个项目中，有两个位于广州，一个在深圳，剩余两个在安徽淮南。
但是粤泰却否认自己是在断臂求生。杨树坪表示，这只是两公司通过股权转让的方式实现战略合作。粤泰可借此化解流动性风险，而世茂则可以扩大其在大湾区的布局。另外，他还表示，此次项目股权转让不会影响集团在建开发体量和规模。目前，粤泰在国内外有多个项目在建在售，在北京、广州、深圳等城市还持有大量待开发土地储量。据悉，除以上提及5个项目外，目前粤泰手上还有14个在建、新开工及待售项目。
然而，从此**背后的目的上讲，无论是“战略合作”还是“断臂自救”，其目的都是为了获得足够的流动资金，以求活过这场中小房企的融资之难，只是背后的说法不同而已。
杨树坪也坦诚此前低估了房地产调控政策的影响。目前，房地产调控趋严，融资趋紧，中小房企正面临大挑战。值得留意的是，在此情况之下，“转型”成了粤泰的另一个自救方法。而与广东省第二人民医院联合打造的宝瑞国际医学中心一期即是公司向健康、养老及产业地产等特色地产领域转型的其中一部分。另外，粤泰亦计划在湖南郴州、海南海口打造健康养老地产，以规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险。
虽然正如粤泰在今日发布的公告所提示，未来的转型未必能取得成功。但粤泰在当前环境下的选择，无疑亦将为其他的中小房企未来的发展作示范。
既然一条老路走不通，或者可以试试走走其他路。毕竟“船小好调头”，中小房企转型起来相对也比较容易。
但最重要的，无疑是先活下来。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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