世联行巨亏11亿，盈利困境如何**？
文｜翠鸟资本
亏损程度之大，始料未及。
世联行（002285.SZ）作为我国最大的地产代理公司，在2021的地产行业严冬中更能深切体会到寒冷。
近期，公司披露的2021年度报告显示，实现营业收入60.83亿元，同比下降9.52%；归母净利润暴降1118.09%，亏损11.29亿元，扣非净利润更是下降5578.7%，亏损13.81亿元。
01
立业28年的浮与沉
1964年出生的陈劲松，除了是世联行的创始人之外，还是我国房地产行业的元老级人物，集专家、学者、***于一身。
1988年于同济大学毕业后，陈劲松被分配到中海地产在香港任项目经理。彼时，也正是房地产开发的早期黄金二十年。但他在自己创业之时，却并未选择房地产开发赛道，“坚决不干开发商”，不拿地、不盖房，这是他为外界所知的思想。
那时，香港市场的房地产咨询顾问公司已遍地开花，内地市场则相对空白。
到了1992年，陈劲松看到了在内地发展房地产咨询、顾问及代理的机会。次年，他就和妻子佟捷在深圳注册了世联行的前身世联地产顾问公司，专注于房地产服务业。
最开始，世联地产由佟捷全职负责公司的运营。当年7月，世联地产就取得了深圳市为房地产咨询企业颁发的第一张批文，获批经营房地产评估与交易等专营业务。
世联地产以评估见长，成立初期业务范围较窄，市场影响也有限。
1995年，陈劲松决定集中精力，从中海地产辞职，与佟捷携手经营世联，并开始在评估业务的基础上进行业务扩张，开始掘金房产代理业务，并通过代理深圳宝安广场项目而一炮而红。
此后，陈劲松将世联行的定位逐渐确定为房地产综合服务提供商。到了2004年，世联行确立了“全国化”发展战略，明确代理和顾问两大主营业务。2009年，世联行**资本市场，这也坚定了陈劲松“房地产服务业不比房地产开发低一等，也能做大做强”的想法。
到了2013年，世联行国内销售代理额已破3000亿元，营收达到25.6亿，净利润3.2亿。但这时的房地产行业，经过三十年的高速发展期，已进入了“下半场”的较量。
或是基于代理行业面临天花板压力所做的转型，亦或是受彼时各行各业企业都在尝试多元化创新商业浪潮的影响，2014年，世联行启动以“服务、入口、**、平台”为核心的祥云战略，搭建新的O2M商业模式，拟打造向“金融+资管+电商”三驾马车，开始探索资产管理服务、金融服务等新业务。
但新业务截至2020年末，盈利点仍不突出的同时，还在蚕食传统业务的利润带来毛利率下滑、现金流压力加剧等经营隐忧。
而渠道的崛起、开发商自销团队的建设等多种因素，也在挤压着世联行的生存空间。仅2017年-2019年上半年，世联行代理销售业务收入分别为37.79亿元、33.16亿元、13.08亿元，2018年同比降幅为12.26%。
世联行更是在年报中直接将2018年称之为“艰难的一年”，当期世联行出现2009年上市以来首次营收净利“双降”的情况。
世联行已不得不开始自救。
2019年8月，世联行联合58同城、同策共建新房联卖平台“58爱房”，共同规划在新房及二手房分销渠道服务上的合作。同年12月，世联行曾宣布以发行股份及支付现金方式购买同策咨询81%股权。
“兼并”同策，曾被陈劲松给予厚望，称“强强联手成为我国代理业主导企业，是未来‘消渠一体’（销售渠道一体化）实质推动的核心力量”。但最终双方“联姻”还是告吹，“房产代理商‘抱团取暖’也难过寒冬”，市场唏嘘。
2020年7月始，大横琴入股世联行事项逐步推进。不久之后，世联我国宣布，将拥有的上市公司14%股份的表决权委托给珠海大横琴，助其成为掌控29.9%表决权的第一大股东。
在传统地产代理业务下滑之际，拥有深厚国资背景、作为横琴新区全岛**物业和城市配套设施集中运营管理者的珠海大横琴，无疑可以给上市公司带来更多的可能性。
大横琴一出手就是5亿元，借给世联行用于发展物业管理、商业管理等资产管理业务。
2022年1月，大横琴又联合多方，以5.3亿元收下上市公司持续亏损的长租公寓运营平台世联房集，世联行不仅借此将长租公寓运营模式，从中资产转变为轻资产，还获得了2.35亿元投资收益。
02
盈利和多元化困境
头顶“我国境内首家**A股的不动产综合服务提供商”光环的世联行，已是我国房地产行业多轮发展周期的亲历者和见证者。现在虽有大横琴的加持，但2021这一年，公司整体业绩却降至冰点。
2021年，公司实现营业收入60.83亿元，同比下降9.52%；归母净利润亏损11.29亿元，上年同期盈利1.11亿元；扣非净利润亏损13.81亿元，上年同期盈利2521.04万元；经营活动产生的现金流量净额为10.51亿元，同比增长38.59%；报告期内，世联行基本每股收益为-0.57元，加权平均净资产收益率为-26.12%。
数据统计显示，世联行近三年净利润复合年增长率为-239.52%，在房地产行业已披露2021年数据的39家公司中，世联行的净利润复合年增长率排名第36，位列倒数第四名。
分产品来看，2021年度公司主营业务中，代理销售业务收入24.01亿元，占营业收入的39.48%，同比下降19.81%；互联网+业务收入19.17亿元，占营业收入的31.51%，同比增长21.02%；城市资产管理业务收入7.36亿元，占营业收入的12.1%。
2021年，公司毛利率为15.07%，同比上升3.15个百分点；净利率为-18.55%，较上年同期下降20.53个百分点。分产品看，代理销售业务、互联网+业务、城市资产管理业务2021年毛利率分别为24.80%、7.59%、11.29%。
数据显示，2021年公司加权平均净资产收益率为-26.12%，较上年同期下降28.2个百分点；公司2021年投入资本回报率为-17.42%，较上年同期下降19.71个百分点。
在资产重大变化方面，2021年末，公司货币资金余额较期初减少17.4%；应收账款较期初减少11.26%；预付款项较期初增加13.45%；存货较期初增加81.41%，主要系交易业务确认合同履约成本增加。
同样，世联行某地产大客户，出现商票逾期兑付。截至年末，对该客户的应收款余额为12.66亿元。除此之外，还有其他地产客户也出现资金链紧张，计提坏账损失2.22亿元。公司全年计提各项资产减值准备16.6亿元。
在偿债能力方面，公司2021年末资产负债率为57.85%，相比上年同期上升6.18个百分点，但近年来整体低于行业均值。
虽然世联行近几年也积极布局多元化业务，但基本也是无一成功，铩羽而归。
国内几家地产代理公司均于近期发布了2021年度财报，几乎全新由盈转亏。其中：世联行亏损11.29亿元；易居企业控股亏损88.93亿港元；合富辉煌净亏损5.45亿港元。三大上市公司中，最保守并坚守在传统领域的合富，反而亏得最少。
投资者也在投资互动平台对世联行发问：横琴集团收购到管理层执掌公司，目前公司出现盈利巨亏，请问管理层目前有何措施面对公司的盈利困境，管理层是否有能力让公司实现盈利？世联行方面则回应称：“公司管理层将持续致力于提升公司价值，积极推进公司转型，以更好的业绩回报广大投资者。”
虽然投资者对于世联行有诸多质疑，甚至还有人提问：“请问董秘，目前世联行是否存在st风险？”，但现任董事长胡嘉和联席董事长陈劲松对未来却颇具信心，他们在2022年4月3日的《2022年致股东的信》中结尾处如此写道，“2022年是我国房地产的“着陆”年，因城施策将加大城市的分化，不确定性仍将是市场最大的特征。面对不确定性，我们“落地深耕，一城一策”的战略将更为重要。我们要把之前所走的每一步变成未来前进的底层逻辑，坚持常识、价值观和方**，坚持长期主义，凝聚共识，培养以身作则的力，重回世联专业能力！”
近两年，上游的地产开发商不断面临的流动性和债务危机，对像世联行在内的下游企业产生了巨大风险，世联行能突破盈利困境吗？
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