上海“传统”市中心，未来十年行不行？
徐汇区，历史久远，板块人群多样性明显。
建国西路板块，异域风情浓厚，是外籍人士及高净值上海人聚居地；
徐家汇板块典型的“老干部“”区域，是上海本地国企中高层的聚居地；
徐汇滨江作为新贵区域，吸引了全国各地的 new money。
徐汇华泾作为正在开发的**地，将有四条轨交汇集，产业集群正在路上。
徐汇的买房决策确实会比较复杂。
这次我们跟着上海徐汇区的十四五规划和2035远景规划来看一下，到底徐汇区的未来是如何发展的，对于买房有哪些影响。
总体方略
“十四五”时期，徐汇区的发展大格局是：”两极驱动、东西循环、南北联动”。
两极驱动说的是，以徐汇滨江和漕河泾开发区两大增长极为引擎，带动城区高质量发展。
徐汇滨江主要深化布局：“一港一谷一城一仓一湾”。
加快西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城、西岸创艺仓、西岸枫林湾等重大项目建设。
漕河泾开发区加快园区更新和产业突破，建设创新创业要素集聚的综合型国际创新社区。
东西循环，主要是在两极基础上，大力发展东部滨江带和西部的科创集群带建设。
南北联动，主要是将徐汇区由北到南分成三区进行联动，分别是：中央活动区、融合更新区、战略拓展区。
两极驱动
徐汇发展的两极，在东西两端上。
从势能上来看，东部徐汇滨江的势能明显要高过漕河泾几个能级。
从产业配套来看，徐汇滨江重大项目有7个。
要知道，徐汇区十四五时期规划的重大项目，一共才有 14 个。
徐汇滨江重大项目占比直接达到了 50%。
仅仅是西岸传媒港和智慧谷，就涵盖了阿里巴巴、网易、**、游族等大型企业。
目前，西岸传媒港主体已经封顶，已经有不少商家入驻。
这也难怪，这些年徐汇滨江的豪宅热度是一路上扬。
既有江景加持，又有商业和产业的加持。
使得这里快速崛起为新贵的**区。
豪宅单价基本都在16万以上，总价中位数在5000万以上。
代表性小区有：云锦东方、保利西岸、海珀旭辉等。
图：云锦东方
东西循环
东西循环，主要是在两极发展的基础上，辐射出的产业集群带。
东部滨江发展带主要是徐汇滨江板块和龙华板块东侧，从北向南的布局。
这里重点说一下，龙华板块近滨江龙华寺区域的发展。
千年古刹龙华寺区域，在规划中属于历史风貌特**。
这里规划的万科龙华会，在11号线和12号线龙华站的地铁口。
万科龙华会将于2023年开业，是一个下沉式**式的商业。
建成之后，将会成为浦西规模最大的街区购物中心。
图：龙华寺广场
这里的商业活力，将进一步释放。
龙华板块内部城市界面比较老旧，整体城市界面陈旧，基本都是1995-2000年间建设的小区。
板块内，住宅没有学区的单价在8-9万，有学区的单价在12万+。
板块内的次新房只有一个徐汇公园道壹号，小区规模大，品质非常不错。
龙华寺附近的房子，除了盛大花园是电梯房，其他多是楼梯房老小区，生活气息浓厚。
西部科创**带，是以漕河泾为主体带动的北杨人工智能、华之门、西岸枫林湾 。
整体形成生命健康，人工智能、信息技术等产业多元、智能引领的高能级科创集聚带。
漕河泾是徐汇最西侧与闵行接壤的产业园区，板块内写字楼居多，住宅数量少。
近年新房的鑫耀中城和保利天悦在漕河泾的范围内。
产业人群的**，利好附近的田林板块、康健板块。
南北联动
南北联动，主要是从北向南，三区联动发展。
北部中央活动区，主要目标是强化科技创新、金融服务、总部经济等核心功能，努力成为上海城市功能的核心承载区。
衡山路板块和建国西路板块是优雅的法国梧桐街区，是上海最核心的“上只角”领域。
这两个板块的各项配套都无懈可击。教育、医疗资源齐备。
“四大公办小学”中的三个——高安路一小、建襄小学、向阳小学在这两个板块中。
规划来看，这里的未来更新建设空间不大，适合有学区需求的人群。
徐家汇主要是加快徐家汇国贸中心建设，打造世界级商圈。
未来徐家汇稳稳地是宇宙中心，完全不是副中心了。
中部融合更新区，主要覆盖田林板块、康健板块、上海南站、植物园板块等。
发展重点集中在完善基础设施和公共服务设施，深化与华东理工大学、上海师范大学的合作。
没有过多的新项目规划，适合学区+自住群体。
南部战略拓展区，主要就是长桥板块、华泾板块的发展。
这两个板块已通15号线，根据规划，未来将成为轨交密集区域。纵向的15、23号线，横向19号线、机场联络线在华泾交汇，将成为南上海的轨交枢纽。
产业方面，北杨人工智能、华之门、西岸枫林湾都将在十四五规划期间打造完成。
徐汇华泾，绝对是徐汇区未来的后起之秀。
其实，这里的房价已经有了一波上涨。板块内部还是可以寻找到一些机会的。
从徐汇区域的整体规划来看，东部徐汇滨江带和南部的战略拓展带是未来发展的重中之重。
徐汇滨江在未来，随着香港置地的进一步开发，未来依然会是财富新贵的**豪宅首选之地。
徐汇华泾作为战略拓展地带，未来也会是可以选择的洼地。
这里既有产业规划，又有四条轨道交通汇集，更有可以**更新开发的土地。
综合来看，徐汇区发展，未来潜力无限。
一方面，是因为这里有顶尖的医疗、教育、商业、轨**套的良好基础；
另一方面，又有政府科学的规划和锐意进取扎实落地的执行力。
得益于这两点，
徐家汇副中心，发展了20年，已经是宇宙中心，
徐汇滨江，短短10年，已经在上海江景豪宅博得一席之地。
未来的徐汇，大概率会奔跑在整个上海楼市的浪潮之巅。
让我们拭目以待。
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