上海“传统”市中心,未来十年行不行?

2022-12-06 魔都财观

徐汇区,历史久远,板块人群多样性明显。


建国西路板块,异域风情浓厚,是外籍人士及高净值上海人聚居地;


徐家汇板块典型的“老干部“”区域,是上海本地国企中高层的聚居地;


徐汇滨江作为新贵区域,吸引了全国各地的 new money。


徐汇华泾作为正在开发的**地,将有四条轨交汇集,产业集群正在路上。


徐汇的买房决策确实会比较复杂。


这次我们跟着上海徐汇区的十四五规划和2035远景规划来看一下,到底徐汇区的未来是如何发展的,对于买房有哪些影响。


总体方略

“十四五”时期,徐汇区的发展大格局是:”两极驱动、东西循环、南北联动”。



两极驱动说的是,以徐汇滨江和漕河泾开发区两大增长极为引擎,带动城区高质量发展。


徐汇滨江主要深化布局:“一港一谷一城一仓一湾”。


加快西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城、西岸创艺仓、西岸枫林湾等重大项目建设。


漕河泾开发区加快园区更新和产业突破,建设创新创业要素集聚的综合型国际创新社区。


东西循环,主要是在两极基础上,大力发展东部滨江带和西部的科创集群带建设。


南北联动,主要是将徐汇区由北到南分成三区进行联动,分别是:中央活动区、融合更新区、战略拓展区


两极驱动

徐汇发展的两极,在东西两端上。


从势能上来看,东部徐汇滨江的势能明显要高过漕河泾几个能级。


从产业配套来看,徐汇滨江重大项目有7个。


要知道,徐汇区十四五时期规划的重大项目,一共才有 14 个。


徐汇滨江重大项目占比直接达到了 50%。



仅仅是西岸传媒港和智慧谷,就涵盖了阿里巴巴、网易、**、游族等大型企业。


目前,西岸传媒港主体已经封顶,已经有不少商家入驻。


这也难怪,这些年徐汇滨江的豪宅热度是一路上扬。


既有江景加持,又有商业和产业的加持。


使得这里快速崛起为新贵的**区。


豪宅单价基本都在16万以上,总价中位数在5000万以上。


代表性小区有:云锦东方、保利西岸、海珀旭辉等。


图:云锦东方



东西循环

东西循环,主要是在两极发展的基础上,辐射出的产业集群带。


东部滨江发展带主要是徐汇滨江板块和龙华板块东侧,从北向南的布局


这里重点说一下,龙华板块近滨江龙华寺区域的发展。


千年古刹龙华寺区域,在规划中属于历史风貌特**。



这里规划的万科龙华会,在11号线和12号线龙华站的地铁口。


万科龙华会将于2023年开业,是一个下沉式**式的商业。


建成之后,将会成为浦西规模最大的街区购物中心。


图:龙华寺广场


这里的商业活力,将进一步释放。


龙华板块内部城市界面比较老旧,整体城市界面陈旧,基本都是1995-2000年间建设的小区。


板块内,住宅没有学区的单价在8-9万,有学区的单价在12万+。


板块内的次新房只有一个徐汇公园道壹号,小区规模大,品质非常不错。


龙华寺附近的房子,除了盛大花园是电梯房,其他多是楼梯房老小区,生活气息浓厚。


西部科创**带,是以漕河泾为主体带动的北杨人工智能、华之门、西岸枫林湾 。


整体形成生命健康,人工智能、信息技术等产业多元、智能引领的高能级科创集聚带。


漕河泾是徐汇最西侧与闵行接壤的产业园区,板块内写字楼居多,住宅数量少。


近年新房的鑫耀中城和保利天悦在漕河泾的范围内。


产业人群的**,利好附近的田林板块、康健板块。


南北联动

南北联动,主要是从北向南,三区联动发展。



北部中央活动区,主要目标是强化科技创新、金融服务、总部经济等核心功能,努力成为上海城市功能的核心承载区。


衡山路板块和建国西路板块是优雅的法国梧桐街区,是上海最核心的“上只角”领域。


这两个板块的各项配套都无懈可击。教育、医疗资源齐备。


“四大公办小学”中的三个——高安路一小、建襄小学、向阳小学在这两个板块中。


规划来看,这里的未来更新建设空间不大,适合有学区需求的人群。


徐家汇主要是加快徐家汇国贸中心建设,打造世界级商圈。


未来徐家汇稳稳地是宇宙中心,完全不是副中心了。


中部融合更新区,主要覆盖田林板块、康健板块、上海南站、植物园板块等。


发展重点集中在完善基础设施和公共服务设施,深化与华东理工大学、上海师范大学的合作。


没有过多的新项目规划,适合学区+自住群体。


南部战略拓展区,主要就是长桥板块、华泾板块的发展。



这两个板块已通15号线,根据规划,未来将成为轨交密集区域。纵向的15、23号线,横向19号线、机场联络线在华泾交汇,将成为南上海的轨交枢纽。



产业方面,北杨人工智能、华之门、西岸枫林湾都将在十四五规划期间打造完成。



徐汇华泾,绝对是徐汇区未来的后起之秀。


其实,这里的房价已经有了一波上涨。板块内部还是可以寻找到一些机会的。



从徐汇区域的整体规划来看,东部徐汇滨江带和南部的战略拓展带是未来发展的重中之重。


徐汇滨江在未来,随着香港置地的进一步开发,未来依然会是财富新贵的**豪宅首选之地。


徐汇华泾作为战略拓展地带,未来也会是可以选择的洼地。


这里既有产业规划,又有四条轨道交通汇集,更有可以**更新开发的土地。


综合来看,徐汇区发展,未来潜力无限。


一方面,是因为这里有顶尖的医疗、教育、商业、轨**套的良好基础;


另一方面,又有政府科学的规划和锐意进取扎实落地的执行力。


得益于这两点,


徐家汇副中心,发展了20年,已经是宇宙中心,


徐汇滨江,短短10年,已经在上海江景豪宅博得一席之地。


未来的徐汇,大概率会奔跑在整个上海楼市的浪潮之巅。


让我们拭目以待。

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