21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

**积余再在央企国企朋友圈寻觅到了牵手的小伙伴。

2022年6月16日，**积余公告称，其将成为在西南联合产权交易所**的新中物业67%股权受让方，交易价款为5.36亿元。

新中物业是一家主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务的物业企业，其原股东新中香港为中银投资的全资附属公司。在交易完成后，新中香港仍持有新中物业33%的股权。

**积余这笔交易在市场上并没有得到一片赞誉。投资者正面的反应是，完成交易后，**积余能够在非住领域更显优势；反面的声音则指出，**积余收购新中物业的**并不十分公允，且它本身在并购领域的步履也显得不够积极，与其他央企同行相比略显缓慢。

一分为二审视之，**积余过往在金融机构物管赛道有一定积淀，将新中物业收入囊中之后或许对管理层所承诺的“形成规模效应”是加分项；不过，**积余所切入的非住赛道虽有一定的竞争壁垒，但这类物业对营收和利润能带来多大贡献，目前尚未明确。

“不便宜”的收购

**积余瞄准的新中物业，是我国银行旗下中银投资的全资子公司。

根据新中物业官网，其主要服务的资产有我国银行总行大厦、我国银行信息中心（北京）、我国银行国际金融研修院、我国人民银行重点库办公园区、我国银行信息中心（上海）、上海中银大厦等。

根据**积余发布的公告，截至2021年7月底，新中物业在管项目数量241个，在管建筑面积约559万平方米，分布于境内26个省份、直辖市，其中在管办公物业建筑面积约457万平方米，占比约82%。

账面收入来看，新中物业的表现并不算十分出色。截至2021年12月31日，新中物业资产总额约6.11亿元，净资产约2.19亿元。2021年，新中物业营业收入约4.1亿元，净利润约0.4亿元。

以5.36亿元收入67%股权来计算，**积余为新中物业给出的估值为20倍，对比近期的其他同类收购，是有相对溢价的。一位不愿具名的物业分析师在接受21世纪经济报道记者采访时直言，这个**“不便宜”。

与其他同样商管类业务占比较高的收购案相比，也可以看出**积余为这单收购付出的代价要高于同行。例如，华润万象生活此前收购禹洲物业时给出的估值约为13倍，更早之前碧桂园服务收购富力物业时则给出约14倍的估值，相比之下，**积余买得“贵了些”。

不过，**积余愿意高溢价收购，或许也有其他的考量在。在今年的业绩会上，**积余管理层曾表态称，收购项目要跟公司发挥协同价值，此外**要合理，估值太高的项目会对未来经营形成负担。

而**积余的这笔收并购或许也正是出于“协同”的因素。

**积余在公告中表示，新中物业整体运作管理规范，符合公司收并购战略方向。本次交易将进一步提升公司金融类物管业务影响力，扩大公司物业业务规模。

一位不愿具名的物业企业人士也告诉21世纪经济报道记者，**贵不贵是相对来说的，因为评价体系不一样，同一个标的有人觉得它值10块，有人觉得只值5块。觉得没有什么价值可能是因为不能产生内部协同，而有一些买回来可以产生一加一大于二的效果，那它就会觉得这个**是合理的。

非住领域竞速

近年来，**积余在多个细分领域完成了数笔收并购。

2021年12月，**积余完成了两单航空物业的收并购，分别是对南航物业95%股权的收购，斥资2.3亿元；以及以5362万元收购上航物业100%的股权。

两单并购完成后，**积余在航空物业领域的话语权得到了加强。除了航空物业以外，**积余在金融机构物管领域也早有布局。

2021年12月30日，**积余发布公告称，拟支付现金对金尊公司全资子公司深圳汇勤增资，增资完成后，**积余将持有深圳汇勤65%股权。

深圳汇勤服务的物业类型与新中物业类似，主要为以**银行为主的金融机构客户提供物业管理服务，服务建筑面积约222万平方米，业态以办公类物业为主。

**积余所布局的这些赛道，是近年来颇受头部物业企业所看重的方向。

上述物业企业人士指出，这类FM或者IFM业务是比较受欢迎的，相对来说细分领域利润率也比较高。但它有一定的竞争壁垒。**积余之前有一定的积累，如果对外收购能形成规模效应，相当于“长板更长”。

不过，即便细分领域有各种各样的竞争优势，但至少到目前为止，**积余去年的利润表现仍不及同行亮眼。

年报显示，2021年全年，**积余利润总额7.46亿元，同比增长 18.67%；归母净利润5.1亿元，仅增长17.25%，呈现增收不增利的状态；毛利率则为13.8%，与同行相比仍有差距。

因此，新中物业的这单收并购也被市场寄托着优化**积余利润水平的希望。

广发证券对这单并购评价称，2021年新中物业净利率约为9.8%，若对标**积余去年净利率（4.3%）、归母净利率水平（4.8%），当前新中物业净利率水平远高于**积余的整体净利率表现。以2021年为基准，新中物业的并表将直接提升公司净利润增8.8%，并改善净利率近0.4百分点。

从投资者的反应来看，**积余这单收并购在资本市场上的反应也颇值得关注。

2021年6月15日，在**积余尚未公告收购新中物业之前，**积余尾盘拉涨，收于17.57元/股，上涨9.47%，换手率1.73%，成交额为1.91亿元。

而16日开盘之后，**积余一度被砸跌停，截至收盘，**积余报16.23元/股，下跌7.63%，换手率为2.94%，成交额为3.17亿元。

蹊跷的涨跌之间，资本市场对这宗交易的态度已经有所体现。

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