开发难度成房企掣肘，京投发展107亿元豪气摘地
梁学城/发自北京
随着最后一声“落槌”，北京第一批拟供应住宅清单**画上句号，最后的7宗宅地也已确定归属，总成交金额189亿元，总土地面积约31.05万平方米，总建设控制规模约52.72万平方米。
至此，北京2023年一批次供地落幕，共推出23宗住宅用地，总成交金额达712亿元。
相比6月前三批次房企的火热角逐，今日的收官之战亮点泛泛。7宗宅地共吸引22家房企报名。其中，副中心2宗、丰台新宫及大兴新城4宗地在开拍前仅获得1次报价，最终均以底价成交；朝阳东坝2宗及丰台羊坊村地块分别收到7家、7家及4家房企参与竞价。
值得注意的是，京投发展成为此次的最大赢家，分别以**竞买和联合体形式摘得丰台新宫及朝阳东坝共计3宗地块。
IPG我国区首席经济学家柏文喜表示，从地块本身的的潜力来讲，区域优势、轨道加持以及不错的市场预期，是房企参与竞拍的原因。但是不足之处在于，地铁上盖项目的建筑结构专业性要求高，对于TOD项目经验不足的房企而言，开发难度较大，而京投发展地铁上盖的综合开发优势，使其拿地符合市场预期。
京投发展豪气连拿三宗
根据最终成交结果来看，此次供应以近郊区为主，地块数量虽有所增加，但缺少热门地块，热度有所下降，平均溢价率仅有2.6%。值得注意的是，本次3宗地块的报名房企均为北京历次土地拍卖中的老面孔，例如中海、华润、保利+京投、**、金茂等，众多“马甲”也已偃旗息鼓。
东坝B006地块仅经过线上7次，线下4次出价便决定归属，最终由保利+京投发展联合体竞得，溢价率5.4%，成交楼面价约5.67万元/平方米，销售指导**8.6万元/平方米。
东坝C012地块也仅经过5轮现场竞价，再度由保利+京投发展联合体摘得，地块的起拍**22.4亿元，起始经营楼面价5.79万元/平方米，销售指导价8.6万元/平方米。
据了解，目前距离地块最近的便是西侧在售项目京投发展·北熙区，2021年京投发展斥资175.3亿元拿下东坝三宗车辆段地块，目前在售项目为一期产品。根据网签数据，截至目前，688套房源已网签381套，去化率55.37%，东侧中冶·德贤御府去化率也近50%，两项目均价在7.6万～7.9万元/平方米。
除3宗进入线下竞拍环节外的地块，包括丰台区新宫车辆段地块、大兴区新城西片区地块，以及城市副中心在内的4宗地块均为底价成交，总成交金额100.2亿元。
其中，京投发展以50亿元底价摘得丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合地块，规划建设面积12.55万平方米，销售指导**8.3万元/平方米。中建三局城投+大兴城建联合体以10亿元底价摘得大兴新城西片区地块，规划建设面积4.45万平方米，销售指导价5万元/平方米。城市副中心两宗地块则分别由通州房开、北投以底价14.3亿元、25.9亿元摘得。
另一宗热门地块为丰台羊坊020地块，共吸引中海、保利、天恒、**4家房企参与，最终由**蛇口以31.6亿元**摘得，成交楼面价约4万元/平方米，溢价率4.98%，销售指导价7.2万元/平方米。据了解，今年上半年，**蛇口已经连拿通州东小马地块、亦庄0032地块，加上此次的丰台羊坊村地块，其在北京的项目储备已非常充足。
周边在售项目为橡树湾和壹品兴创御璟星城，目前销售**在6.3万～6.5万元/平方米。此外，今年上半年由华润和中铁联合体摘得的西红门6005地块，也距离地块位置不远。
开发难度大成“拦路虎”
地块开发难度大、配建要求高、资金占用量提升，成为房企拿地的“拦路虎”。
北京链家研究院分析师岳微以丰台新宫0601-03地块举例，其所处位置优越，紧邻19号线、4号线**交汇的新宫地铁站。但地块作为车辆段综合利用项目，分为落地区、坡道用地落地区及上盖区三部分，同时，还需同步实施综合利用结构转换夹层兼综合服务设备建筑规模约5.5万平方米，建设专业性要求高，资金占用量大，开发建设难度大，因此，仅京投发展一家具有丰富TOD项目开发经验的房企参与竞拍。
“东坝两宗地块，与京投发展 · 北熙区向东延展而出的地铁上盖区相互连通。”柏文喜分析称，之所以选择与保利联合竞拍，一方面，京投发展 · 北熙区已去化过半，拿下新地块有助于与在售项目联动，打造超级大盘，扩充土储；另一方面，在50亿元拿下丰台新宫车辆段地块后，除了出于减轻自身资金压力的原因之外，可能还存在以联合体来提升项目*盘能力和风险承担能力的考虑。
此外，通州副中心0061、0062地块亦是如此。与北侧东小马6009地块摇号成交相比，新地块需配建占比近半体量的商业，对拿地企业的稳定性及资金要求较高，仅吸引通州房开一家参拍。
地理位置一般、居住配套不成熟、界面发展缓慢等地块自身条件不利因素也是房企谨慎参与的主要原因。同样位于通州副中心的6003、6004地块，位置相对偏远**，居住配套不成熟，新房项目较少，未形成聚合性居住效应，因此仅吸引北投一家房企参拍。
大兴新城西片区0002地块也受制于基本条件影响。与前期热门的西红门地块相比，0002地块所在位置相对偏远，虽被北京建筑大学、北京印刷学院、北京体育职业学院等多所高校环绕，但距离轨道交通较远、商业、医疗、教育等配套尚不完善，仅中建三局+大兴城建联合体报名参与，底价成交。
值得注意的是，北京第二轮拍地也将接踵而至。6月30日，将有房山区2宗地、平谷区1宗地进行公开出让，大兴西红门镇、昌平沙河镇、昌平北七家镇及通州永顺镇等4宗地块也已**预申请，其中昌平区两宗地刚刚挂预申请仅一天即转正**，最终地块归属，中房报京津冀将持续报道。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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