每经专访京投发展总裁高一轩：2023年有拿地计划，运营是我们的核心能力
每经记者：王佳飞 每经编辑：陈梦妤
“TOD模式涵盖很广，具备了打造超级场景的可能性，而这个超级场景里是需要超级内容和超级运营的。”
4月末，京投发展主办第五届TOD创新论坛，总裁高一轩接受了《每日经济新闻》记者专访。
京投发展总裁高一轩 受访者供图
“2023年我们还有拿地计划”
“华东肯定是京投发展一个持续的重点，中部区域，我认为安徽、西安肯定还会是重点。目前我们的核心除了北京、京津冀，还是在华东重点城市进行深耕。”
谈及近期的土拍及房地产市场，高一轩表示：“土地市场现在在产生剧烈分化，是市场最终选择的结果。”
“就北京土拍来说，有些地方好卖一些，大家趋之若鹜；有些地方是平均流速的，大家就有选择；有些地方流速很慢，就被市场抛弃了。”
“这个分化不是由企业造成的，是由用户造成的，我觉得这是市场最终选择的结果。这就是房地产市场的调整，体现的是企业的理性选择，背后决定的力量是市场最终的选择，是购房人最终的选择，也决定了企业的行为。房企现在更加尊重购房人的选择，因为企业生存的压力，都很注重周转问题。”
“即使如此，我们仍旧要保持一个比较健康的增长，毕竟还是需要一定规模去支撑企业发展，这是我们下一步肯定要去做的，2023年我们还有拿地计划。”
“开辟第二曲线”
TOD是京投发展最显著的标签，如今很多房企也“杀”进了TOD领域，高一轩谈到：“危机意识肯定是有的，但我们没有太想在传统赛道上‘卷’。一方面要‘素质教育’，另一方面该刷题的时候还得刷题。我们会尝试开辟第二曲线，一定要去做新东西。”
对于“第二曲线”，京投发展近年来做了用户主义导向尝试。高一轩认为：“就像整个TOD事业一样，在过去3年，所有TOD从业者都面临了巨大挑战。”
正如高一轩所说，市场是房地产行业背后的决定力量，TOD的开发也必须走向用户主义。“TOD是一个具有非常高技术门槛的物业开发形态，但随着时代发展、市场调整、行业变化，这样一个单纯的优势已不足以让我们在TOD发展过程中跟上时代步伐，所以我们不可避免要转向用户主义。”
“我们提出了三句话。第一是‘三观正’，首先我们的底层逻辑、价值观要符合当下的时代背景，必须是正义的。”
“第二是‘颜值高’，我们确实已经进入了高审美水平的时代，现在不管商业品牌、房地产还是生活方式品牌，包括国内国际知名品牌，其实都是用很高的审美非标化颜值打动了我们。”
“第三是‘关系好’，是指跟用户的关系好，我们必须时刻以用户为中心，从用户需求和所思所想出发。这样才能真正符合他们的需求，才能真正在这样一个粉丝经济时代获得大量拥护，有人愿意重复付费，为我们的产品和服务买单，这样的商业模式才是可持续的。”
“所以在这样一个预判之下，我们在北京西山一个**的场所打造了慢闪公园，以此为载体，对TOD的开发资源进行整合和场景孵化，进行常态化、长新化、定制化的内容运营。成熟的内容运营有一部分已经在TOD开发中得到了应用，从慢闪的开园到中秋的音乐节、冰雪治愈季和与许知远合作的文学节等等，这样一个小小的只有2万平方米的公园变成了一个剧场，变成了一个展厅，它的能量因内容而非单纯的场景，不断向外释放。”
经过两年的建设和运营，慢闪公园已逐渐成熟为具有**运营能力和自我完善能力的价值孵化器。
双轮驱动
为了推进“第二曲线”业务，京投发展计划做出组织调整。
高一轩告诉《每日经济新闻》记者：“我们会马上做组织调整，可能由我直接负责商业管理部和商管公司，运营一定是我们的核心能力，不管它跟不跟地产结合，这都是我们需要的一个核心能力。”
“商业运营其实是一个比较狭义的定义，广义实际上是服务运营，可能是把物业、客服，商业管理，包括文化活动、演出整合于一体的综合运营，不再是一个传统意义上的商业运营，这种综合运营能力，或者叫生活方式运营能力，是我们下一步必须具备的**能力，有这个能力，才能保证我们的持续优势，不管跟不跟住宅业务相关。当然，跟住宅业务相关是它**也最直接的一种变现方式，它一定会反向强烈赋能我们的住宅。”
“TOD模式涵盖很广，具备了打造超级场景的可能性，而这个超级场景里是需要超级内容和超级运营的。这么大尺度做超级运营，能力门槛是非常高的，这个门槛加上地铁停车场上盖综合开发的技术门槛，形成双门槛，促使我们能够双轮驱动，跑得更快。”
每日经济新闻
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