华远地产回复监管函：计提减值参考市场售价等，石家庄项目计提13.9亿元
2月19日，华远地产股份有限公司（600743.SH）发布关于对上海证券交易所监管工作函回复的公告。
据了解，华远地产2022年三季报显示，前三季度归母净利润亏损4.21亿元，而按照华远地产于今年1月30日披露的2022年全年归母净利润亏损金额预计35亿元至39亿元相比，亏损金额差异较大。上交所要求华远地产结合房地产业务的项目结转等经营情况，说明2022年四季度出现大幅亏损的具体原因及合理性，是否存在前三季度成本费用应结转而未结转等利润调节情形。
对此，华远地产回复称，2022年国内新冠疫情影响延续，房地产市场情况持续低迷、市场底层需求受到冲击、居民购房意愿下滑，受此影响2022年行业整体毛利空间持续压缩，同时第四季度公司计提减值，导致2022年度经营亏损。
华远地产表示，公司于去年四季度计提减值的主要原因为：自年初伊始，国家多部门分别从需求端、供给端及信贷环境等各方面陆续**多项房地产利好政策，市场信心逐步重建，公司前三季度对市场的复苏持谨慎乐观态度，但部分存货项目的经营预期与市场实际销售**情况存在差异，重点布局的二三线城市整体销售未见好转，公司项目销售情况亦不及预期。第四季度叠加国内疫情不断反复，市场信心进一步走弱，房价下跌幅度加大。为了保障公司现金流安全，深入落实“保交楼、保民生、保稳定”的政策，四季度公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，进一步加大去化力度，部分项目存货可变现净值低于成本。因此，公司从谨慎原则出发，对具有减值迹象的项目根据最新数据测算后，对可变现净值低于账面成本的项目计提资产减值，预计需补提约36亿-40亿元，其中石家庄、涿州、重庆等重点布局城市的项目计提减值约28亿元，占总体减值规模的75%。公司2022年四季度出现了较大幅度亏损，不存在前三季度成本费用应结转而未结转等利润调节情形。
其中，石家庄项目预计计提金额最高。公告显示，该项目位于河北省石家庄市高新区，项目用地面积17.3万平方米，总建筑面积56.8万平方米，以住宅为主，于2019年开盘。2022年石家庄市商品住宅逐步呈现去化周期延长、成交**下降的趋势，周边竞品项目销售**均出现不同程度的下降，其中竞品A项目2021年销售**为1.42万元/平方米，2022年末降至1.19万元/平方米，竞品B项目2022年新开盘销售**为2万元/平方米。公司参考竞品楼盘销售**及历史成交**，本项目中存在减值迹象的主力业态综合平均**预估为1.43万元/平方米；根据项目动态成本、税费等测算，单方成本预估为1.76万元/平方米，预计2022年度计提存货跌价准备约13.9亿元。
华远地产指出，公司对存在减值迹象的存货参照在建在售项目**以及参考周边竞品的市场售价，并结合项目定位以及销售计划进行存货减值测试。
对于公司的现金流情况，公告显示，受市场影响，华远地产2022年度预计经营净现金流约20亿元，较2021年下降72%。但公司切实履行国企责任，积极偿还到期债务，防止出现信用风险，同时确保项目按时交付，并如期支付农民工工资等维稳支出。为此，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略进行去化，严格保障公司现金流的安全稳定。2022年公司筹资活动净现金流出约30亿元，截至2022年末公司货币资金约55亿元。
此外，公告显示，2022年公司整体毛利率为7%左右，较上年度下降近10个百分点。对于毛利率下滑的原因，华远地产称，受房地产调控政策、宏观经济环境影响，房地产市场不断下行，公司产品销售**呈下降趋势，导致毛利率下滑；同时，2022年结利的房地产项目主要集中在2017年至2019年市场高点时期获取，土地成本较高。
公告显示，华远地产毛利率持续下降的风险主要基于房地产政策的整体基调、市场环境的不确定性以及公司为合理保证流动性安全的客观需要。随着**政策的陆续推出，市场呈现企稳趋势，但修复效果仍需时间检验，尤其是消费者信心和购买力的恢复尚需时日，公司毛利率的稳定还存在一定程度的不确定性。
华远地产表示，面对上述行业环境及未来发展趋势，公司积极实施“强回款、降成本、提品质”的经营方针，有效把握市场需求释放节奏，根据市场情况动态调整经营及销售策略，同时不断调整债务结构，稳步降低负债水平，保障公司现金流安全，积极稳健推进公司各项经营管理工作。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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