房玲等：建业地产现上市首亏，资金压力仍待缓解
中新经纬4月10日电 题：建业地产现上市首亏，资金压力仍待缓解
作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监
洪宇桁 克而瑞研究中心研究员
2022年，河南房地产市场整体下挫明显，尤其民营房企销售下滑严重。在河南房地产业，建业地产是当之无愧的“河南王”。近期，公司发布了2022年年度财报，数据显示，建业地产30多年来首次出现年度亏损。
河南省市占率降至3.5%，仍占领先地位
2022年，建业地产的合约销售金额约为240.49亿元，同比减少了60%；合约销售面积约为344.9万平方米，同比减少了57.8%。由于销售规模大幅下滑，建业地产在河南省的市占率同比下降了3.4个百分点至3.5%，算上中原建业的相关数据后，建业集团在河南省的市占率也同比下降了4.9个百分点至6.4%。
建业地产虽然在河南仍保持领先地位，但领先幅度已经大幅减小。2022年，建业地产销售的权益比例为64%，相较于2021全年的65%又降低了1个百分点，企业销售的权益比例从2019年开始已经连续3年持续下降。
2022年，郑州地区对建业地产的销售贡献率为13%，同比下降了11个百分点，洛阳贡献率也降低了6个百分点，相较之下，商丘的贡献率提高了7个百分点，其他城市的销售贡献率变化不大。近年来，高溢价的郑州地区对建业地产的销售贡献率整体呈逐年下降，企业在郑州市场竞争力有所减弱，而随着其他财务状况较好的企业持续开拓郑州市场，公司面临的竞争压力可能会越来越大。
建业地产将2023年的销售目标定为320亿元，全年可售货值预计为517.4亿元，按此计算全年需要达到62%的去化率才能达成目标。从存货和销售情况来看，建业地产2022年的去化率约为56.7%；2023年的可售货源中现有存货占比超过了35%，加之市场的不确定性，2023年达到62%的去化率仍需努力。
投资支出降低，总土储规模尚可支撑2-3年发展
2022年，建业地产仅在商丘、驻马店和三门峡通过股权合作新增5个项目，新增土地建筑面积为61.5万平方米，同比减少92.4%，公司为保持资金链稳定大幅减少了投资支出。
截至2022年底，建业地产的总土地储备建筑面积为4698万平方米，相较于年初减少12.07%，其中权益建筑面积约为3400万平方米，总土储权益比例约为72.4%，相较于2021年底略微提高了0.4个百分点，仍然保持较高水平。
从货值规模来看，建业总土储建筑面积对应的可售货值约为1442亿元，其中库存资源183亿元，在建待售资源214亿元，未开工资源1045亿元，仍足够支持企业2-3年的开发。
公司毛利率下跌，非经营性亏损占八成
2022年，建业地产共实现营业收入240.83亿元，同比减少了42.6%，其中销售物业收入为234.67亿元，同比减少了42.4%，销售收入的大幅减少除因为近两年销售规模持续下降外，部分原因来自疫情反复导致工程进度延缓，结转收入减少。
截至2022年底，建业地产整体尚有已售未结销售额约526.54亿元，预计将于未来三年内结转完毕，企业未来营业收入仍有一定保障。
在盈利性指标方面，2022年，建业地产的毛利率同比大幅降低8.3个百分点至7.9%，主要是因为企业为加速去化而打折销售的物业陆续交付结转。值得注意的是，由于建业地产526.54亿元已售未结销售额对应毛利为30.63亿元，毛利率仅有5.8%，因此企业的毛利率水平短期内仍将处于下行通道。
2022年，建业地产的净利润以及归母净利润分别为-78.19亿元以及-75.61亿元，企业出现较大亏损。一方面是因为建业计提了存货减值23.7亿元，投资物业公允价值下跌了14.1亿元，以及出现了其他非经营性亏损 17.7亿元。另一方面，建业的销管费用率同比提升了4.38个百分点至9.92%，再加上合联营业务亏损，即使扣除减值等影响，企业核心净利润也出现了亏损，企业在2023年是否扭亏为盈仍有待观望。
资金情况承压，能否缓解有待观察
截至2022年底，建业地产持有现金约为43.52亿元，较于2022年初减少了55.8%；总有息负债为236.61亿元，较年初增长7.8%，其中短期有息负债为128.85亿元，占比增加了23.7个百分点至54.5%；现金短债比为0.34，若扣除预售监管资金等受**现金，资金缺口更大。
此外，1-2年到期债务占比为31.2%，企业平均债务偿还期限也从2021年底的2.2年降至1.7年，近两年债务到期压力将持续。由于储备减少，企业权益大幅减少了73.9%至33.28亿元，因此净负债率相比于年初大幅提高了485.3个百分点至580.2%，剔除预收账款的资产负债率为96.2%，三条红线全部踩中，未来压力更大。
值得注意的是，在负债结构方面，建业地产境内和境外的有息负债分别占43%和57%，企业境外的刚性负债占比较大。截至2022年底，建业地产还有约135亿元人民币的美元债将在未来三年内偿还，其中2023年将会出现约60亿元人民币的美元债集中到付，在房企境外债券违约持续发酵背景下，境外债的展期以及交换难度较大，也将加剧企业压力。由于境外债券占比较高，截至2022年底，建业地产的融资成本为7.8%，处于较高水平。
除此之外，建业短期应付账款及应付**规模高达371.64亿元，同比增长13%。根据上海票交所公布数据，建业地产截至2023年2月底已经出现超过17.37亿元的商票逾期，这也将进一步加大资金链压力。
在流动性压力剧增背景下，建业也在想办法积极自救。企业在2022年成功引入河南铁建投集团的战略入股，同时也获得了河南省政府的大力支持，从五大行以及中原银行获得了约573亿元的战略授信额度，并且也在持续变现资产盘活资金。在这一系列动作支持下，建业的流动性压力可能得到一些缓解，但企业是否能够平安走出流动性危机仍然有待观察。
4月3日，建业地产就境外债务态度进行调整，就2023年到期的3笔9亿美元有限**提出邀约交换，交换后债券将延期两年至2025年，上述交换若能完成，2023年建业地产的资金状况将有可能得到较大程度的缓解。(中新经纬APP)
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