房企年报深读丨胡葆森预期乐观 建业**仍要“刀刃向内”
21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道
多年前，王石、冯仑、胡葆森被称为“地产三剑客”，三人的从业经历和思想深度都对当时的房地产业有着引领作用，被认为是楼市“黄金时代”的代表人物。时过境迁，如今只有胡葆森仍然活跃在房地产一线。
2022年，胡葆森旗下的建业地产迎来创业的30周年，但受困于楼市调整的大环境，这也成为建业最艰难的一年。这一年，建业地产结转收入240.8亿元，同比下降42%；重资产合同销售金额约240.49亿元，重资产合同销售面积约为344.9万平方米，同比分别下降60%和57.8%；建业在河南市场的占有率降至7%以下。
同期，建业地产亏损78.19亿元。这也是建业自创办以来第一次遭遇年度亏损。
好在经过调整与自救，建业终于稳住阵脚。一方面，公司进行了业务和人员的“瘦身”，内部管理架构也有所调整，得以降本增效；另一方面，建业得到不少金融机构的支持，从而保证项目的交付；更重要的是，建业还获得河南铁建集团的入股。国企股东的背书，不仅令建业获得了“护身符”，公司的现金流压力也得以缓解。
在近期与投资者的交流中，胡葆森对公司的发展进行了反思，同时也谈及对市场形势的判断。他对市场的判断清晰而笃定，颇有楼市黄金时代的乐观气质。
对房地产行业的形势，胡葆森有三个判断。
第一个判断在于，“经历了三年疫情，整个房地产行业已经见底了。”胡葆森认为，谷底的时间在2022年12月份。
第二个判断为，无论是各级政府还是行业内外，都重新达成了这样一个共识，即房地产行业是我国国民经济发展过程中的支柱产业。而这对房地产行业是一个重大利好消息，因为这一公认的地位将成为行业得到重视的理由。
第三个判断在于，2023年的市场复苏已成定局，至于恢复的速度如何，则视未来两个月的市场走势而定。“在4月、5月两个月时间里，稳定的态势如果能够巩固住，整个市场复苏的大势就即将形成。”
亏损背后
和很多房企一样，建业地产的危机肇始于2021年下半年。
2021年9月，一份建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，后被当事方确认。求救信称，因汛情疫情影响，建业总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机；目前集团已经进入紧急状态，正在制定应对预案，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。
当年，建业地产的销售规模、利润等指标均出现明显下滑。
进入2022年，疫情形势出现反复，房地产市场未有根本好转。建业出现第一次年度亏损，且亏损额超出管理层预期。
胡葆森举例称，建业旗下的文旅项目“只有河南”，自2021年6月开业至今一共遭遇过6次关闭，“在这种形势下出现亏损很正常”。
对于超预期的亏损额，建业地产CFO赵瑞昆解释称，其中有80%是非经营性的亏损，主要包含三大块。第一，受疫情期间打折售房影响，存货减值23.7亿元；第二，由于运营模式改变，投资性物业的公允价值下降14.1亿元；第三，处置子公司亏损，应收账款及其坏账以及违约金损失等其他非经营性亏损合计17.1个亿。
尽管如此，“做企业的人都是乐观主义者”，胡葆森仍然保持着乐观情绪。
这是因为，建业在河南的市场占有率仍遥遥领先，超出第二名一倍左右，且公司的土地储备仍然丰厚。截至2022年底，公司总资源价值合计为1442亿，土储总面积4698万平方米，权益土储面积则超过了3400万平方米，其中64%为住宅用地。赵瑞昆表示，建业现有的资源还足够支撑公司未来2-3年的发展。
此外，到目前为止，建业已有近50个项目争取到了纾困资金的支持，为今后的保交付提供了更多保障。
更重要的是国资入股。2022年6月1日，建业地产发布公告称，董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资公司将建业地产29.01%的股份转让给河南同晟置业有限公司，后者也成为建业地产的第二大股东。同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司全资子公司，河南铁建则由河南省人民政府100%控股。
国企入股的效果是立竿见影的。胡葆森表示，同盛置业入股帮助建业按期偿付了2022年8月8日到期的5亿美元债。加之建业自身于前年偿付的4亿美元债，在一年半的时间内，建业地产共偿付了9亿美元的外债。
其信号意义也不容忽视。赵瑞昆表示，对于客户、政府、合作的金融机构以及上下游的合作伙伴和企业员工来说，河南铁建的入股传递出建业地产稳中向好发展的积极信号，也有利于建业各项责任的落实。
**方**
但要成功穿越周期，建业面临的挑战仍然不小。
首先，债务问题依旧比较严重。截至2022年末，公司总资产为1389.57亿元，总负债则为1356.29亿元。2023年建业地产约有62亿元的优先**到期，而公司的现金及现金等价物仅约19亿元。
此外，建业的盈利能力也呈现下滑趋势。报告期内，建业地产的毛利同比减少72.1%，约为19.01亿元；毛利率同比减少8.3个百分点至7.9%。赵瑞昆解释道，近年来毛利率的下滑对应的是整体成本在收入中占比的逐渐上升，2022年成本占收入的比例已高达92%，其中土地成本占比约为25%。
这也意味着，建业不仅要继续寻求融资或债务展期，且需加快销售，获得足够的回款。同时，公司的扩张步伐也将势必放缓。年报称，“在获得必要资金之前，本集团不会承担重大资本支出和土地收购。”
此外，组织架构**和管理效能提升也将持续。
早在2022年初，胡葆森就表示，建业集团机构臃肿，效率低下的现象严重。此前五大总部加上城市运营公司，可能有超过三分之一的人干的都是同样的工作。他要求，总部超过一半的员工要返回一线，到能听得到炮声的战场上去成长。
当时，建业进行了内部架构调整，公司取消业务集团和大区两级，从五级管理调整为**管理。其中伴随着人员的裁撤和精简。
今年1月末，建业集团召开了主题为“聚焦管理、集体突围”的2023年管理年会。胡葆森指出，在外部形势还存在不确定性的情况下，聚焦管理就是把精力聚焦在企业内部的管理上，寻求组织优化、人员优化、制度优化；把战略从扩张调整到巩固上，把刀刃向外转换成刀刃向内，把企业做少、做小、做好。例如，建业地产去年在行政开支方面减少了12.5亿元的支出，同比下降22%。
“在过去的5年中，这个行业在高歌猛进的过程中，对成本的管理，对销售**的管理，对销售渠道的管理，对销售费用的管理，对人员编制的管理等，都要进行反思。所以要聚焦管理，刀刃向内。”胡葆森说。
“集体突围”的涵义则在于，建业集团旗下的建业地产、中原建业、筑友科技制造和建业新生活，构成了完整的房地产产业链，也存在协同发展的关系。因此，建业的这4个板块，一定要协同作战。
对于2023年，建业地产仍然设置了较为进取的目标。赵瑞昆表示，预计2023年建业可售资源总价值为517亿元，全年销售金额的目标为320亿元，较2022年提升33%；销售面积目标为4.38亿平方米，较去年增长27%；去化率的目标则为62%。
赵瑞昆介绍，为助力经营目标达成，建业将2023年规划为4个阶段。如今开年**已经完成，一季度完成全年目标的16%；第二阶段为今年4月-7月，抢抓机遇，增加销售回款；第三阶段为8月-10月，则继续寻求降本增效和销售回款的突破，形成年度经营的支点；第四阶段为年末收官，达成经营目标。
更多内容请下载21财经APP
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
美能能源（001299）12月6日主力资金净买入1125.28万元
截至2022年12月6日收盘，美能能源(001299)报收于27.53元，上涨2.92%，换手率39.8%，成交量18.67万手，成交额5.05亿元。12月6日的资金流向数据方面，主力资金净流入112
截至2022年11月8日收盘，美能能源(001299)报收于22.69元，上涨3.18%，换手率71.38%，成交量33.48万手，成交额7.75亿元。资金流向数据方面，11月8日主力资金净流出399
专访美能能源董事长晏立群：紧随绿色低碳能源**大潮 捕捉清洁能源发展新商机
90年代初，****前沿的深圳还处在草莽创业的时期，那时候，深圳吸引了一批又一批来自全国各地的年轻人，晏立群就是其中之一。从外出闯荡到回乡扎根，从推销液化气灶具到推广应用天然气，从“打工人”到创业者，
美能能源(001299)7月20日股东户数2万户，较上期减少6.82%
近日美能能源披露，截至2023年7月20日公司股东户数为2.0万户，较7月10日减少1465.0户，减幅为6.82%。户均持股数量由上期的8731.0股增加至9370.0股，户均持股市值为15.18万
美能能源2023年3月22日在深交所互动易中披露，截至2023年3月20日公司股东户数为2.27万户，较上期（2023年2月10日）减少3573户，减幅为13.59%。美能能源股东户数低于行业平均水平
美能能源7月24日在交易所互动平台中披露，截至7月20日公司股东户数为20020户，较上期（7月10日）减少1465户，环比降幅为6.82%。证券时报•数据宝统计，截至发稿，美能能源收盘价为16.20
记者 | 陈慧东编辑 | 10月31日上市首日，美能能源（001299.SZ）高开后一路上涨，两次触及涨停**，于10时01分许封上涨停板。截至收盘，该股股价上涨43.97%，报15.39元/股，成交
美能能源2023年7月18日在深交所互动易中披露，截至2023年7月10日公司股东户数为2.15万户，较上期（2023年6月30日）增加59户，增幅为0.28%。美能能源股东户数低于行业平均水平。根据
多主力现身**榜，美能能源换手率达67.90%（11-24）
深交所2022年11月24日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.57元，涨跌幅为-1.53%，换手率67.90%，振幅10.43%，成交额7.
多主力现身**榜，美能能源换手率达47.30%（11-23）
深交所2022年11月23日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收22.92元，涨跌幅为9.98%，换手率47.30%，振幅12.57%，成交额4.9
11月30日美能能源（001299）**榜数据：机构净买入6.49万元
沪深交易所2022年11月30日公布的交易***息显示，美能能源（001299）因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第5次上榜。截至2022年11月30日收盘，美能能源(0
美能能源将开启申购：上半年增收不增利，预计上市时市值20亿元
10月17日，陕西美能清洁能源集团股份有限公司（下称“美能能源”，SZ:001299）披露发行公告，并将于2022年10月18日开启申购。本次上市，美能能源的发行价为10.69元/股，发行市盈率20.
美能能源（001299）11月15日主力资金净卖出2095.05万元
截至2022年11月15日收盘，美能能源(001299)报收于20.1元，下跌1.03%，换手率21.43%，成交量10.05万手，成交额2.01亿元。11月15日的资金流向数据方面，主力资金净流出2
深交所2022年10月31日交易***息显示，美能能源因属于无**涨跌幅**的证券而登上**榜。美能能源当收15.39元，涨跌幅为43.97%，换手率7.15%，振幅23.95%，成交额5142.
陕西又一城燃公司IPO过会，美能能源“内生式增长”成效几何？
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苗诗雨 陆肖肖 北京报道继陕天然气（002267.SZ）后，陕西第二家区域性城燃公司即将于近日上市发售。天然气资源和油气资源丰富的陕西地区，
加码新能源领域投资 美能能源拟投建集团总部暨西安智慧能源研究院
本报记者 殷高峰11月14日，美能能源发布公告称，公司与西安高新区管委会拟签订《美能能源总部暨西安智慧能源研究院建设项目协议书》，公司计划在西安高新区上市企业园建设美能能源总部暨西安智慧能源研究院，总
多主力现身**榜，美能能源换手率达55.10%（11-25）
深交所2022年11月25日交易***息显示，美能能源因属于连续三个交易日内收盘**涨幅偏离值累计20%、当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收24.83元，涨跌幅为10.01%，换
多主力现身**榜，美能能源换手率达32.22%（05-29）
深交所2023年5月29日交易***息显示，美能能源因属于当日换手率达到20%的证券而登上**榜。美能能源当收18.72元，涨跌幅为3.43%，换手率32.22%，振幅12.43%，成交额2.73
11月7日美能能源（001299）**榜数据：机构净卖出1216.39万元
沪深交易所2022年11月7日公布的交易***息显示，美能能源（001299）因日换手率达到20%的前5只证券登上**榜。此次是近5个交易日内第3次上榜。截至2022年11月7日收盘，美能能源(001
