年报解读| 城建发展：2022年天坛府单盘占据近4成业绩，投资收益继续下降
每经记者：王佳飞 每经编辑：陈梦妤
“望坛项目于2023年起陆续交付，公司将继续深耕北京市场。”
城建发展的2022年离不开一个红盘。3月28日，城建发展董事长、总经理储昭武在上证路演平台的2022年度业绩会上如此回复《每日经济新闻》记者以投资者身份的提问。
储昭武2022年7月接任城建发展董事长，首次发布年报即需面对亏损的状况，但是面对业绩质疑，他回答“公司2022年度房地产业务并未发生亏损”。
可以说，城建发展旗下几个热门项目给了储昭武如此回答的信心，尤其是位于北京市东城区的天坛府，一举成为北京楼市销冠，但审视年报，这种依赖重磅红盘的模式经不起推敲。
天坛府单盘销售占据近4成业绩
城建发展业绩下滑是不争的事实。根据年报，2022年，城建发展实现营收245.62亿元，同比增长1.56%；净利润-8.84亿元，同比下降195.31%；实现归属于上市公司股东的净利润-9.26亿元，同比下降244.43%。报告期末，城建发展净资产为274.79亿元，与去年同期相比下降3.97%；资产负债率为80.20%。
就在业绩会前的那个周末，天坛府五期刚刚经历了15分钟开盘售罄。业绩会刚开场，就有投资者发布消息，“恭喜天坛府15分钟五期开盘售罄”。根据中指院数据，天坛府2022年销售额120.2亿元，成为北京最为畅销的项目。该项目位于北京东城区景泰地铁站，距离天坛以南约1公里，可以说是北京核心中的核心。
根据城建发展年报，2022年实现销售额约303.42亿元，可见天坛府的销售额就占据近4成。
我们看到，即使到了2023年，天坛府销售仍旧热度不减。3月23日，天坛府又取得了最新一张预售证，仅过去几天，已经网签65套，网签金额超过14.76亿元。
另据公告，截至2022年12月31日，该项目存货还有276亿元，可以说还足够该公司再开发一些时间。
天坛府是单价超过12万元的豪宅项目，该项目热销令城建发展尝到了甜头，并希望在其他项目中也**这种成功。
根据年报中2022年内房地产销售和结转情况表，两个位于北京的“龙樾”系项目很有代表性。
龙樾合玺位于朝阳区崔各庄乡黑桥村，是城建发展和**局置地各占50%共同开发的项目，项目最早于2021年9月取得预售证，平均网签单价8.8万元，可以说属于改善型项目。项目2022年10月1日取得第二张预售证，但销售情况并不乐观。
北京市住建委数据显示，龙樾合玺首张预售证**426套房源，一年多后只网签了116套，第二张预售证目前更是0网签。
这和年报中的数据相互印证。城建发展年报显示，该项目可售面积59783平方米，而目前仅已售16515平方米，尚未产生结转收入。
龙樾天元是城建发展单独*盘项目，位于丰台区卢沟桥街道大井新村，目前成交均价约8.1万元，也是改善型项目。该项目2022年7月12日取得预售证，共批准销售套数440套，但目前仅网签72套，网签率不足16.36%。年报中，该项目可供**面积55670平方米，已售6547平方米，和网签结果类似。
这两个改善项目具有代表性，可见城建发展除了天坛府之外，改善型项目想再**这种“盛况”已十分不易。
投资收益继续下滑
另一方面，城建发展的刚需盘取得了还不错的成绩。
位于六环边北京昌平的国誉燕园2022年11月6日取得预售证，共有1788套房源被批准销售，仅仅几个月，该项目便网签366套，网签率超过20%，但这是一个成交均价3.4万元的刚需项目。
城建发展在年报中说：“产品竞争优势明显。天坛府建立文化豪宅品牌形象，国誉系列产品持续引领各区域市场，产品品质赢得业界和市场认可。”
但真正的情况是，类似天坛府的豪宅是否能延续尚不可知。城建发展在2022年“立足北京，以底价或接近底价获得大井、马池口、平各庄B、生命科学园、物资学院5宗用地”，房地产储备情况中，在北京市的储备也多在延庆区、怀柔区、顺义区、昌平区等，这其中位于核心区域的地块并不多。
年报显示，城建发展在北京地区2022年毛利率为11.02%，较2021年下降11.77个百分点，储昭武在回答《每日经济新闻》提问时表示：“公司每年结算的项目不同，项目毛利率水平也不一样”。如果刚需产品占比持续扩大，毛利率可能进一步受影响。
此外，金融资产跌值也影响了该公司的利润。
报告期内，城建发展所持有的国信证券、锦州银行等金融资产股价下跌，导致该公司公允价值变动损益为-7.58亿元，其参股子公司中科**所持有的南微医学等金融资产股价下跌，导致公司权益法核算的该公司投资收益为-7.67亿元，这些都对城建发展营业利润产生了重大影响。
储昭武对此表示：“公司投资板块的本金已收回，处置可变现金融资产的总体策略是寻求变现时机，降低金融资产规模，回笼资金。”
但储昭武也不得不承认，金融资产影响了该公司的盈利能力：“第一，2022年度受金融市场波动影响，公司直接持有的国信证券、锦州银行和间接持有的南微医学股价下跌，使得公允价值变动损益和投资收益共计产生15.25亿元损失，导致当期公司利润减少；第二，受不可抗力因素影响，公司对部分商业地产承租人减免租金近亿元影响了公司经营收益；第三，部分项目受房地产市场多重因素影响售价不及预期，影响了公司当期损益。”
所以，对于2023年，储昭武表示，城建发展将坚持“快周转、去库存”思路不动摇，不断创新营销方式，狠抓各项目营销节点，助推公司业绩再上新台阶。将加快项目开发节奏，跑出拿地开盘新速度，力争开盘即热销。
每日经济新闻
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