金桥，可能会一直衰退下去
十年以来，金桥一直是二手房交易量最大的区域之一。
今年上半年成交3127套，蝉联上海第一。
然而房价上却表现一般，甚至被张江反超。
而且大有被唐镇超越的架势。
守着巨大的交易量**却起不来，金桥这是怎么了？
01
交易量大的原因很简单：金桥是一个集天时地利与人和的区域。
天时，是金桥搭上了浦东快速发展的顺风车。
浦东的开发沿着三条主线进行：
向北，以张杨路为主线；向东，以世纪大道为主线；向南，以杨高南路为主线。
开发伊始浦东是向北的，所以除了陆家嘴核心区域张杨路沿线最为成熟。从世纪大道驱车一路向北直到巨峰路，高楼林立，完全是成熟市区的即视感。
在学区发展路线也看得出来。
最先成熟的潍坊、梅园片区，分别以明珠、福外学区称霸浦东。
联洋、碧云以国际社区身份获得进才实验、上实东校，其他内环内区域大部分学区也不弱。
向北开发后，金杨得了建平实验小学+中学，金桥得了竹园沪东、建平金业、福外证大，在浦东都算不错的教育资源。
向南开发较晚，教育沉淀明显不足，即使内环内的塘桥也不能说有学区。
出了内环到北蔡，昌邑分校比金杨就差了一档，再向南世博、杨思、三林就没学区的说法了。
商业配套同理，浦东北部最为成熟。
金桥没有超大型商业体，以渗透进社区角落的中小商业为主。
而且经营多年，社区底商**发达，金桥太茂门口的佳林路更是成为成熟的美食街。
这样的商业密度，曾经在浦东中环外首屈一指。一街之隔的张江，虽然长泰广场体量很大，整体商业氛围上却差一大截。
同时，由于建设已久，金桥地区城市界面相当成熟，部分地段与浦西市中心没有区别。
利津路街景
想想张江的满眼科技园氛围、高行的城乡结合氛围，这里街景确实要成熟一些。
当然金桥也有资源上的短板，后面会详细提到。不过在成熟度上来讲优势是很明显的。
而且这里分布着130多个动迁小区、30多个商品房小区，有足够的房源承接慕名而来的客群。
这些小区普遍交付于15年之前，形成了良好的居住氛围。
尤其是大量的动迁小区入手没有成本，居民自然有强大的购买力，从而促成了区域进一步成熟。
此为人和。
02
说起地利，金桥在浦东得天独厚。
实际上，在**并入浦东之前，金桥是浦东的地理中心。
浦东能从“乡下”发展成贡献万亿GDP、与浦西分庭抗礼的强势区域，以下四家国企可谓居功至伟：
陆家嘴集团、金桥集团、外高桥集团、张江集团。
这四家公司各自深耕一个片区，成为浦东绝对的产业中心。而且各有自己专注领域：
陆家嘴是金融中心、外高桥是大宗商品贸易中心、金桥是出口加工区、张江是科创中心。
四个片区的中心就是金桥。
位居中央的好处就是通勤方便。
住在金桥，走路可以到金桥出口加工区，这里有华为、通用。
住在金桥，可以15分钟到达张江，上中环下来就是了。
住在金桥，可以半小时到达陆家嘴。沿张杨路一路向南开就好了。
住在金桥，可以10分钟到达杨浦，军工路隧道、周家嘴路隧道近在咫尺。
住在金桥，可以10站地铁到达人民广场，浦西核心区爱去哪去哪。
前面提到过金桥已经非常成熟，而且有大量库存房源，所以像黑洞一样吸附了大量人口。
而且这种吸附是单向的。
陆家嘴自然是产业密度最高的区域，然而动辄是千万豪宅、高价学区房，大量人口只能外区居住。向南不够成熟，向北还是到金杨、金桥。
金桥经济发达，贡献了超过3000亿的GDP，几乎占到浦东的三分之一。
不过这里以出口加工即制造业为主，员工的收入并没有与GDP成正比。
嘉定GDP跃居上海第二，居民收入水平却与青浦、松江平级也是同样原因。
所以金桥这边估计只有部分企业的高管可以反向在陆家嘴置业。
金桥典型企业
张江住宅体量不大，而且产业、居住不分离，居住体验有限。
张江工作、金桥居住的客群很多，金桥工作、张江居住的客群几乎没有。
外高桥居民区稀疏，而且配套并不成熟，也没有多少非本地客群流入。
森兰启动开发后情况略有改观，吸引了一部分追求居住品质的客群，目前已入驻规模不大。
杨浦地区资源更充沛，吸引了部分金桥客群。不过杨浦以老房子为主，但凡是次新房**都贵的离谱，所以适合的客群也极为有限。
当然浦东南部（原**）有大量空地，目前成熟的区域却不多，对人口吸附能力尚需提升。
部分张江客群可能会南下到周康或者向东到川沙，金桥的客群过来置业性价比就不高了。
这样的核心位置，自然是一房难求，尤其是对于刚需客群。
03
不过金杨也不是没有短板。
最明显的，这样一个大型居住区，竟然没有一家三甲医院。
沪东医院、公利医院都是二级，距离较近的三甲医院位于碧云。
然而这家华山医院东院只能自费，不入医保。碧云是富人区自然无所谓，金桥**的动迁居民就要肉疼了。
而且金桥这里有学区，意味着有大量儿童；有动迁，自然有大量老人，医疗需求相当紧迫。
张江的曙光医院虽然口碑不好，而且偏中医，好歹也是三甲综合。
另一方面，金桥虽然地铁线路密集，但是实用性不强。
9号线、12号线是主干线路，不过在板块边缘通过，可以步行乘坐的小区并不多。
大部分小区需要依赖6号线出行，而6号线典型的运力不足，从巨峰路开始就上不去车了。
终于盼来了主干线路14号线，却只穿过金杨，与金桥关系不大。
更重要的是，金桥没好房子。
金桥1990年开始开发，2005年基本开发完毕，目前房龄最新的次新房也在2005年前后。
金桥部分标杆小区
而且大部分是动迁房，商品房小区只占不到20%。
带电梯、小区品质较好的标杆小区不到10个。
证大花园3、4、5期以及金桥新城品质还算不错，然而也是各有各的问题。
证大家园小区环境
证大家园物业普通，原本低密度高品质的社区环境保持的并不好。
草坪面积大但是疏于维护杂草丛生，楼梯电梯间等易脏部位日常疏于清理，脏的像动迁房。
证大家园四期电梯厅
其他标杆小区普遍地面车位混乱，要么园林设计随意，不用说与新房相比，与其他区域的二手标杆相比都拿不出手。
丽都成品小区环境
社区成熟是好事情，如果房子普遍品质不高，城市界面看起来就显得老旧。
而且这里开发早的代价就是规划并不合理，社区内断头路极多，而且道路曲折。
再加上有历史遗留的高压线、变电站，局部地区观感并不好。
区域内断头路
这几个短板都是对居住体验影响至关重要的因素，渐渐的就劝退了不少追求生活品质的客群。
04
被劝退的这些客群，恰恰是决定一个区域涨跌的核心因素。
板块资源短板很痛。
金桥居住着几十万人，部分居民收入水平提高后，自然会寻求资源更充沛的区域。
而且金桥的先发优势渐渐的被追平，其他区域的商业氛围也在提升。
经济水平越高，越在意居住品质。金桥的小区，渐渐的就被看不上了。
预算800万以内，在金桥居住还能接受；预算800万或者更高，东方丽景、莱金佳园可能就不够住了。
向北，有森兰星河湾、绿城御园，向南有联洋源深甚至可以搬到唐镇。
不想走太远的，一窝蜂的挤到金桥瑞仕花园，把一个靠近中环的小区推到了10万+（比大宁还贵！）。
即使不追求居住品质、预算不算太高的客群，我搬进中环去更成熟的金杨，它不香么？
留下来的，要么是搬不走的动迁居民，要么是对小区品质不敏感的客群——要那么好的房子干嘛？
而近些年房价的提升，很大程度是对品质的追求导致的溢价。
即，好房子与差房子的差价不断扩大。所以唐镇房价涨幅超过金桥。
另一个导致房价上升的是学区。
金桥真正能称得上是学区房的，无非就是证大家园了，其他小区没有学区溢价，自然**难以提升。
而且金桥的产业难以升级换代，华为终端研发部门也搬到了青浦，这里始终是制造业基地——员工收入存在上限。
学区+员工收入，是张江涨幅超过金桥的核心原因。
预算充足，能推高房价的那部分客群走了；
空置的房屋，又吸引了部分刚需客群。
刚需客群集中，吸引的商业形态等等自然是偏刚需，这又导致部分高预算客户流失。
陷入这样的恶性循环，房价还怎么起来？
一句话：有钱人去哪，哪里房价涨；有钱人逃离哪，哪里房价跌。
05
不过金桥又有了新的机遇。
前面提到过金桥的高收入居民在外流，金桥就只能静静地看着但是毫无办法。
真的找不到让人留下来的理由啊！
房子老但是人口没流失的有：法租界、徐家汇等等。
法租界是上海的精神内核，强大的文化因素使得这里永远是上海的**高地；
徐家汇是市级商圈，这样重量级的区域很难**，客群也不容易外流。
金桥呢？
历史上能让人有记忆的地方是浦东***；
商业体虽多但是体量较小且分散，完全的社区商业形态。
看不到任何成为虹吸中心的可能。
浦东当局很精准的抓住了这个问题的痛点：
把它打造成市级商圈不就好了吗？
所以浦东金色中环带的规划中，金桥地位举足轻重。
浦东金色中环带规划
而且世纪大道东北一路到达海边没有区域级商圈，也需要一个城市副中心的角色。
金桥副中心成长起来后，向北可以辐射高行、高桥等**区域，向东可以辐射曹路一直到海边，向南可以辐射金杨、洋泾。
副中心的规划非常激动人心，规划了十几栋100米以上的高楼。
还原到地图上，大概是如下区位：
认真翻阅了一下地图，这个规划落地还是挺难的：这也不是一片随意开发的**地。
有些厂房需要拆、有些产业需要搬、有些规划需要改，与开发森兰不可同日而语。
金桥副中心现状
不过既然是2040规划，我们还有20年时间去想方案，不着急。
目前能判断的是，在看得见的将来，金桥依旧是高端客群外流、刚需客群流入的恶性循环。
这样好的地段，自然是不缺客群，大量的刚需流入导致这里交易量仍然居高不下；
高预算客户流出，导致**跑输大盘，却又**为力。
一 公司基本情况速览总股本：1.879亿 总发行量 :4690万 发行**：10.69元 募资总额：5.01亿发行市盈率:20.42倍 行业市盈率:19.12倍所属行业：燃气生产和供应 所属区域：陕西
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