中泰证券：持续看好房地产板块，关注三条主线
【地产】陈立：供给侧驱动地产复苏进入兑现期
投资要点
事件：5月29日，上海市发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。《方案》共包括八个方面、50条政策措施。
政策组合**，地产托底加码
《方案》中，对房地产行业相关政策主要涉及以下四个方面：
1）旧改提速：年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。
2）房企开发流程提速：建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批项目供应，进一步缩短开发流程。同时明确支持刚性和改善性住房需求。
3）增加土地供应：适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。
4）扩大有效需求：优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度。
拿地推盘加速，供给复苏在即
在需求端政策持续宽松的背景下，商品房销售的重要原因在于拿地不足导致的供给端受限。在前期报告《20220412 寻找地产股的α——房地产行业研究的供给侧思路》中，我们认为，华中、华东、华南、西南四大区域商品房销售周期在1.5年以内，但占全国销售面积的比例超过80％。企业在低库存区域的拿地、开工、推盘意愿，决定了超过80％以上的销售面积增长。
今年1至4月，核心城市批准预售证面积下降40％，供应不足显著制约了需求端政策放松的效果。伴随上海复工复产加速，售楼处看房及销售等正常交易流程受到的不利影响逐渐消退，前期堆积的待推盘项目陆续入市，供给端持续改善可期。
房企融资改善，违约压力缓解
5月20日，碧桂园2022年第一期公司债券22碧地01的簿记建档工作完成，最终票面利率4.5％。伴随典型房企发债提速，融资环境的持续回暖将持续改善房地产企业的流动性压力。
同时，拍地规则不断优化，土地盈利改善显著。今年首轮集中供地规则中，大量城市出现的制度性优化，包括减少保障房配建比例，**溢价率上限，大量推出优质地段地块，竞价规则改为次高价竞得等。流动性压力缓解将进一步改善企业拿地能力，强化供需两端政策效果。
销售预期扭转，持续看好板块
我们认为，前期房地产板块已经充分反应调控政策放松的预期，板块机会逐渐从政策预期过渡至基本面改善，具备拿地与推盘能力的龙头及区域性房企，将最大程度受益于竞争格局与土地市场改善，实现销售规模与经营质量的双重反转。
持续关注三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城我国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。
风险提示事件：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时
本文源自金融界
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