对话张莹：房地产数字化转型正当时 | 领航100㉜
【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录我国数字化先行者，**行业数智化生态链。
作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
与张莹的线下对话，最先约在国寿金融中心，他们倾心打造的全新北京办公室，便位于这栋大厦中，近期刚投入使用。
新办公室与此次对话主题很契合，规划建设之初就以“未来办公”理念打造，整个空间中科技感十足，已经成为仲量联**地产科技革新的集中展示窗口和践行地，很适宜聊房地产数字化转型这一话题。
按原先设想，这里既是对话地，更是一个数字办公典型产品，对话之余可以身临其境感知、参观和体验。但北京疫情防控形势愈加严峻复杂，尤其是国寿金融中心所在的朝阳区，地点遂更换至仲量联行在西城区大石作胡同的四合院办公室——“京彩创想空间”。
相比于高楼大厦，这是一处典型的老北京胡同四合院，毗邻故宫，隔条马路是北海公园，很难将其与办公产生联系，但确确实实发生了。穿过胡同进入院内，内设有灵活办公空间、会议室、俱乐部、茶室、星空下沉花园、****和庭院等。
与张莹的对话，便在星空下沉花园侧的俱乐部进行。他说，这里不仅可以灵活办公，还可以举办小型的市场活动、进行文创艺术展示、私密宴会和接待会客等，仲量联行近段时间居家办公，一些核心职能部门便在此办公。
对于这座由四合院改造而成的“京彩创想空间”，他不吝赞美，形容其为现代工作方式与传统四合院空间巧妙融合的载体，是古典与现代的完美结合，是仲量联行在城市更新领域全新打造的示范样本，也是其在未来办公、房地产科技等领域实践能力的绝佳展示。
这也是对话地点更换至此的更深缘由，因其与国寿金融中心新办公室有相通之处，皆与房地产数字化息息相关，而且环境典雅，更具氛围感。
自今年年初担任我国区首席战略官以来，张莹全力推动仲量联行变革及数字化转型，是一位数字化先行者。任职仲量联行逾26年，他先后在我国、美国及澳大利亚等多个市场工作过，不仅对国内房地产市场有深刻洞察，更具有国际视野，还是国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事。
从这一方胡同院子的城市更新讲起，他从房地产行业转型环境到面临的问题，再到未来的发展趋势，思维清晰，由近及远，聊得很透彻。
房地产转型正当时
在他看来，国内房地产行业数字化正走向深水区，一方面，围绕地产而生或者能够应用到地产行业的技术越来越多样，越来越成熟；另一方面，场景越来越多样，基础和市场教育变好，技术能够找到落地场景。
更重要的是，行业本身受到了政策的支持。《“十四五”****化规划》对 “十四五”时期信息化发展作出部署安排，指明地产行业加大信息化发展，特别在智慧城市、智慧社区、智慧养老方面坚定地推动发展，而智能家居、数字家庭、智慧旅游则首次被提及。
“虽然房地产行业正处艰难时刻，但也正是转型的好时机。”张莹指出，就我国目前的房地产发展阶段，主要面临三个大的转折点：
第一是城镇化。相关统计显示，我国的城镇化率已经攀升至63.9%。结合其他国际城市的发展轨迹，可以预见的是我国城镇化率高速增长的“量变”将会进阶为优化发展的“质变”，这势必会为房地产企业带来更多的挑战与机遇。
第二是数智化。我国移动互联网过去十年间取得的成绩，放眼全球都堪称典范。伴随着移动互联网的红利逐步释放，“互联网”将扩展到“物联网”，数字化将走向数“智”化。数字技术的不断突破将建筑与更广泛的城市肌理相连接，智慧物联将带来海量包括房地产在内的产业链结构性机遇。
第三是轻量化。国内房地产行业将逐步从租售型的传统模式，进化成以精细化管理为核心的轻量化模式，诸如公募REITs试点等**项目或将推动行业回归理性发展航道。
“在这三大背景下，即便行业面临调整与挑战，但房地产行业数字化转型渐渐进入‘快车道’，一批围绕科技转型而生的房地产上、下游企业迅速萌发。”张莹强调道。
仲量联行数据显示，目前全球房地产科技企业数量已达到约8000家，是2010 年的3倍以上，仅2021年上半年，房地产科技行业就吸纳了97亿美元投资，创历史新高。自2010年以来，我国已经募集了超过160亿美元的房地产科技资金，成为全球第二大房地产科技市场。
过去五年间，仲量联行也在持续加码布局房地产科技赛道，从2018年在硅谷成立JLL Spark（仲量星熠全球创投），到2019年创立科技部门JLLT（仲量科技），再到2021年并购Skyline AI和Building Engines等房地产科技企业，步伐越来越快。
迄今为止，“仲量星熠全球创投”已向40多家初创企业共计投资超3.4亿美元。对于我国市场，仲量联行也一直在深耕，自2019年起便在持续联动行业，仲量科技近期更是宣布由高孟轩担任我国区总裁一职，带领我国区团队布局我国房地产科技领域。
在不久前结束的进博会上，仲量联行宣布将进一步扩大我国科技板块业务，于2023年成立一支人民币基金“仲量星熠我国创投基金”，将在包括ESG、建造科技、金融科技、智慧建筑、工业科技和未来办公等商业地产相关领域挖掘和培育新兴技术和创业公司。
“在国家‘创新驱动’战略的推动下，房地产科技的运用场景愈加丰富，赛道也更加多元。在这种“大变革、多赛道”的背景下，既是国内房地产企业数字转转型的好时机，也是仲量联行聚焦房地产科技领域初创企业的机遇。”张莹表示。
面临五大共性挑战
科技手段的更新换代倒逼全球房地产相关企业加速自身业务的数字化进程，譬如智能建筑的涌现和传感设备在办公环境中的应用。尤其是新冠疫情，为科技创新提供了“试炼场”，加快了科技在房地产全产业链的应用场景中落地。
但张莹也指出，如同其他行业在科技创新早期阶段所经历的，同样的挑战对房地产行业的数字化转型进程也产生了一定影响，根据仲量联行发布的“2021全球房地产科技行业***”，房地产行业主要面临五大挑战：
一是落地整合新技术：目前大部分企业仍处于试图理解和建立应对新格局框架的早期阶段，普遍缺乏专业的复合型人才也影响了科技解决方案执行的实际效果。
二是科技生态碎片化：大部分房地产科技解决方案都只针对某些具体的问题或者门槛相对较低的领域。科技生态的高度碎片化使房地产企业难以找到满足复杂需求的解决方案和科技企业，决策的时间也随之被拉长。
三是缺乏行业标准：碎片化的生态以及技术的快速迭代，导致了房地产行业缺乏从数据采集处理到软件设计等一系列和数字化相关的行业标准。
四是隐私和安全问题：房地产行业所产生的数据量正在指数级增长，但有关维护行业信息安全发展的战略和技术却仍处于早期阶段，这意味着所有由数据驱动的技术，在实际应用中都将面临诸如数据所有权和使用权等的争端。
五是快速发展的监管体系：由于技术监管体系的不断分化，遵守不同监管标准的科技企业和技术所构成的科技生态正日益**。此外，以平台型科技企业为主的商业模式预计将在一些司法管辖区域内受到更加严格的监管。
“这些问题，我国房地产行业也同样面临，而仲量联行则可以在企业转型过程中提供一些助力。” 张莹说道，一直以来，仲量联行希望将科技力量注入到房地产行业从施工到交易，再到管理分析的全流程，从而帮助企业更加灵活地应对产业转型。
对此，仲量科技新上任的我国区总裁高孟轩进行了详细解答，在过去的几年间，针对设计、施工等上游环节，仲量联行投资了数家高潜力科技企业，其中就包括“OpenSpace”这家次世代建筑AI科技公司,其自研AI技术可以360°还原施工现场，足不出户便能了解最新进展，对于后疫情时代施工管理的降本增效尤为关键。
交易环节，仲量联行推出了“地产搭档”我国办公楼租赁平台，通过数字化工具赋能业主、经纪人和租户三方的租赁全流程；物管领域，仲量联行将传感器和智能控制**相结合，实现对于办公空间的各类基础信息的收集，打造更舒适办公环境的同时，也能协助企业节能减排，及时预判场所内的异样风险。
此外，仲量联行还打造了“臻量”和“睿见数据”等在线数据平台， 能够满足用户在资产评估和市场洞察等方面的动态化需求。
“尤其是‘睿见数据’，是仲量联行推出的我国首个覆盖超过200多个城市的办公楼市场信息数据产品，用户可根据细分市场数据指标了解市场行情，通过租金预警更好控制成本，为集中化企业房地产团队提供决策参考，易于统筹管理全国范围内各项租赁活动，优化全国性租赁管理，降本增效。”张莹强调道。
打造科技、健康办公“样本”
疫情虽然加速了企业的数字化转型，但也模糊了办公空间的界限。员工需要无论身处何地都能安全、高效、无缝衔接工作，企业则需顺应潮流寻找能同时满足混合型办公、远程办公以及动态管理等不同模式的途径。
为此，围绕灵活办公、空间设计和高效管理的创新模式和解决方案的探索正在展开。根据仲量联行发布的《2022全球企业不动产十大趋势》，践行混合办公模式是实现企业敏捷性和员工灵活办公的关键；通过以人为本的办公空间和员工策略来培养人才，将成为重要趋势。
“在这种背景下，企业需要找到最合适自身、最灵活的数字化解决方案转型。”张莹分析道，仲量联行曾进行过一项调研，在华跨国企业将接受并采用更高比例的居家、远程办公模式，但众多企业也认为实体办公空间不可替代。
调研显示，面积大于5000平的公司中，有67%的企业考虑分拆办公室运作，在分拆模式上，加设办公室于新兴商务区的接受度相对最高；而且与三年前相比，更多企业不动产选址策略在关注传统要素的同时，正加大对战略选址要素的考量，如公司品牌、人才保留等，以策应企业更高层面的战略。
作为“未来办公”框架体系的提出者、推广者和践行者，仲量联行五年前便勾画出未来企业不动产的发展框架，并鼓励多元化的办公场所，新投入使用的北京办公室便是一个典型案例。在这里，全新的无线投屏技术、智能会议室预订**及数字面板等，都散发着浓郁的科技气息。同时，空间内部配有来自众多领域艺术家的软装艺术品，涵盖剪纸、油画、现代艺术等。
整个办公空间由办公、会议、社交等多种功能分区组成，前台接待区、接待活动区、外部会议室、内部会议室、休闲协作区、母婴室、休息室、图书角展示区应有尽有，更是提供了多种类型的工位，满足员工每日不同的办公场景与需求。办公室以员工健康福祉作为出发点和落脚点，空间内遍布可呼吸玻璃幕墙、绿植墙和空气净化**，呼吸更健康。特别是在关爱女性员工方面，除了专门打造的母婴室之外，由行政洗手间专门改造设计的女生“美丽基地”，使得女性员工在工作场所也能华丽实现“化妆**”。
“办公室不再只是 ‘搬砖’场地，可以根据当日工作内容选择最适宜的工位和场景外，还能够随时随地头脑风暴或放松充电，劳逸结合。空间与艺术的有机结合更能够激发无限能量，为我们的员工以及到访的客户与合作伙伴带来新的灵感。” 张莹指出，北京办公室的选址租赁、空间规划、设计装修、项目管理、可持续发展服务，都是由仲量联行的专业团队亲自*刀。
在疫情影响之下，越来越多的职场人意识到，健康意识与工作环境的舒适感越来越重要。他认为，未来房地产发展将呈现三大趋势：
第一，可持续发展。打造低排放、高韧性的楼宇和城市是全球房地产行业的使命。目前现有建筑的温室气体排放占全球总量的28%。因此无论对于投资机构、企业租户、项目业主还是政府部门，高效能耗管理都是实现“净零碳排放”承诺的重要一环。
第二，智慧城市。随着城市化运动在全球大规模展开，城市和建筑正在从源头端发生变革，越来越多的城市为打造敏捷、灵活和复合的管理**、实现转型发展，将目光投向新兴技术和数据平台。
第三，健康福祉。疫情下全球形成了普遍共识，健康的城市和工作环境可以在提升幸福感的同时实现降本增效。国际上WELL和FitWel等机构围绕楼宇卫生安全和健康福祉，正在建立有关室内空气质量、水质、温度、噪音、**防治的评价体系，并将其融入建筑设计阶段。
“到2040年，仲量联行承诺在全球范围内实现所有办公空间的净零碳排放，包括已管理的客户办公空间，并倡导所有客户与供应商采取脱碳运营方式。”张莹透露道，而数字化转型是房地产行业实现减碳的关键支撑。
仲量联行研究表明，可持续发展已成为企业实现业务发展的关键驱动因素，66%的我国企业已将减排降碳纳入其企业不动产战略，且绝大多数房地产使用者会优先考虑有助于日后减少碳排放的办公地点，以期借助房地产来实现企业的可持续发展目标。
“未来，商业地产行业必将更智能、更快速、更具活力，同时也会更多元、可持续、且以科技和数据为驱动。仲量联行将依托超过200年的行业经验为基石，以及对于前沿科技的关注与投资，助力行业进一步释放潜能。”张莹总结道。
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