“公募REITs”二三事系列（一）——扩募**热点问题解析
近年来，我国基础设施公募REITs快速发展，至今***已批准23单公募基础设施REITs产品发行，产品发行总规模超过600亿元，底层项目涵盖产业园区、仓储物流、高速公路、环保水务、清洁能源、保障性租赁住房等六大行业类型。为进一步推动基础设施高质量发展，加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资，今年5月、7月***、***相继发布了关于《新购入基础设施项目（试行）》及《国家发展**委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》。相关政策的**，完善了公募REITs扩募的制度设计，同时支持了上市REITs通过扩募等方式收购资产。
9月29日，距离沪深交易所发布REITs扩募指引不到五个月的时间，***、沪深证券交易所已同步受理中金普洛斯、华安张江光大、富国首创水务、博时蛇口产园和红土盐田港首批5单基础设施REITs项目的扩募申请，标志着首批5单公募REITs扩募正式启动。
无论是基础设施公募REITs发行或扩募，都会涉及项目重组的环节。根据我们的项目经验以及市场观察，我们注意到在公募REITs扩募期间针对交易结构仍然存在一些普遍的热点问题，主要包括：
原始权益人的认定
就所得税3号文件目前的要求，只有原始权益人才可以享受所得税递延优惠。而在不少实际案例中，基础资产的权属主体往往并不具备原始权益人的条件或者商业安排上本身不能作为原始权益人参与REITs的战略认购，因此产生了原始权益人和资产转让主体并不一致的情况，从而基础资产转让的溢价所得无法享受3号公告的所得税递延优惠，导致原始权益人获取的募集资金的实际规模也因而受到影响。
划转资产采用公允价值计量方式
存在某一类基础设施资产，在重组前该资产会计核算方面已按照投资性房地产的公允价值模式计量，但**上仍按照其历史成本计量，因此会存在税会差异。当该资产被划转至新设项目公司时，也将参照其账面的公允价值划转。目前，3号公告实质并未对基础设施资产会计上采用何种计量方式予以**，且**上该类资产的计税基础仍为其历史成本，因此应可符合3号公告允许递延的情况，但实践中**机关是否仅认可成本法核算的不动产资产才可以享受3号公告仍存在一定不确定性。
划转形式的要求
对于设立基础设施REITs阶段若不是采用资产划转形式，而是原始权益人通过其他重组方式比如投资新设方式进行，则很可能无法适用3号公告的所得税递延优惠。例如，有些情况下，根据国资管理要求，必须以基础资产出资到新设项目公司，而根据资产出资的规定，资产需按照公允价值投资到新设公司，这与资产按照账面价值划转的安排存在一定差异。在此种情况下，如不能适用3号公告，则只能参照现行一般重组文件包括财税[2009]59号文和财税[2014]109号文规定适用所得税特殊性**处理，对资产的重组就存在12个月的“锁定期”的**，从而导致实际的所得税递延优惠很可能无法落实。
划转形式下土地***政策的适用性
如上述，实*中**机关根据3号公告仅认可“划转”方式进行资产剥离才符合所得税递延的规定。为此，项目在设计交易方案时均首先考虑以“资产划转”作为重组路径。然而，其他税种的优惠文件对于符合优惠条件的重组形式存在不同规定，比如*** ****公告2021年第21号规定，符合条件的整体改制、合并、分立、以房地产作价入股进行投资等可暂不征收土地***，尽管将资产划转到新下设的项目公司实质也是以不动产投资的行为，但在执行21号公告时若限于文件形式要求，则会导致采用资产划转方式不一定能享受土增税的减免，无疑增加了企业重组环节的税负压力。
SPV收购股权的时点
目前一些项目在审批过程中，监管机构如果要求SPV公司需要提前装入入池的项目公司股权或者与项目公司股权提前协议绑定，则导致项目的重组路径将涉及有关的调整，如原始权益人需要提前将项目公司股权转让给其设立的SPV，再后续向专项计划转让SPV的股权（一并包括下层的项目公司）。在以上的安排下，3号公告的递延政策是否仍能享受存在一定争议。
反向吸收合并的运用
公募REITs架构搭建时需在项目公司层面设计一定的股债结构，以便通过利息支付方式，满足项目公司的现金分派需求。通过项目公司反向吸收合并SPV，是目前市场上较为常见的一种搭债方式，譬如红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、**蛇口产业园REITs等项目均采用了反向吸收合并方式搭建负债。在REITs架构进行反向吸收合并不符合企业所得税暂不征税的特殊重组要求，而只能按照一般性**处理。通常情形下，SPV都是新设的，其对于项目公司的投资成本即是公允价值，因此项目公司反向吸收合并新设的SPV并不会对SPV本身及专项计划带来实际的企业所得税影响。
反向吸收合并无法直接办理的印花税问题
目前在实*中，有些地区的**程序上无法直接一步*作反向吸收合并，从而只能分步完成，即SPV先将项目公司股权划转给专项计划，形成专项计划同时持有SPV和项目公司的架构，再由项目公司吸收其兄弟公司SPV。尽管分步完成反向吸收合并无额外的企业所得税影响，但从印花税的角度，由于在形式上多发生了一次股权转让的环节，**机关可能会要求SPV和专项计划需参照划转的股权价值双方计征印花税，增加了整体的税负压力。鉴于实质也是为了完成最终的反向合并，在印花税上是否可以穿透两步而视为一步处理也需进一步探讨。
总体而言，在扩募的过程中，原始权益人以及基金管理人应全面评估扩募项目各个阶段的税收影响，在可行的情况下，提前进行重组环节的规划以合理、合规地降低重组环节税收成本，同时，有针对性的兼顾基金后续持有期间的总体架构的税收有效性，从而提高收益率。
提供专业**服务
毕马威我国**团队的服务贯穿基础设施公募REITs产品发行的全链条，积极配合各方中介机构，重点参与重组方案的设计和规划、资产的**审核、重组环节的税负测算和**部门的沟通，并出具**意见，以及到前端Pre-REITs储备阶段的资产并购重组，REITs上市后的**合规安排，及REITs退出阶段的**规划。我们从**专业角度助力各参方在储备、发行和投资基础设施公募REITs的道路上提供一臂之力。
公募REITs洞察系列
随着公募REITs的快速发展，越来越多的企业参与公募REITs并迎来扩募，毕马威将及时追踪市场变动，解读社会热点背后的公募REITs脉络，全新推出“公募REITs二三事系列”，汇聚领域内的专家，旨呈现毕马威独家洞察，为市场各方参与、理解、改变、引领公募REITs打开新视野。
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