又一房企五折卖房？住建官媒一锤定音！明年的房地产走势逐渐明朗
这两天总有粉丝问我，你说那些5折、6折卖房的房企，他们到底是赚还是赔呢？如果赔，他们为什么还要亏本卖呢？
对于这样的问题，答案其实很明显。主要看开发商的拿地成本，一般来说，土地成本占售价的6-7成左右，加上建安费用、管理费用、营销费用以及财务税费等等。可以看到，土地成本占据大头。
所以，除非开发商取得的地价成本非常之低，否则，如果真5折、6折卖房，肯定是亏损的。现在问题就来了，为什么相继出现5折卖房的情况呢？
关注楼市的朋友应该知道，每日经济新闻在今年5月份报道了一起折卖房的新闻。这个楼盘位于广东惠州，原来备案价为1.47万/平米，实际只卖6000多到7000多一平米。调查发现，周边的二手房价就那么多，是市场调整的结果，如果新房不调整到这个价位，根本就走不掉。而且，周边其他开发商大都也只卖7000多-8000元一平米，这家房企不过是比他们稍微低一点，可能是想走量吧。
当然，那个时候开发商降价放行的情况在全国可以说是独一份，因为其他城市有开发商7折、8折都没通过。但时过境迁，随着房地产市场进一步调整，用国家的话说，房地产市场供求关系发生了重大转变。在这个基调下，包括央行、住建、发改等部门都开始表示要适应房地产新形势，调整优化房地产政策，其目的是促进房地产市场健康平稳发展。
话谁都会说，态也可以积极的表达，但问题是该如何促稳？都知道，2014年前后，我国新房库存达到了7亿平米，为平衡供求关系，国家自2015年起，开启了长达3年的战略去库存，棚改货币化安置作为重要抓手，在大量手握**款的购房者消费下，楼市库存迅速化解，**逐步抬高，这就是业内常说的“涨价去库存”。不得不说，效果非常明显，虽有后遗症，但大体还是得到了各方认可。
然而，自2020年8月以后，面对房地产市场积累的风险，国家开始对房企去杠杆，设置了影响深远的“三道红线”。可以看到，在国家眼里，相对于房地产对经济的贡献，化解房地产金融泡沫风险则重要得多。这不难理解，经济可以少增长一点，但不能发生金融危机、经济危机。即便是现在，央媒经济还在提，即便房地产市场发生重大变化，房住不炒仍旧要长期坚持。
看到这里，我们应该明白。虽然根据统计部门公布的数据，全国新房库存又有6亿多平米，而且还有那么多的二手房**量摆在那里，但再也不能用“涨价去库存”的法子了，否则，3年的去房地产杠杆将功亏一篑，再次堆积泡沫的话，想救就更难了。我们说，在市场僵持期，要想走量，要么让购房者看到涨的预期，要么让利购房者，让他们能买到便宜的房子。到底选择哪一个？住建官媒我国房地产报一锤定音道：
特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。
而且另一家央媒，人民旗下的证券时报随后也表示：
现在，房地产市场供求关系已经发生变化，房企销售受阻、经营困难，在融资不畅的情况下，去化自救需要更多定价自**”。
两家官媒都说到同一个大背景，住房市场供求关系发生重大变化，这是国家对当前房地产市场的定调和认识，基于此，为防止房企债务暴雷、缓解经营困难，呼吁地方给予房企降价自救，还房企对商品房的定价权。
而且，证券时报还明确指出，与过去不一样，过去地方**房价跌幅，是防止房企恶意降价、扰乱市场**秩序。现在给予房企自主定价权，是为了救房企。由此看来，房企打折促销、回笼资金自救，应是房地产政策优化的一个组成部分。虽然我们有些人还没适应过来，但权威官媒的调子就是这么个调子。如果不出意外的话，接下来房企打折促销通过率将大大提高。不出预料，继5月份惠州一房企5折卖房后，又一家房企5折卖房通行。
根据我国房地产报8月24道，珠**龙某项目，2020年的备案价为2.6万-2.7万一平米，一直维持了两年，经过几次下调备案**，目前中介推介的该项目精装房源**低至1.4万一平米。虽然在报道信息中，有专家说这个信息有一定误差，因为不是一下降这么多，大家对比的是早期的**。不过，在网友看来，说打5折其实也没什么毛病，人家卖了两年都是那么高**，现在买的客户不就比早期买的客户少花了近一半的钱嘛，而且利率还比当时低不少。
不过话说回来，宝龙地产在去年7月份就宣布不能偿还到期债务，属于典型的债务暴雷房企，急需走量回笼资金。这也符合官媒呼吁的让房企自主定价行为。所以，报道中也说了，当地住建局的一位工作人员表示，该楼盘的降价推盘做法为合理的市场行为。很显然，该楼盘的打折行为是得到认可和支持的。
在这个大背景下，接下来，包括明年的房地产走势也逐渐明朗了，大概包括3个方面：
第一，出险房企打折促销或成为常态。根据机构数据统计显示，百强出险房企占比在3成左右。按照正常年份，民营房企的销售额占比应该在60%以上，但现在销售占比仅3成左右，可手中的库存并没有消失，他们需回归正常经营，销售额占比也需回到正常。如果允许他们打折促销，销售额占比肯定也会上来的。现在官媒已定调，加上有地方折扣卖房放行，这些出险房企打折促销将成为市场的重要组成部分。
第二，短期对二手房市场有一定影响，但有利于市场筑底。这个道理很明显，新房都让价了，二手房价不可能有多高的倒挂，比如新房卖1万一平米，二手房一般不会超过这个**，有人说，二手房是现房，买了即住，但你也要知道，新房税费也要少些，何况现在很多库存房其实已经是准现房，只要房子卖出去了，很快就可以达到交付标准。何况，新房在房龄上有优势，当客户被吸引过去后，二手房可能更没人问津。当然，也不用过于担心，当新房去化到一定程度后，二手房市场筑底也基本完成了，也算是靴子落地了吧。
第三，主要是房企自救，不要想太多，而且监管可能更严格。允许房企降价销售，不是让你跑路，而是让你回笼资金把项目建完，改善企业经营状况。所以，为防止卖房跑路，肯定有一套严格的资金监管体系，建房资金专款专用。其实，经历这两年的房企债务频频违约，地方的监管已经在完善，这种打擦边球的现象将越来越少。
概括一下，在笔者看来，降价让房企回笼资金是当下比较好的方式，盘活了房企，让上下游企业得以存活。同时，在工作收入本身就压力比较大的大环境下，购房者也降低了购房成本，大家乐见。当然，比较难的应该是置换群体，因为手中的老房子不好出，怎么办呢？如果手中有资金的话，先买新房后卖旧房，条件不具备的话，那就只能等待，起码要等老房子能卖出去才行。
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